TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/01714

N° Portalis DBX4-W-B7J-UEKU

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 16 Octobre 2025

S.A. 3F OCCITANIE

C/

[W] [F]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Octobre 2025

à M^e Jean-Philippe MONTEIS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 16 octobre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 02 septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. 3F OCCITANIE, anciennement dénommée IMMOBILIERE MIDI-PYRENEES S.A. VALLEE DU THORE dont le siège social est sis [Adresse 4] [Adresse 1], représenée par son Président du Conseil d’Administration en exercice et domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Jean-Philippe MONTEIS, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [F]

demeurant [Adresse 7]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 15 juillet 2024, prenant effet au 18 juillet 2024, la SA 3F OCCITANIE a donné à bail à Monsieur [W] [F] un appartement à usage d’habitation n°A19, situé [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 353,13 euros pour le logement et 38,99 euros pour le parking et une provision sur charges mensuelle de 106,57 euros.

Le 21 novembre 2024, la SA 3F OCCITANIE a fait signifier à Monsieur [W] [F] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA 3F OCCITANIE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 novembre 2024.

Par assignation du 06 décembre 2024, la SA 3F OCCITANIE a fait assigner Monsieur [W] [F] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant au fond pour obtenir la résiliation du bail pour trouble de voisinage, son expulsion et sa condamnation à une indemnité d’occupation.

Suivant jugement du 08 juillet 2025, le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] a prononcé la résiliation du bail au 08 juillet 2025, a ordonné à Monsieur [W] [F] et tout occupant de son chef de quitter les lieux dans les 15 jours de la signification de la décision, a supprimé le délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et ordonné son expulsion à défaut de départ dans les 15 jours de la signification de la décision et a condamné Monsieur [W] [F] à payer une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges calculés tels que si le contrat s’était poursuivi à compter du 08 juillet 2025 et jusqu’à la libération des lieux, une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens de l’instance.

Parallèlement, par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2025, la SA 3F OCCITANIE a ensuite fait assigner Monsieur [W] [F] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 1.010,06 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer, au surloyer et à la provision sur charge qu’il aurait dû payer s’il était resté locataire, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation du 21 février 2025 a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 24 février 2025.

A l’audience du 02 septembre 2025, la SA 3F OCCITANIE, représentée par Maître [O] [K], maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2.136,77 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’août 2025 comprise. Interrogé par le juge sur l’autorité de chose jugée du jugement du 08 juillet 2025 et l’irrecevabilité des demandes, la SA 3F OCCITANIE fait valoir que le jugement est récent, qu’elle n’a pas reçu le certificat de non-appel à ce jour et que l’indemnité d’occupation ne court qu’à compter du 08 juillet 2025, l’arriéré locatif antérieur n’ayant pas été évoqué à l’occasion de l’autre instance.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 21 février 2025, Monsieur [W] [F] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION, L’EXPULSION ET L’INDEMNITE D’OCCUPATION

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 125 du code de procédure civile permet au juge de relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

L’article 480 du code de procédure civile prévoit que le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche.

L’article 1355 du code civil indique que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

La nouvelle demande qui invoque un fondement juridique que le demandeur s’était abstenu de soulever en temps utile se heurte à la chose précédemment jugée relativement à la même contestation, le demandeur devant présenter dès l’instance relative à la première demande l’ensemble des moyens qu’il estime de nature à fonder celle-ci (Cass., ass. plén., 7 juill. 2006, no 04-10.672).

L’autorité de chose jugée ne peut être opposée, lorsque des événements postérieurs sont venus modifier la situation antérieurement reconnue en justice (Civ. 1re, 16 avr. 2015, no 14-13.280). Le refus d’exécuter un jugement irrévocable ou le non-avènement d’un jugement du fait d’un défaut de diligences des parties ne constituent pas des circonstances nouvelles permettant d’écarter l’autorité de chose jugée (Civ. 1re, 4 déc. 2013, no 12-25.08, Civ. 2e, 25 juin 2015, no 14-17.504).

En l’espèce, un jugement revêtu de l’autorité de chose jugée dès son prononcé le 08 juillet 2025 est intervenu entre les mêmes parties, formées par elles et contre elles en la même qualité. Il porte sur des demandes identiques à celle de la présente instance, s’agissant de la résiliation du bail (la demande tendant à l’acquisition de la clause résolutoire tendant à la même fin que celle tendant au prononcé de la résiliation), de l’expulsion du locataire et de sa condamnation à une indemnité d’occupation.

Si le fondement juridique évoqué pour la résiliation est distinct, s’agissant de troubles de voisinage dans la première instance et de défaut de paiement de la présente instance, il revenait à la SA 3F OCCITANIE de concentrer ses moyens et de les évoquer tous lors de la première instance.

En outre, aucun élément nouveau n’est susceptible de faire obstacle à l’irrecevabilité des demandes tirées de l’autorité de chose jugée, dans la mesure où les impayés sont antérieurs à l’instance et où le défaut d’exécution de la première décision n’est pas une circonstance nouvelle, d’autant que celui-ci est déjà exécutoire, nonobstant un éventuel appel de la partie défenderesse.

Aussi, il convient de dire que les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation, d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation sont irrecevables du fait de l’autorité de chose jugée du jugement du 08 juillet 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA 3F OCCITANIE produit un décompte du 01 septembre 2025 démontrant que Monsieur [W] [F] reste devoir la somme de 1.041,94 euros au titre de ses loyers et de ses charges, pour la période du 18 juillet 2024 au 08 juillet 2025, après soustraction des frais de rejet non-justifiés.

Monsieur [W] [F] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.041,94 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 21 février 2025 sur la somme de 1.010,06 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [W] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

L’équité commande en revanche de débouter la SA 3F OCCITANIE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS irrecevable les demandes aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, de résiliation, d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation, compte-tenu de l’autorité de chose jugée du jugement du 08 juillet 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [F] à verser à la SA 3F OCCITANIE à titre provisionnel la somme de 1.041,94 euros (décompte arrêté au 01 septembre 2025, comprenant les loyers et charges impayés du 18 juillet 2024 au 08 juillet 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 21 février 2025 sur la somme de 1.010,06 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

DEBOUTONS la SA 3F OCCITANIE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 16 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maria RODRIGUES, greffière.

La greffière, Le juge,