TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 1]

(Site Coubertin)

N° RG 25/01860

N° Portalis DBY2-W-B7J-IEK5

JUGEMENT du

07 Avril 2026

Minute n° 26/00408

S.C.I. FONCIERE DI 01/2009

C/

[H] [Q]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e Pierre LAUGERY

Copie conforme

M. [H] [Q]

Préfecture du Maine et [Localité 2]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 07 Avril 2026,

après débats à l’audience du 06 Janvier 2026, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Laurence GONTIER, greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

ENTRE :

DEMANDEUR

La S.C.I. FONCIERE DI 01/2009

immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 507 675 593

ayant son siège social sis [Adresse 1]

[Localité 4]

agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Pierre LAUGERY (SELARL LEXCAP), avocat au barreau d’ANGERS,

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [Q]

né le 21 Juillet 1991 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 6]

comparant en personne,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 12 juillet 2016, la SCI Foncière DI 01/2009 a donné à bail à usage d’habitation à M. [H] [Q] un logement situé [Adresse 3], moyennant le versement d’un loyer mensuel principal de 403,75 €, outre 19,49 € au titre du loyer du parking et 55 € au titre de la provision sur charges.

Le 19 juin 2025, la SCI Foncière DI 01/2009 a fait signifier à M. [H] [Q] un commandement de payer et de fournir le justificatif d’assurance, visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice du 17 octobre 2025, la SCI Foncière DI 01/2009 a fait assigner M. [H] [Q] devant le juge des contentieux de la protection d’Angers aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit le 6 août 2025 ; subsidiairement prononcer sa résiliation ;

— ordonner l’expulsion de M. [H] [Q] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique ;

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail au montant du loyer courant qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, éventuellement indexé, taxes et charges en sus ;

— condamner M. [H] [Q] à lui payer :

la somme de 11.541,29€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 27 août 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, en disant que les intérêts se capitaliseront annuellement,

l’indemnité d’occupation précédemment fixée à compter de la résiliation et ce jusqu’à libération définitive des lieux,

la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

les entiers dépens ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 janvier 2026.

A cette date, la SCI Foncière DI 01/2009 – représentée par Maître [N] – réitère ses demandes, sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 3.554,17€ au 31 décembre 2025.

Elle précise que le supplément de loyer de solidarité qui était appliqué a été totalement régularisé, une somme de 12.281,81€ ayant été portée au crédit du compte locataire le 30 novembre 2025.

Elle ajoute que le locataire a repris le paiement de son loyer, un règlement ayant été effectué début décembre 2025 et un autre le matin même de l’audience. Elle sollicite la possibilité de fournir un décompte actualisé en cours de délibéré.

Elle s’en remet à la décision du tribunal sur les demandes de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire présentée par le défendeur à l’audience.

M. [H] [Q] ne conteste pas le principe de sa dette. Il déclare avoir effectué un règlement supplémentaire de 538 € le matin même. Il sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, souhaitant rester dans le logement et proposant de régler sa dette de façon échelonnée sur 36 mois.

Il souligne être locataire depuis 10 ans et explique la situation d’impayé par le fait qu’il a changé d’employeur et que le jour de paiement de son salaire varie, de sorte que les prélèvements de loyer ont été rejetés. Il déclare ne pas s’être immédiatement aperçu de ces rejets, raison pour laquelle la dette a continué d’augmenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2026, le conseil de la SCI Foncière DI/2009 ayant été autorisée à produire un décompte locatif actualisé en cours de délibéré et dans un délai de 15 jours.

Par courrier électronique du 20 janvier 2026, Me [N] communique un décompte locatif actualisé au 14 janvier 2026 et qui confirme le règlement allégué par le défendeur lors de l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Maine-et-[Localité 2] par la voie électronique le 20 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI Foncière DI 01/2009 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoyait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Ce même article dispose désormais que "« tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, il en résulte que son article 10 en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 12 juillet 2016 contient une clause résolutoire (article 4 – Résiliation du contrat – clause résolutoire) prévoyant la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer resté sans effet. Le commandement de payer signifié le 19 juin 2025 vise cette clause résolutoire et laisse un délai de deux mois au locataire pour régulariser sa dette.

