TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 6]

(Site Coubertin)

N° RG 25/01348 – N° Portalis DBY2-W-B7J-IBIV

JUGEMENT du

08 Janvier 2026

Minute n° 44

S.A. PODELIHA

C/

[J] [E]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

Copie conforme

Préfecture du Maine et [Localité 7]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 08 Janvier 2026

après débats à l’audience du 09 Octobre 2025, présidée par Noémie LEMAY, Juge – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

La SA PODELIHA, entreprise sociale pour l’habitat

Immatriculée au RCS d'[Localité 6] sous le n°057 201 139

Siégeant : [Adresse 2],

[Localité 5]

représentée par Maître Pierre LAUGERY de la SELARL LEXCAP, avocats au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

Madame [J] [E]

née le 25 Septembre 1983 à [Localité 8]

demeurant : [Adresse 3]

[Localité 4]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 17 août 2022, la SA d’HLM Podeliha a donné à bail à usage d’habitation à Mme [J] [E] un logement situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 382,86 euros, augmenté de 198,19 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM Podeliha a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 13 février 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 16 juillet 2025, la SA d’HLM Podeliha a fait assigner Mme [J] [E] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit le 14 avril 2025; subsidiairement prononcer sa résiliation ;

— ordonner l’expulsion de Mme [J] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération définitive des lieux à une somme équivalente au montant du loyer et des charges mensuels qui seraient dus en vertu du contrat s’il avait été poursuivi,

— condamner Mme [J] [E] à lui payer :

1. la somme de 4.162,11 euros à titre d’arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 16 juin 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

2. l’indemnité d’occupation mensuelle précédemment fixée et ce jusqu’à libération définitive des lieux,

3. la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 09 octobre 2025.

A cette date, la SA d’HLM Podeliha – représentée par son conseil – réitère oralement ses demandes initiales dans les termes de son exploit introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 7.024,55 euros.

Elle soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti, la clause résolutoire emportant de facto la résiliation du bail lui est acquise. Elle fait valoir subsidiairement que le défaut de paiement des loyers justifie le prononcé de la résiliation du bail. Elle justifie sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation par le préjudice résultant de la perte de loyer et de la non remise à disposition des locaux.

Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspensifs.

Mme [J] [E] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Elle fait toutefois valoir un règlement de la somme de 500 euros intervenu le 06 octobre 2025. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, proposant de régler sa dette par mensualités de 200 euros.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 janvier 2026 par mise à disposition au greffe, les parties étant informées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Maine-et-[Localité 7] par la voie électronique le 16 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

Par ailleurs, la SA d’HLM Podeliha justifie avoir signalé la situation d’impayé à la CAF de Maine-et-[Localité 7] par la voie électronique le 10 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoyait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Ce même article dispose désormais que "« tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, il en résulte que son article 10 en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 17 août 2022 contient une clause résolutoire (article 6-7 – La Résiliation) prévoyant « après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois (…) le présent contrat de location sera résilié de plein droit (…). » Le commandement de payer signifié le 13 février 2025 fixe un délai de deux mois au locataire pour apurer sa dette.

Or, il est établi, au vu des pièces et des débats, que le commandement de payer signifié le 13 février 2025, pour la somme en principal de 2.170,91 euros est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 14 avril 2025.

Sur l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, outre le contrat de bail signé par le locataire, la SA d’HLM Podeliha produit un décompte démontrant que Mme [J] [E] reste lui devoir la somme de 7.024,55 euros à la date du 03 octobre 2025.

Mme [J] [E] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience. Cependant, elle fournit un ticket de carte bleue à l’audience attestant qu’elle a réglé la somme de 500 euros à la date du 06 octobre 2025. De plus, Podeliha produit en cours de délibéré un décompte actualisé au 18 novembre 2025 démontrant que la locataire a effectué un second versement de 500 euros le 05 novembre 2025. La dette locative sera dés lors ramenée à la somme de 6.815,16 euros.

Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 6.815,16 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4.162,11 euros à compter de l’assignation (16 juillet 2025) et sur le surplus à compter du présent jugement conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement suspensifs

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. »

L’article 24 VII ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, Mme [J] [E] a repris le paiement intégral de son loyer avant l’audience. Il ressort du diagnostic social et financier et de ses explications à l’audience qu’elle vit seule avec ses sept enfants, que son fils aîné a été diagnostiqué schizophrène et perçoit l’allocation aux adultes handicapés (AAH), qu’aucun des trois pères ne verse de pension alimentaire, que la locataire perçoit le RSA et des prestations familiales, qu’elle a travaillé comme agent de service durant 9 mois mais a démissionné pour s’occuper de son fils dont la pathologie n’était pas stabilisée.

Compte tenu des deux versements effectués par Mme [J] [E] au mois d’octobre et au mois de novembre 2025, la locataire paraît en mesure d’assumer le règlement du loyer augmenté de la mensualité proposée.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Mme [J] [E] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette de façon échelonnée selon les modalités qui seront précisées au dispositif du présent jugement.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la cause résolutoire seront suspendus et la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si Mme [J] [E] s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette.

En revanche, en cas de non paiement d’une échéance et quinze jours après une ultime mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la dette locative restée impayée redeviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité. Il pourra par ailleurs dans une telle hypothèse être procédé à l’expulsion de Mme [J] [E] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, dans les conditions précisées au dispositif.

Le bailleur sera alors également en droit d’exiger dans ce cas le versement d’une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ceci à compter de la date d’effet de la clause résolutoire jusqu’à libération définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

Mme [J] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM Podeliha, Mme [R] [E] sera condamnée à lui verser la somme de300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 août 2022 entre la SA d’HLM Podeliha et Mme [J] [E] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 14 avril 2025 ;

CONDAMNE Mme [J] [E] à verser à la SA d’HLM Podeliha la somme de 6.815,16 euros (décompte arrêté au 18 novembre 2025, incluant l’échéance d’octobre 2025 et deux versements de 500 euros le 06 octobre et le 05 novembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2025 sur la somme de 4.162,11 euros et à compter du présent jugement pour le surplus;

AUTORISE Mme [J] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 34 mensualités de 200 euros chacune et une 35ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera:

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [J] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM Podeliha puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [J] [E] soit condamnéeà verser à la SA d’HLM Podeliha une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Mme [J] [E] à payer à la SA d’HLM Podeliha la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [J] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera transmmise par le greffe à la préfecture de Maine-et-[Localité 7] ;

Le greffier, La Juge,