Tribunal Judiciaire d'Angers, Ppp baux jcp, 1er juillet 2025, n° 25/00551

TJ Angers 1 juillet 2025

Arguments

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Rejeté
Motifs de congé invoqués par le bailleur
La cour a constaté que les motifs invoqués par le bailleur n'étaient pas prouvés, notamment en ce qui concerne les troubles de jouissance, et que les arriérés de loyer n'existaient plus.
Rejeté
Conséquences de la validation du congé
La cour a rejeté cette demande en raison de l'absence de preuve des motifs justifiant le congé, rendant ainsi l'expulsion non fondée.
Rejeté
Indemnité d'occupation suite à la résiliation du bail
La cour a débouté le bailleur de cette demande, considérant qu'aucun motif légitime ne justifiait la résiliation du bail.

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Sur la décision

Référence :	TJ Angers, ppp baux jcp, 1er juil. 2025, n° 25/00551
Numéro(s) :	25/00551
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	15 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Christophe BUFFET
Cabinet(s) :	ACR AVOCATS

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 5]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00551

N° Portalis DBY2-W-B7J-H4B4

JUGEMENT du

1er juillet 2025

Minute n° 25/00639

[B] [O]

[X] [F]

Copie conforme

M^e Christophe BUFFET

M. [X] [F]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 1er juillet 2025,

après débats à l’audience du 06 Mai 2025, présidée par Catherine BAUFRETON, Magistrat à titre temporaire – Juge des Contentieux de la Protection,

assistée de Laurence GONTIER, greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [B] [O]

né le 22 octobre 1972 à [Localité 8] (75)

demeuerant [Adresse 3],

[Localité 4]

représenté par Maître Thibaut BOURSIER, substituant Maître Christophe BUFFET (SCP ACR AVOCATS), avocats au barreau d’ANGERS,

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [F]

né le 26 mai 1961 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 2]

comparant personnellement,

FAITS PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Monsieur [P] [Y] a, par contrat conclu sous seing-privé le 28 février 1995, donné à bail d’habitation à Monsieur [X] [F] un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 6].

Monsieur [B] [O] a acquis le bien le 28 février 2017.

Par acte de commissaire de justice du 11 juin 2024, Monsieur [B] [O] a donné congé à Monsieur [X] [F], pour motif légitime et sérieux, et ce pour le 28 février 2025.

Par acte de commissaire de justice du 19 mars 2025, Monsieur [B] [O] a assigné Monsieur [X] [F] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’ANGERS, aux fins de voir :

— dire bon et valable le congé donné par Monsieur [B] [O] à Monsieur [X] [F] et dire que celui-ci est occupant sans titre ni droit depuis le 28 février 2025 des lieux antérieurement loués à lui par Monsieur [B] [O], et en conséquence dire que Monsieur [X] [O] devra avoir quitté les lieux loués dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir, et qu’à défaut de ce faire, il pourra être recouru à la force publique pour l’expulser lui et tous biens et occupants de son chef ;

— condamner Monsieur [X] [F] à payer à Monsieur [B] [O] :

▸ à compter de la résiliation du bail par l’effet du congé, et donc à compter du 1er mars 2025, une indemnité d’occupation qui sera égale au montant du loyer et des charges découlant du bail résilié ;

▸ la somme de 2.000,00 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [X] [F] aux dépens qui comprendront le coût du congé du 11 juin 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 6 mai 2025.

A cette audience, Monsieur [B] [O], par l’intermédiaire de son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes.

Il expose que les motifs grave et légitime étaient constitués par le défaut de paiement des loyers et les troubles de jouissance, l’état de Monsieur [X] [F], du fait de son addiction à l’alcool, engendrant des nuisances insupportables pour les autres occupants de l’immeuble.

Il précise qu’il n’y a plus d’arriéré locatif.

Il ajoute que le logement est dans un état de délabrement et que des nuisibles en sortent et se répandent dans les parties communes.

Monsieur [X] [F] a comparu à l’audience en personne, accompagné d’une assistante sociale.

Il tient à dire qu’il paie son loyer régulièrement.

Il reconnaît ses problèmes d’addiction à l’alcool et note qu’il fait de gros efforts pour se soigner.

Il souligne que le décès de sa mère il y a deux ans a été une épreuve très difficile pour lui.

Il précise qu’il n’a jamais commis de violences envers ses voisins ni verbalement ni physiquement.

Il ajoute qu’il a fait une demande de logement en foyer afin de bénéficier d’un encadrement, mais que, en l’attente d’une réponse, il souhaite rester dans son logement actuel.

Madame [H], assistante sociale, souligne que la demande de logement dans une pension de famille a été faite depuis un an et demi et qu’elle n’a toujours pas obtenu de réponse.

Elle ajoute qu’un travail a commencé chez Monsieur [X] [F] pour désencombrer le logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA VALIDITÉ DU CONGÉ DÉLIVRÉ PAR LE BAILLEUR

Il résulte des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée que « lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise. »

Et, conformément à l’article 25-8 de la loi précitée, « A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. »

« Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier, ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier, ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué. »

En l’espèce, Monsieur [B] [O] justifie avoir, par acte de commissaire de justice du 11 juin 2024, donné congé pour le 28 février 2025, à Monsieur [X] [F], indiquant plusieurs motifs :

▸ « vous n’avez pas réglé à bonne date et régulièrement les loyers, en particulier pour les mois d’octobre, novembre, décembre 2022 et pour l’année 2023. Un commandement vous avait du reste été signifié le 2 décembre 2017 visant la clause résolutoire du bail ;

▸ vous n’avez pas justifié du régulier entretien de la chaudière, pendant toute la période triennale correspondant au bail en cours ;

▸ vous n’avez pas justifié d’une assurance régulière du local loué, à l’exception de l’année 2023/2024, pour la période de location triennale en cours ;

▸ votre propriétaire indique que vous laissez les lieux dans un état déplorable, non entretenus, laissant en outre des odeurs pestilentielles encombrées les parties communes à tel point que les autres occupants se sont plaints ;

▸ votre propriétaire souhaite réaliser des travaux de rénovation de l’appartement que vous occupez, et ces travaux ne peuvent être réalisés en votre présence, ladite rénovation s’inscrivant dans la rénovation totale de l’immeuble, déjà accomplie en totalité à l’exception de votre appartement.

Cela qui constitue des motifs légitimes et sérieux. »

En outre, hormis l’erreur matérielle contenue dans l’assignation « en conséquence dire que Monsieur [X] [O] devra avoir quitté les lieux dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir », Monsieur [B] [O] justifie avoir

fait délivrer à Monsieur [X] [F], par acte de commissaire de justice le 19 mars 2025 une assignation en vue de déclarer valable le congé donné le 11 juin 2024 et en tirer les conséquences en découlant.

Par conséquent, il convient de constater que l’action de Monsieur [B] [O] en demande de résiliation du bail et d’expulsion est recevable.

SUR LES MOTIFS DU CONGÉ DÉLIVRÉ PAR LE BAILLEUR

En application de l’article 9 du code de procédure civile « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Conformément à l’article 202 du même code « l’attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu’il a personnellement constatés.

Elle mentionne les nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur, ainsi que, s’il y a lieu, son lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles.

Elle indique en outre qu’elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu’une fausse déclaration de sa part l’expose à des sanctions pénales.

L’attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit lui annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature. »

En l’espèce, il ressort des débats à l’audience que :

— s’agissant des difficultés liées au paiement du loyer par Monsieur [X] [F], ce dernier paie régulièrement l’intégralité de son loyer depuis de nombreux mois, ce qu’a confirmé Monsieur [B] [O], par l’intermédiaire de son conseil, précisant qu’il n’y avait pas d’arriéré locatif ;

— s’agissant de l’entretien de la chaudière et du justificatif d’assurance, ces points n’ont pas été repris à l’audience par le bailleur ;

— quant aux troubles de jouissance, point largement débattu lors de l’audience, Monsieur [B] [O], par l’intermédiaire de son conseil, a, d’une part, relevé que l’état alcoolique du locataire engendrait des nuisances insupportables pour les autres occupants, d’autre part, signalé que l’appartement était dans un état déplorable et que des blattes sortaient du logement pour se propager dans les parties communes.

Or, Monsieur [X] [F], qui n’a pas éludé la question de son addiction à l’alcool, a précisé qu’il avait commencé un traitement et qu’il avait diminué sa consommation.

Il a également souligné qu’il n’avait jamais commis de violences, tant physiques que verbales, à l’encontre de ses voisins.

Il a, en outre, ajouté qu’il avait fait une demande de logement en foyer familial afin de bénéficier d’un encadrement, point confirmé par l’assistante sociale présente à ses côtés.

Par ailleurs, à l’appui de ses dires concernant les troubles de jouissance causés par Monsieur [X] [F] aux autres occupants de l’immeuble, Monsieur [B] [O] a produit uniquement deux documents dactylographiés indiquant qu’il s’agissait d’un courrier d’une ancienne locataire, Madame [G] et de celui de sa mère, adressés à l’agence gestionnaire du bien le 25 septembre 2024.

Or, ces deux courriers ne remplissent aucune des conditions prévues par l’article 202 du code de procédure civile.

En effet, il s’agit de deux feuilles dactylographiées, et non manuscrites, ne comportant aucune indication d’état civil de leur auteur, n’indiquant pas le motif de l’établissement dudit document et n’étant accompagné d’aucun justificatif d’identité.

Par conséquent, ces deux documents seront rejetés comme non conformes.

Ainsi, il appert qu’aucun élément ne vient corroborer les dires du bailleur quant aux troubles de jouissance que causerait Monsieur [X] [F] aux autres occupants de l’immeuble depuis au minimum le 11 juin 2024, date de la signification du congé pour motifs légitime et sérieux.

En outre, il convient de relever que les autres causes du congé pour motifs légitime et sérieux, soit n’existent plus, tel l’arriéré locatif, soit n’ont pas fait l’objet d’un renouvellement de la demande lors de l’audience, tels le défaut d’assurance et le défaut d’entretien de la chaudière.

Seuls les troubles de jouissance ont été débattus à l’audience et contestés par Monsieur [X] [F].

Par conséquent, il convient de débouter Monsieur [B] [O] de sa demande de validation du congé pour motifs légitime et sérieux, aucune des deux pièces produites n’apportant la justification des troubles de jouissance sur lesquels il se fonde, et de le débouter de ses demandes en découlant.

SUR LES FRAIS ET LES DÉPENS

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du même code prévoit pour sa part que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [B] [O] supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Compte tenu de la teneur de la décision, Monsieur [B] [O] sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

DÉBOUTE Monsieur [B] [O] de sa demande de validation du congé pour motifs légitime et sérieux délivré le 11 juin 2024, aucun élément produit n’en justifiant les causes ;

DÉBOUTE Monsieur [B] [O] de toutes ses demandes en découlant ;

CONDAMNE Monsieur [B] [O] aux entiers dépens de la procédure ;

DÉBOUTE Monsieur [B] [O] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Le Juge,