Or, il est établi, au vu des pièces et des débats, que le commandement de payer signifié le 19 juin 2025, pour la somme en principal de 7.788,22€ est demeuré totalement infructueux pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 20 août 2025.

Sur l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, outre le contrat de bail signé par les parties, la SCI Foncière DI 01/2009 a produit à l’audience un décompte mentionnant une somme restant à lui devoir de 3.554,17 € à la date du 31 décembre 2025. Elle a fourni en cours de délibéré et sur autorisation préalable du juge un nouveau décompte actualisé au 14 janvier 2026 mentionnant une somme restant finalement à devoir de 3.016,17 € (après prise en compte d’un virement effectué par le locataire le 6 janvier 2026 pour un montant de 538 €).

M. [H] [Q] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il ressort toutefois que le décompte locatif produit intègre des frais qui ne sont pas justifiés et/ou qui ne relèvent pas de la dette locative stricto sensu (frais du commandement de payer notamment).

Après déduction de ces frais, M. [H] [Q] sera en conséquence condamné au paiement de cette somme de 2.800,35 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation (17 octobre 2025), conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

La capitalisation des intérêts est de droit quand elle est demandée en justice. Elle sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les délais de paiement suspensifs

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de cette même loi ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, M. [H] [Q] a repris depuis plusieurs mois le paiement intégral de son loyer. Il ressort des débats d’audience ainsi que du diagnostic social et financier, repris également lors de l’audience, que le débiteur, qui vit dans le logement avec sa compagne et accueille sa fille en garde alternée, bénéficie d’un emploi stable dans le cadre d’un CDI et perçoit un salaire de l’ordre de 2.150€. Il est donc en mesure financièrement de s’acquitter de sa dette de façon échelonnée en sus du paiement de son loyer courant.

Le bailleur n’a fait valoir aucun moyen opposant à la demande de délais de paiement suspensifs présentée à l’audience.

Compte tenu de ces éléments et de la situation respective des parties, M. [H] [Q] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la cause résolutoire seront suspendus et la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si M. [H] [Q] s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de sa dette.

En revanche, en cas de non paiement d’une échéance et quinze jours après une ultime mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la dette locative restée impayée redeviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité. Il pourra par ailleurs dans une telle hypothèse être procédé à l’expulsion du défendeur ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, dans les conditions précisées au dispositif.

Le bailleur sera alors également en droit d’exiger dans ce cas le versement d’une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ceci à compter de la date d’effet de la clause résolutoire jusqu’à libération définitive des lieux.

Sur les mesures accessoires

M. [H] [Q], succombant à l’instance, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI Foncière DI 01/2009, M. [H] [Q] sera condamné à lui verser la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le12 juillet 2016 entre la SCI Foncière DI 01/2009 et M. [H] [Q], concernant le logement et ses annexes situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 20 août 2025 ;

CONDAMNE M. [H] [Q] à verser à la SCI Foncière DI 01/2009 la somme de Deux Mille Huit Cents euros et Trente-Cinq centimes (2.800,35 €) au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 14 janvier 2026 (incluant l’échéance de décembre 2025 et prenant en compte le dernier règlement de 538 € intervenu le 6 janvier 2026), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 17 octobre 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

AUTORISE M. [H] [Q] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 80€ chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire la concernant pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [H] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI Foncière DI 01/2009 puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [H] [Q] soit condamné à verser à la SCI Foncière DI 01/2009 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [H] [Q] à payer à la SCI Foncière DI 01/2009 la somme de Six Cents euros (600 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [H] [Q] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 19 juin 2025 ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera comuniquée par le greffe à la préfecture de Maine-et-[Localité 2] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le greffier, La Présidente,