TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

9 OCTOBRE 2025

N° RG 25/00887 – N° Portalis DB22-W-B7J-S7VW

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.A.S. CASSIM C/ S.A.S. VISTORY

DEMANDERESSE

SAS CASSIM, au capital de 550 000,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 834 932 501, dont le siège social est [Adresse 1] à [Localité 4] ([Localité 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Alexis Le Liepvre, avocat au barreau de Paris, vestiaire : R176, M^e Christophe Debray, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 627

DEFENDERESSE

SAS VISTORY, au capital de 150 000,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 809 772 825, dont le siège social est [Adresse 1] à [Localité 4] ([Localité 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

défaillante

Débats tenus à l’audience du 22 juillet 2025

Nous, Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Romane BOUTEMY, Greffière lors des débats et de Elisa ROCHA, Greffière lors du prononcé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil à l’audience du 22 juillet 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 9 octobre 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 janvier 2021, la société Cassim, a consenti à la société Vistory un bail portant sur un local situé au 4ème étage du [Adresse 3], à [Localité 4] (Yvelines) pour une durée de 36 mois à compter du 1er mars 2021 moyennant un loyer annuel initial de 38 520,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

Le 16 décembre 2024, a fait signifier à la société Vistory un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 116 460,54 € au titre des loyers et charges impayés, outre les frais de l’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2025, la société Cassim ont fait assigner en référé la société Vistory devant le président du tribunal judiciaire de Versailles.

La cause a été entendue à l’audience du 22 juillet 2025.

Aux termes de l’assignation soutenue oralement à l’audience, la société Cassim demande au juge de :

constater l’acquisition au 16 janvier 2025 de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail ;ordonner l’expulsion de la société Vistory et de tous occupants de son chef, des locaux en cause avec l’assistance de la force publique ;ordonner la restitution des clefs sous astreinte ;condamner la société Vistory, à titre provisionnel, à lui payer la somme en principal d’un montant de 126 130,66 € TTC au titre de l’arriéré des loyers et charges ;condamner la société Vistory, à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au double du montant du loyer et charges à compter du 17 janvier 2025 ;condamner la Société la société Vistory à payer à la société Cassim la somme de 5 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens, dont le coût du commandement de payer.Elle indique consentir à un rééchelonnement de la dette en huit mensualités en plus du loyer courant, la première d’un montant de 32 775,48 € payable avant le 1er octobre 2025 et les sept suivantes d’un montant de 10 925,16 € chacune payables le premier de chaque mois.

Assignée à personne morale, la société Vistory n’a pas constitué avocat. Son directeur général s’est présenté à l’audience.

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 9 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties à leurs écritures.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de la société Vistory :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Enfin, en application de l’article L. 145-5 de code de commerce, les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du locataire, conclure un bail dérogeant aux dispositions du statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Par ailleurs, l’article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, le bail liant la société Cassim et la société Vistory comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges ou de manquement du preneur à l’une quelconque de ses obligations.

Le commandement de payer signifié le 16 décembre 2024 à la société Vistory vise cette clause et porte sur un arriéré locatif de 116 460,54 € en principal.

La société Vistory, non constituée, ne justifie pas s’être pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte.

Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 16 janvier 2025 à minuit.

Selon l’échéancier produit aux débats le jour de l’audience, la créance s’élève désormais à la somme de 109 251,61 €, inférieure à celle réclamée dans l’assignation, échéance du deuxième trimestre 2025 incluse.

Il y a donc lieu de condamner par provision la société Vistory au paiement de cette somme.

Compte tenu de l’accord du bailleur exprimé à l’audience, il y a lieu d’accorder un délai de 8 mois à la société Vistory pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre rétroactivement pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

Par ailleurs, en cas de défaut de paiement des sommes dues à l’échéance fixée, la clause résolutoire retrouverait son plein effet et le bail serait résilié de plein droit à compter du 16 janvier 2025 à minuit.

Le maintien dans les lieux de la société Vistory en dépit de la résiliation du bail causerait encore à la société Cassim un préjudice financier incontestable puisqu’elle ne pourrait tirer profit de son bien faute d’être en mesure de le relouer.

Ce dommage serait réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer outre les charges, ladite indemnité étant exigible depuis le 1er juillet 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux par la remise des clés.

Sur les demandes accessoires :

La société Vistory, partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de délivrance du commandement de payer du 16 décembre 2024e.

Compte tenu des situations respectives des parties et à défaut de production d’une facture acquittée, il convient de condamner la société Vistory à payer à la société Cassim la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant la société Cassim à la société Vistory, sont réunies au 16 janvier 2025 à minuit ;

Condamnons la société Vistory à payer à la société Cassim, à titre de provision, la somme de 109 251,16 €, à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 22 juillet 2025, échéance du deuxième trimestre 2025 incluse) ;

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire, à condition que la société Vistory se libère, en sus du loyer courant, de la provision ci-dessus allouée en huit acomptes mensuels selon l’échéancier suivant :

Echéancier

Date

Remboursement dette

1.

01/10/2025

32 775,49 €

2.

01/11/2025

10 925,16 €

3.

01/12/2025

10 925,16 €

4.

01/01/2026

10 925,16 €

5.

01/02/2026

10 925,16 €

6.

01/03/2026

10 925,16 €

7.

01/04/2026

10 925,16 €

8.

01/05/2026

10 925,16 €

Disons qu’en cas de défaut de paiement par la société Vistory de la provision selon l’échéancier convenu et/ou des loyers, charges et accessoires courants aux termes prévus par le bail, la clause résolutoire reprendra ses effets, huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, auquel cas :

— l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible et les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt ;

— la clause résolutoire sera acquise et produira donc son plein et entier effet ;

— il pourra être procédé à l’expulsion immédiate de la société Vistory et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance si nécessaire de la force publique, du local situé au 4ème étage du [Adresse 3], à [Localité 4] (Yvelines) ;

— le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— la société Vistory devra payer mensuellement à la société Cassim, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, indemnité révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;

Condamnons la société Vistory à payer à la société Cassim la somme de 2 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Vistory aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de délivrance du commandement de payer du 16 décembre 2024 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le NEUF OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ par Eric Madre, Vice-Président, assisté de Elisa Rocha, Greffière, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière Le Vice-Président

Elisa Rocha Eric Madre