TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— Maître [I] [F]

Copie certifiée conforme à :

— Maître [I] [F]

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/01498

N° Portalis 352J-W-B7H-C3C7O

N° MINUTE :

Assignation du :

24 Janvier 2024

JUGEMENT

rendu le 29 Janvier 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la société SULLY GESTION, S.A.S

[Adresse 5]

[Localité 7]

représenté par Maître Pauline ROUSSEAU de l’AARPI ALTA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0709

DÉFENDERESSE

S.C.I. SAINTE GENEVIEVE 32

[Adresse 2]

[Localité 8]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Julie KHALIL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 29 Janvier 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/01498 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3C7O

DÉBATS

A l’audience publique du 20 Novembre 2025

JUGEMENT

— Réputé Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

La SCI SAINTE GENEVIEVE 32 est propriétaire du lot n° 1 au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] à Paris 5ème, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Se plaignant d’impayés de charges de copropriétaires, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Paris 5ème a, par acte de commissaire de justice en date du 29 janvier 2024, fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, la SCI SAINTE GENEVIEVE 32, au visa des articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 et des articles 1240 et suivants du code civil, aux fins de la voir condamner à lui payer notamment les sommes de :

—  12.031,87 € au titre de l’arriéré des charges de copropriété et travaux arrêtés au 22 septembre 2023,

—  682 € au titre des frais de recouvrement nécessaires,

—  3.000 € à titre de dommages et intérêts.

La clôture a été prononcée le 22 mai 2024.

Par ordonnance en date du 9 janvier 2025, le juge de la mise en état a :

— ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture du 22 mai 2024,

— déclaré recevables les conclusions au fond notifiées le 30 décembre 2024 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 13],

— dit que ces conclusions devront être signifiées au défendeur avant le 31 mars 2025 en indiquant la date de renvoi devant le juge de la mise en état,

— renvoyé l’affaire à l’audience de la mise en état du 7 mai 2025.

Décision du 29 Janvier 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/01498 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3C7O

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par acte de commissaire de justice en date du 17 février 2025 et notifiées par voie électronique le 19 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Paris 5ème demande au tribunal de :

Vu les articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 35 du décret du 17 mars 1967,

Vu les articles 1240 et suivants du code civil,

Dire et juger recevables et bien fondées les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé à [Adresse 11][Localité 6] [Adresse 9] représenté par son syndic, la société SULLY GESTION,

En conséquence,

Constater que la SCI SAINTE GENEVIEVE 32, société civile, était propriétaire dans l’immeuble [Adresse 4]) représenté par son syndic, la société SULLY GESTION, du lot n°1 jusqu’au 23 mai 2024,

En conséquence,

Condamner la SCI SAINTE GENEVIEVE 32, société civile, à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé à [Adresse 12], représenté par son syndic, la société SULLY GESTION, les sommes suivantes :

• 14 936,43 € au titre des charges et travaux arrêtés au 01/04/2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26/07/2023 pour la somme de 10.480,47 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,

• 1230,84 € au titre des frais nécessaires arrêtées au 10/09/2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26/07/2023 sur la somme de 538 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,

• 3.000 € à titre de dommages et intérêts,

• 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappeler que l’exécution provisoire est de droit,

Condamner la SCI SAINTE GENEVIEVE 32, société civile, aux entiers dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), la SCI SAINTE GENEVIEVE 32 n’a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 7 mai 2025 et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 20 novembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 29 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur les demandes principales en paiement

Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame paiement de la somme de 14.936,43 € au titre des charges de copropriété et travaux arrêtés au 1er avril 2024, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 juillet 2023.

Il justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI SAINTE GENEVIEVE 32 est propriétaire du lot n° 1 au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] à Paris 5ème.

Ensuite, il verse notamment à l’appui de sa demande :

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 mai 2021 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2020 et le budget prévisionnel pour les années 2021 et 2022,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 mars 2022 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2021 et le budget prévisionnel pour les années 2022 et 2023, et ayant voté des travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 mars 2023 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2022 et le budget prévisionnel pour l’année 2023, et ayant voté des travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 7 mars 2024 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2023 et le budget prévisionnel pour les années 2024 et 2025,

— des attestations de non-recours concernant l’ensemble de ces assemblées générales des copropriétaires,

— les appels individuels de fonds et travaux émis,

— les contrats de syndic pour les périodes du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, et du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025.

Le syndicat des copropriétaires produit également un décompte actualisé laissant apparaître un solde débiteur de 14.936,43 € arrêté au 1er avril 2024 (hors frais de recouvrement).

Il verse aussi aux débat une mise en demeure du 26 juillet 2023 portant sur un montant de 11.083,47 €.

Dès lors, il résulte de ces éléments que le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible à hauteur de 14.936,43 € que la SCI SAINTE GENEVIEVE 32 sera condamnée à lui régler au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2023 sur un montant de 11.083,47 €, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1.230,84 € au titre des frais de recouvrement visé à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, « arrêtées au 10/09/2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26/07/2023 sur la somme de 538 €, et à compter de l’assignation pour le surplus », comprenant les sommes suivantes :

—  48 euros de frais de mise en demeure du 18 novembre 2022,

—  55 euros de frais de mise en demeure du 24 avril 2023,

—  40 euros de frais de relance après mise en demeure le 12 mai 2023,

—  340 euros de frais de mise en demeure par avocat en date du 25 juillet 2023,

=> ces frais étant antérieurs à la mise en demeure du 26 juillet 2023, ils ne constituent pas des frais de recouvrement nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

—  55 euros de frais de mise en demeure en date du 26 juillet 2023,

—  144 euros de frais de mise en demeure par avocat en date du 29 août 2023,

—  380 euros au titre des frais d’un état daté SRU du 9 septembre 2024,

—  168,84 euros de facture de signification opposition du 19 septembre 2023,

Décision du 29 Janvier 2026

Charges de copropriété

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=> ces frais sont justifiés par les pièces produites et la SCI SAINTE GENEVIEVE 32 sera en conséquence condamnée à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 747,84 € au titre des frais de recouvrement prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 juillet 2023 sur la somme de 538 €, et à compter de l’assignation pour le surplus.

II – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3ème civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi, en raison du non-paiement des charges de copropriété par la SCI SAINTE GENEVIEVE 32.

Le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences des manquements à l’obligation de paiement des charges de la société défenderesse. Il ne produit aucune pièce justifiant que la défaillance de la SCI SAINTE GENEVIEVE lui a effectivement causé un préjudice, notamment des difficultés de trésorerie ou la nécessité de procéder à des diligences particulières.

Dès lors, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

III – Sur les demandes accessoires

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI SAINTE GENEVIEVE 32, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, la SCI SAINTE GENEVIEVE sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI SAINT GENEVIEVE 32 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Paris 5ème la somme de 14.936,43 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2023 sur un montant de 11.083,47 €, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE la SCI SAINT GENEVIEVE 32 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Paris 5ème la somme de 747,84 € au titre des frais de recouvrement prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26/07/2023 sur la somme de 538 €, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 13] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI SAINTE GENEVIEVE 32 au paiement des entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SCI SAINTE GENEVIEVE 32 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Paris 5ème la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 13] du surplus de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 10] le 29 Janvier 2026

La Greffière La Présidente