Tribunal Judiciaire d'Angers, 1re chambre, 26 janvier 2026, n° 24/01408

TJ Angers 26 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Intérêt à agir en tant que locataire
La cour a estimé que la société Solau justifie d'un intérêt à agir en rapport avec l'inexécution supposée des obligations découlant du bail.
Autre
Opposabilité de la mise en demeure
La cour a jugé que la question de l'opposabilité de la mise en demeure excède les pouvoirs du juge de la mise en état et doit être examinée au fond.
Rejeté
Droit à l'indemnisation des frais irrépétibles
La cour a estimé qu'il n'apparaît pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge de ses propres frais irrépétibles.

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Sur la décision

Référence :	TJ Angers, 1re ch., 26 janv. 2026, n° 24/01408
Numéro(s) :	24/01408
Importance :	Inédit
Dispositif :	MEE - incident
Date de dernière mise à jour :	13 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Benoit MARTINCaroline MENARD
Cabinet(s) :	ORATIO AVOCATS
Parties :	S.A.R.L. SOLAU exerçant sous l' enseigne [ Adresse 4 ], S.A.R.L. SOLAU c/ S.A.S. IMMO A

Texte intégral

26 Janvier 2026

AFFAIRE :

S.A.R.L. SOLAU

S.A.S. IMMO A

N° RG 24/01408 – N° Portalis DBY2-W-B7I-HSSM

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS

1ère Chambre

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

DU VINGT SIX JANVIER DEUX MIL VINGT SIX

rendue par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président , au Tribunal Judiciaire d’ANGERS, chargé de la mise en état, assisté de Valérie PELLEREAU, Greffière,

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. SOLAU exerçant sous l’enseigne [Adresse 4]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : Maître Benoit MARTIN de la SELARL BM&A AVOCATS, avocats au barreau d’ANGERS

DÉFENDERESSE :

S.A.S. IMMO A

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : Maître Caroline MENARD de la SELAS ORATIO AVOCATS, avocats au barreau d’ANGERS

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 12 décembre 2011, la SCI Hebac a consenti à la société Solau, exerçant une activité de restauration, un bail commercial comprenant notamment un droit d’accès à un garage.

Ce même garage a été loué par la SCI Hebac à la société Chicabella aux fins d’exploitation d’un hôtel mitoyen.

Suite aux signalements de plusieurs infiltrations situées au niveau du garage, la société Solau a assigné la SCI Hebac et la société Chicabella, par acte de commissaire de justice du 12 juillet 2019, devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Angers afin de solliciter une expertise judiciaire à laquelle il a été fait droit par ordonnance du 29 août 2019.

Par acte authentique du 12 janvier 2022, la SCI Hebac a vendu ses locaux à la SAS Immo A.

Par ordonnance du 3 mars 2022, le président du tribunal judiciaire d’Angers a ordonné l’extension de la mission d’expertise à la société Immo A.

Le rapport d’expertise a été déposé le 15 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice du 17 juin 2024, la société Solau a assigné la société Immo A devant le présent tribunal afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes de :

—  236 487,82 euros TTC au titre des travaux à effectuer, somme qui devra être évaluée en fonction de l’indice BT 01 du coût de la construction, et produira des intérêts de droit au taux légal depuis l’assignation avec le bénéfice de l’anatocisme, conformément à l’article 1343-2 du code civil,

—  16 514 euros (à parfaire) au titre du préjudice financier,

—  6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident (n° 2) notifiées par voie électronique le 24 novembre 2025, la société Immo A demande au juge de la mise en état de :

— déclarer irrecevable la demande de la société Solau en paiement de la somme de 236487,82 euros TTC au titre des travaux à effectuer, somme dont il est demandé l’évaluation en fonction de l’indice BT01 du coût de la construction, outre intérêts au taux légal depuis l’assignation avec le bénéfice de l’anatocisme ;

— en conséquence, débouter la société Solau de toutes ses demandes, fins et conclusions;

— la condamner au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société Immo A fait valoir que la société Solau, en tant que locataire, n’a ni intérêt ni qualité à agir pour solliciter le versement d’une somme au titre des travaux que l’expert estime nécessaires.

