TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [G] [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Frédéric GONDER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/01155 – N° Portalis 352J-W-B7J-C66HY

N° MINUTE : 9

JUGEMENT

rendu le 22 mai 2025

DEMANDEURS

Madame [C] [D] [B],

[Adresse 2]

représentée par M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de Bordeaux

Monsieur [A] [F] [B],

[Adresse 1]

représenté par M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de Bordeaux

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [E],

[Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 22 mai 2025 par Karine METAYER, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 22 mai 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/01155 – N° Portalis 352J-W-B7J-C66HY

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 3 août avec prise d’effet au 16 août 2023, Monsieur [A] [F] [B] et Madame [C] [D] [B] ont consenti à Monsieur [G] [E] un bail portant sur un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], moyennant un loyer de 744,64 euros, outre une provision sur charges de 79 euros par mois.

Des impayés ayant été constatés, Monsieur [A] et Madame [C] [B] ont fait signifier à Monsieur [G] [E], par acte de commissaire de justice en date du 13 septembre 2024, un commandement de payer la somme de 4 118,20 euros, correspondant à l’arriéré locatif jusqu’au terme de septembre 2024 inclus. Cet acte visait expressément la clause résolutoire stipulée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2024, Monsieur et Madame [B] ont fait assigner Monsieur [G] [E] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] aux fins de voir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

constater le jeu de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ; condamner Monsieur [G] [E] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 6 043, 39 euros, assortie des intérêts de droit à compter de chaque échéance, ainsi qu’au versement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges ; condamner Monsieur [G] [E] au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en vertu de l’article 1231-7 du code civil ; condamner Monsieur [G] [E] au paiement de la clause pénale stipulée au contrat de bail ;condamner Monsieur [G] [E] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, incluant les frais du commandement de payer et de l’assignation. Monsieur et Madame [B] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées, malgré la délivrance du commandement de payer du 13 septembre 2024 visant la clause résolutoire.

A l’audience du 11 mars 2025, Monsieur et Madame [B], représentés par leur conseil, ont confirmé leurs prétentions initiales et actualisé leur créance à la somme de 9 164, 62 euros, incluant l’échéance du mois de mars 2025.

Ils précisent qu’aucun règlement n’a été effectué depuis mai 2024 et s’opposent à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés d’office.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [G] [E] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré et rendue le 22 mai 2025, par mise à disposition au greffe, en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] par la voie électronique le 29 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 11 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur et Madame [B] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 16 septembre 2024, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation le 28 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’obligation essentielle du preneur d’un contrat de bail réside dans le payement des loyers aux termes convenus, conformément à l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, applicable en l’espèce, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 3 août 2023 contient une clause résolutoire (article 8) qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant une période de 2 mois, le bail sera résilié de plein droit Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 septembre 2024, pour la somme principale de 4 326,36 euros. Ce commandement, régulier en sa forme informait Monsieur [E] du délai de deux mois pour s’acquitter de sa dette, sous peine de résiliation du bail et d’expulsion.

Sans règlement de la part du locataire, et au regard de la loi nouvelle applicable au présent litige, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 25 octobre 2024.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [G] [E] est tenu au paiement des loyers dus jusqu’à la date de résiliation du bail et, à compter de cette date, d’une indemnité d’occupation équivalente, en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Les pièces produites établissent que Monsieur [G] [E] demeure redevable de la somme de 9 164, 62 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance de mars 2025 incluse.

A défaut d’éléments contraires apportés par le défendeur, cette somme sera allouée avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur l’octroi des dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil le juge peut, même d’office, moduler les pénalités prévues par le contrat.

En l’espèce, les bailleurs établissent un préjudice réel et certain résultant de l’inexécution contractuelle. La somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts leur sera donc accordée.

Sur la clause pénale

Aux termes de l’article 4 h) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 3 août 2023 avec effet au 16 août 2023 ne contient ni dans les conditions particulières du contrat de bail, ni dans les conditions générales de ce dernier de disposition relative à une clause pénale. Au surplus, toute clause pénale est réputée non écrite dans un contrat de bail à usage d’habitation relevant de la loi du 6 juillet 1989.

Il s’ensuit que les bailleurs seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [G] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur et Madame [B] l’intégralité des frais non compris dans les dépens. Une somme de 500 euros leur sera donc allouée en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 août 2023 avec prise d’effet au 16 août 2023 entre Monsieur [A] [F] [B] et Madame [C] [D] [B] d’une part, et Monsieur [G] [E] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 25 octobre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [G] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [G] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur et Madame [B] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [G] [E] à payer à Monsieur [A] [F] [B] et Madame [C] [B] la somme de 9 164, 62 euros, conformément au décompte incluant le mois de mars 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légale à compter du 13 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [G] [E] à compter du 18 octobre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [G] [E] à payer à Monsieur [A] [F] [B] et Madame [C] [B] l’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DEBOUTE Monsieur [A] [F] [B] et Madame [C] [B] de leur demande au titre de la clause pénale ;

CONDAMNE Monsieur [G] [E] à payer à Monsieur [A] [F] [B] et Madame [C] [B] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [G] [E] à verser à Monsieur [A] [F] [B] et Madame [C] [B] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [E] aux dépens qui comprendront le cout du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé le 22 mai 2025 par la présidente et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe.

Le greffier La juge des contentieux de la protection