Elle considère que lorsque le bailleur n’exécute pas les travaux spontanément, le preneur doit le mettre en demeure de les réaliser, puis à défaut d’accord du bailleur, obtenir une autorisation judiciaire de se substituer à lui.

La société Immo A conteste la validité de la mise en demeure adressée le 5 juin 2019 en estimant qu’elle ne laissait pas un délai raisonnable pour exécuter les travaux et qu’elle est rédigée de manière imprécise et générale. Elle fait valoir qu’eu égard aux travaux effectués postérieurement à cette mise en demeure du 5 juin 2019, sa portée s’en trouve affectée de sorte qu’elle est devenue caduque. Elle observe en outre que la société Solau n’a obtenu aucune autorisation judiciaire aux fins de se voir substituer au bailleur pour percevoir les sommes nécessaires aux travaux.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident (n° 2) notifiées par voie électronique le 24 novembre 2025, la société Solau demande au juge de la mise en état de :

— juger qu’elle dispose d’un intérêt à agir contre la société Immo A ;

— juger qu’elle dispose d’une qualité à agir contre la société Immo A ;

— déclarer la mise en demeure adressée à la SCI Hebac opposable à la société Immo A ;

— rejeter les écritures de la société Immo A ;

— condamner la société Immo A à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Immo A aux dépens de l’incident.

La société Solau soutient que la mise en demeure est opposable à la société Immo A en ce qu’elle s’est subrogée à la SCI Hebac dans ses droits et obligations lors de l’acquisition. La société Solau fait valoir que l’autorisation judiciaire ne doit pas être préalable à l’action et que par conséquent, elle peut solliciter ladite autorisation par ses conclusions d’incident. Elle estime en conséquence qu’elle dispose d’un intérêt et d’une qualité à agir.

La société Solau sollicite également le rejet des écritures adverses déposées 3 heures avant l’audience d’incident de mise en état du 24 novembre 2025 sur le fondement de l’article 16 du code de procédure civile.

Lors de l’audience d’incident de mise en état du 24 novembre 2025, le juge de la mise en état a autorisé le conseil de la société Solau à déposer une note en délibéré pour le 15 décembre 2025, ce qui a été fait le 10 décembre 2025.

Dans cette note, la société Solau fait valoir en substance que sa mise en demeure du 5 juin 2019 était suffisamment précise au regard des éléments dont elle disposait, qu’il n’a pas été mis fin aux infiltrations par les travaux réalisés et que les agissements de la défenderesse relèvent de manoeuvres dilatoires. À titre subsidiaire, elle observe que si elle devait être déclarée irrecevable en sa demande de réparation des désordres, elle devrait cependant être déclarée recevable en sa demande d’indemnisation du préjudice financier.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

— Sur le respect du contradictoire

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

La société Solau sollicite le rejet des dernières conclusions de la société Immo A adressés le 24 novembre 2025 à 11 heures, soit 3 heures avant l’audience de mise en état.

Il ressort des pièces que lors de l’audience de mise en état du 24 novembre 2025, la société Solau a été autorisée à produire une note en délibéré en réponse aux écritures adverses signifiées le jour même. Cette note pouvait être produite jusqu’au 15 décembre 2025 de sorte que la partie a pu être à même de répondre aux conclusions adverses en temps utile, ce qu’elle a d’ailleurs fait en communiquant sa note en délibéré le 10 décembre 2025.

Le principe du contradictoire ayant de ce fait été observé, il y a lieu de rejeter la demande tendant à écarter des débats les conclusions de la société Immo A du 24 novembre 2025.

— Sur la fin de non-recevoir :

Aux termes du 6° de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

L’article 122 du même code dispose : “Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée”.

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est le droit, pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée. Pour l’adversaire, l’action est le droit de discuter le bien-fondé de cette prétention.

Selon l’article 32 du même code, est irrecevable toute prétention émise par ou contre un personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que la société Solau se plaint de désordres liés notamment à des infiltrations affectant les locaux loués qui ont donné lieu à un rapport d’expertise judiciaire. Elle sollicite par conséquent la condamnation de la bailleresse au paiement du montant des travaux chiffrés par l’expert, outre l’indemnisation de son préjudice financier.

Il est de principe que l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien fondé de l’action.

Dès lors qu’elle allègue l’existence d’un préjudice en rapport avec l’inexécution supposée des obligations découlant du bail, la société Solau justifie d’un intérêt à agir à l’encontre de la société Immo A.

En conséquence, il convient de rejeter la fin de non-recevoir en ce qu’elle est tirée du défaut d’intérêt à agir.

S’agissant de la qualité à agir, la société Immo A fait valoir que la société Solau, en tant que locataire, n’a pas qualité pour solliciter le versement d’une somme au titre des travaux que l’expert estime nécessaires. Elle soutient que lorsque le bailleur n’exécute pas les travaux spontanément, le preneur doit le mettre en demeure de les réaliser, puis, à défaut d’accord du bailleur, obtenir une autorisation judiciaire de se substituer à lui. Elle ajoute qu’il ressort de la jurisprudence que la mise en demeure et l’autorisation judiciaire sont des conditions cumulatives et que cette double formalité vise à s’assurer du caractère incontestable de la carence du bailleur.

La société Solau soutient qu’en acquérant le bien auprès de la société Hubac, la société Immo A s’est expressément subrogée à cette dernière dans ses droits et obligations, de sorte que la mise en demeure qui avait été adressée à la SCI Hubac est opposable à la société Immo A. Elle observe que si la mise en demeure doit être préalable à l’action en justice, ce n’est pas le cas de l’autorisation judiciaire, qui constitue une autre condition pour pouvoir se substituer au bailleur défaillant. Elle ajoute qu’elle profite de la présente procédure pour solliciter cette autorisation auprès du tribunal et que s’il peut s’agir d’une demande nouvelle, elle est cependant en lien étroit avec les demandes initiales.

Contrairement à ce que soutient la société Solau, la mise en demeure est une condition préalable et nécessaire à l’éventuelle demande d’autorisation judiciaire, lorsque le bailleur ne donne pas son accord postérieurement à la mise en demeure.

Par un courrier du 5 juin 2019, la société Solau a mis en demeure la SCI Hebac “d’avoir à prendre toute mesure propre à faire cesser les infiltrations et à sécuriser le garage”.

La société Immo A fait valoir que cette mise en demeure est générale et imprécise et ajoute que la situation du bâtiment s’est trouvée considérablement modifiée depuis lors, notamment par la réalisation de travaux et compte tenu aussi de l’intervention de l’expertise judiciaire. Elle soutient également que la mise en demeure est devenue totalement caduque dans la mesure où les exigences formulées dans le courrier du 5 juin 2019 ne sont pas les mêmes que celles formulées dans l’assignation du 17 juin 2024.

L’appréciation du caractère suffisant de l’interpellation valant mise en demeure est une question qui relève de l’appréciation du juge du fond, d’autant plus qu’en l’espèce, elle doit être faite en fonction d’un contexte qui a pu évoluer entre le courrier du 5 juin 2019 et l’assignation du 17 juin 2024. Il s’agit en réalité d’une question touchant au bien fondé de l’action qui relève de l’appréciation du tribunal statuant au fond et non une fin de non-recevoir en lien avec la qualité à agir.

Il convient par conséquent de constater que cette question excède les pouvoirs du juge de la mise en état et de renvoyer son examen au tribunal statuant au fond.

— Sur les dépens et sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 790 du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées en application de l’article 700.

A ce stade de la procédure, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge de ses propres frais irrépétibles.

Elles seront en conséquence déboutées de leurs demandes de ce chef.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS :

Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et prononcée par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande tendant à écarter des débats les conclusions de la société Immo A du 24 novembre 2025 ;

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par la société Immo A en ce qu’elle est tirée du défaut d’intérêt à agir ;

DIT que le moyen tiré du défaut de qualité à agir soulevé par la société Immo A s’analyse en réalité en une question de fond qui excède les pouvoirs du juge de la mise en état et renvoie en conséquence son examen au tribunal statuant au fond ;

DÉBOUTE la société Immo A de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la société Solau de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RENVOIE le présent dossier à la mise en état du 9 avril 2026 pour les conclusions de M^e Caroline Ménard, avocate de la société Immo A ;

RÉSERVE les dépens.

Ordonnance rendue par mise à disposition le VINGT SIX JANVIER DEUX MIL VINGT SIX, après débats à l’audience du 24/11/2025, à l’issue de laquelle il a été indiqué que la décision serait rendue le 26 Janvier 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT