N° RG 25/00232 – N° Portalis DBXA-W-B7J-GB4W

Minute 25/

DU 03 DECEMBRE 2025

le

— Copies exécutoires délivrées à :

M^e Marie-sara BARRAUD

M^e Arnaud DEVAUX

— Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGOULEME

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 03 Décembre 2025

A l’audience publique des Référés du Tribunal judiciaire d’ANGOULEME, tenue le 05 Novembre 2025, par Madame Clémentine BLANC, Présidente, assistée de Madame Sylvie MOLLÉ,

ENTRE

S.A.R.L. LEMONA EMPRESA

[Adresse 5]

[Localité 3] / FRANCE

représentée par M^e Marie-sara BARRAUD, avocat au barreau de CHARENTE

ET

S.A.S. SALON DE THE YANIS

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Arnaud DEVAUX, avocat au barreau de CHARENTE

Monsieur [H] [M]

[Adresse 2]

[Localité 1] / FRANCE

représenté par M^e Arnaud DEVAUX, avocat au barreau de CHARENTE

L’affaire ayant été débattue le 05 Novembre 2025 et la présidente ayant avisé les parties, à l’issue des débats, que la décision sera rendue par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 03 Décembre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice du 21 août 2025, la SARL LEMONA EMPRESA a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Angoulême tant Monsieur [H] [M] que la SAS SALON DE THE YANIS au titre de loyers commerciaux impayés concernant des locaux situés [Adresse 4] à COGNAC (16100), pris à bail depuis juillet 2024 même si la société exploitante

n’a été immatriculée que le 16 avril 2025.

La SARL LEMONA EMPRESA demande de :

— à titre principal :

— dire et juger que Monsieur [H] [M] est tenu, in solidum, des obligations nées du contrat de bail conclu avec la SARL LEMONA EMPRESA en suite de l’immatriculation tardive de la société SALON DE THE YANIS ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au sein du bail conclu entre la SARL LEMONA EMPRESA et la société SALON DE THE YANIS avec tous ses effets ;

— constater que le bail conclu entre la SARL LEMONA EMPRESA et la société SALON DE THE YANIS est résilié de plein droit ;

— ordonner la libération des lieux par la société SALON DE THE YANIS de l’immeuble qu’il occupe [Adresse 4] à [Localité 6], tant de sa personne que de tous occupants de son chef et du matériel en place au premier manquement de l’une des 24 échéances ou de loyer courant tel que fixés par la décision à intervenir ;

— autoriser la requérante à faire procéder à son expulsion dans les formes prévues par la loi, avec le concours de la force publique et d’un serrurier au besoin

— condamner in solidum, la société SALON DE THE YANIS et Monsieur [H] [M] au paiement de la somme de 6 166,21 euros au titre des loyers impayés jusqu’au 1er juillet 2025, somme à parfaire au jour de la décision à intervenir ;

— condamner in solidum, la société SALON DE THE YANIS et Monsieur [H] [M] au paiement de la somme de 1 066,21 euros par mois équivalente au montant du loyer, charges locatives en sus à titre d’indemnité d’occupation et ce jusqu’à libération effective et totale des lieux ;

— à titre subsidiaire : accorder au locataire un délai de paiement de 2 ans pour s’acquitter de l’arriéré locatif, en sus du loyer courant, la dernière échéance devant être modulée en fonction du solde dû et la déchéance du terme intervenant si une seule échéance est impayée, l’expulsion étant pour ce cas accordée dès à présent ;

— en tout état de cause: condamner in solidum la société SALON DE THE YANIS et Monsieur [H] [M] au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens dont les frais du commandement de payer ;

Aux termes de ses écritures signifiées via le RPVA le 7 octobre 2025, Monsieur [M] :

— à titre principal : conclut au débouté intégral en raison de trois contestations sérieuses :

— non respect par le bailleur de l’obligation de délivrance conforme : le preneur soutient que s’il a pris les lieux dans l’état où ils se trouvaient, le bailleur n’était pour autant pas déchargé de cette obligation dont le non respect a retardé le point de départ de l’exploitation commerciale, aboutissant à ce que les loyers ne puissent être tous honorés ;

— contestation du décompte des impayés : le preneur produit le justificatif d’une dizaine de règlements d’août 2024 à août 2025 et estime que l’évaluation du solde de la dette locative relève du juge du fond ;

— caractère équivoque de la clause résolutoire : le preneur relève que la clause contractuelle stipule tout à la fois une résiliation de plein droit et “s’il plaît au bailleur”, excluant qu’elle puisse être considérée par le juge des référés comme non équivoque ;

— à titre subsidiaire : sollicite un délai de paiement sur 2 ans pour régler la dette locative de 5 610 € au 30/09/2025, soit 24 mensualités de 233,75 € ;

— en tout état de cause : demande 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

La SAS SALON DE THE YANIS ne formule pas de demande supplémentaire, plus ample ou contraire à celles de M. [M] [H].A l’audience du 5 novembre 2025, les parties ont maintenu leurs prétentions. Il convient de se référer à leurs écritures pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 décembre 2025.

MOTIVATION

Sur les demandes relatives à l’acquisition de la clause résolutoire et afférentes

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tout d’abord il n’existe aucune contestation sérieuse de :

— l’existence d’un bail commercial contenant une clause résolutoire ;

— la régularité du commandement de payer du 16 avril 2025 (pièce n°2 de la demanderesse) en ce qu’il précise le détail des montants sollicités préalablement de la locataire par la bailleresse et mentionne qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, celle-ci entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail.

Ensuite, d’une part, si la formulation de la clause résolutoire figurant en page 12/15 du contrat de bail du 17 juin 2024 (pièce n°1 de la demanderesse) n’est pas dénuée de maladresse car les termes “le présent bail sera résilié de plein droit” sont suivis immédiatement de “, s’il plaît au bailleur, et sans qu’il soit besoin d’aucune formalité judiciaire”, en revanche l’éventuelle confusion ayant pu exister en juin 2024 dans l’esprit du locataire a par définition été levée à réception du commandement de payer reproduisant cette clause en avril 2025.

En effet, au 16 avril 2025, il devient évident pour le locataire qu’il plaît au bailleur de rechercher la résiliation de plein droit du contrat les liant si le manquement à l’obligation de payer les loyers n’est pas régularisé dans le mois suivant.

Par conséquent, à supposer qu’il faille tirer de cette formulation maladroite une contestation, elle n’est pas sérieuse.

D’autre part, la clause stipulée en page 2/15 du contrat, prévoyant que le preneur “atteste qu’il est en mesure d’exercer son activité [de salon de thé]dans les locaux loués, indépendamment des travaux qu’il pourrait être conduit à réaliser, et exonère le bailleur de toute responsabilité de ce chef” est suffisamment claire et dénuée de caractère équivoque pour que ni Monsieur [M] ni la SAS SALON DE THE YANIS ne puissent se prévaloir de ce que des loyers ne seraient pas dus en compensation de la période durant laquelle des travaux auraient été effectués dans les locaux pour en permettre l’exploitation commerciale effective et qu’il en résulterait une contestation sérieuse de l’obligation de régler la dette locative.

Partant, aucune conséquence ne saurait être tirée de la production par le preneur de factures ou documents relatifs à des frais engagés pour des travaux dans les locaux loués.

Enfin, s’agissant des 8 versements de 850 euros mis en exergue par Monsieur [M] (entre le 24/08/24 et le 18/08/25), force est de constater que seuls deux sont présentés comme intervenus dans le mois du commandement de payer du 16 avril 2025 alléguant d’une dette locative totale à hauteur de 6.460 euros, de sorte qu’à l’évidence le manquement à l’obligation de payer tous les loyers dus n’a pas été régularisé entre le 16 avril et le 16 mai 2025.

En outre, tout en relevant que le total mensuel dû par le preneur est de 850 euros HT de loyer + 170 euros de charges et taxes et que le bailleur a comptabilisé au 01/10/24 et 31/08/24 deux versements de 850 euros, il convient de souligner que la pièce 4 des défendeurs est un listing manuscrit de versements qui auraient été effectués, sans pouvoir constituer la preuve de l’effectivité de ces versements.

En conséquence doit être rejeté l’argument tiré de ce qu’existerait une contestation sérieuse de la dette locative au 16 mai 2025.

En définitive :

La reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce figure dans le commandement de payer. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant à la locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte, tandis que la portée de la clause résolutoire en l’espèce prévue n’est pas sérieusement contestable.

En faisant délivrer son commandement d’avril 2025, la SARL LEMONA EMPRESA n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à une locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause. Au demeurant ni Monsieur [M] ni la SAS SALON DE THE YANIS ne contestent l’absence de règlement intégral de la dette locative dans le délai d’un mois des cause du commandement.

Par ailleurs, si en application de l’article L. 143- 2 du code commerce, la résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus, en l’espèce aucun créancier ne dispose d’un privilège ou d’un nantissement sur le fonds de commerce.

Il convient dés lors de constater que les conditions légales posées par le code de commerce sont réunies et il pourrait être aussi constaté que la résiliation du bail est acquise de plein droit.

Toutefois il y a lieu de tenir compte du fait que la SARL LEMONA EMPRESA n’est pas opposée à ce que les effets de la clause résolutoire ne soient pas mis en oeuvre en cas de respect par Monsieur [M] et la SAS du paiement de loyer courant (montant réindexé) et du respect d’un plan d’apurement de la dette locative sur 24 mois : à défaut, les effets de la résiliation constatable dès à présent seront mis en oeuvre, la déchéance du terme sera automatique et à défaut de libération volontaire des lieux dans le mois suivant cette déchéance du terme, l’expulsionde la SAS SALON DE THE YANIS – ainsi que celle de tout occupant de son chef – sera possible avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier dont les frais demeureront à la charge solidaire de la SAS et de Monsieur [H] [M].

Au vu des pièces versées au dossier, et notamment du dernier décompte de la demanderesse qui mentionne 6 versements de 850 euros en sus des 2 figurant déjà dans le décompte reproduit dans le commandement de payer et qui précise la réindexation à compter de juillet 2025 inclus comme portant à 888,51 euros et 177, 70 euros le loyer HT et les taxes à payer chaque mois), il apparaît que la dette locative exigible jusqu’à octobre 2025 inclus (soit le dernier mois complet exigible avant l’audience de plaidoirie) peut être fixée à :

—  6.460 euros dus selon le commandement de payer (pour les loyers jusqu’à celui d’avril 2025 inclus);

— outre 170 euros de taxe mensuelle durant 2 mois (mai et juin 2025, avant réindexation) non réglés par les versements effectués depuis le commandement de payer = 340

— et 177,70 euros de taxe mensuelle durant 4 mois (de juillet à octobre 2025) =710, 80

— et 38,51 euros de delta de loyer HT entre les versements de 850 euros intervenus depuis le commandement et le montant de loyer mensuel réévalué (à compter de juillet 2025 : 888, 51 euros/mois) durant 4 mois = 154,04 euros

Soit un total de 7.664, 84 euros de dette de loyers et charges impayés jusqu’à octobre 2025 inclus.

Cette dette peut être réglée en 23 mensualités de 319 euros, outre une 24 ème mensualité de 327, 84 euros, le tout en sus du loyer courant (réindexé à 1066,21 euros TTC).

A défaut de règlement d’une de ces échéances, la totalité de la dette sera immédiatement exigible, les effets de la clause résolutoire seront mis en oeuvre, et à défaut de libération volontaire des lieux dans le mois suivant cette déchéance du terme de 24 mois l’expulsion sera possible avec au besoin concours de la force publique

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès, à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce Monsieur [M] et la SAS SALON DE THE YANIS, qui succombent pour l’essentiel, doivent supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 16 avril 2025. En outre, s’il est juste de condamner solidairement les défendeurs à une somme au titre des frais irrépétibles de la demanderesse, celle-ci doit néanmoins être revue à la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons que la clause résolutoire stipulée dans le bail commercial conclu le 17 juin 2024 n’est pas équivoque et peut produire ses effets par suite de la non régularisation, dans le mois du commandement de payer du 16 avril 2025, des causes de celui-ci ;

Constatons que la SARL LEMONA EMPRESA accepte que les effets de ladite clause résolutoire ne soient pas mis en oeuvre dès lors que Monsieur [H] [M] et la SAS SALON DE THE YANIS s’acquittent solidairement de 23 mensualités de 319 euros, outre une 24 ème mensualité de 327, 84 euros, le tout en sus du loyer courant (réindexé à 1066,21 euros TTC) ;

Disons qu’à défaut de règlement d’une de ces 24 échéances, la totalité de la dette locative fixée ce jour sera immédiatement exigible, les effets de la clause résolutoire seront mis en oeuvre, et par conséquent dans cette hypothèse de déchéance du terme:

— Monsieur [H] [M] et la SAS SALON DE THE YANIS sont condamnés solidairement à payer à la SARL LEMONA EMPRESA la somme de 7.664, 84 euros correspondant à la dette de loyers et charges impayés jusqu’à octobre 2025 inclus

— à défaut de libération volontaire des lieux dans le mois suivant cette éventuelle déchéance du terme, l’expulsion de la SAS SALON DE THE YANIS des locaux sis [Adresse 4] à [Localité 6] – ainsi que celle de tout occupant de son chef – sera possible avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, voire d’un serrurier dont les frais demeureront à la charge solidaire de la SAS et de Monsieur [H] [M] ;

Condamnons solidairement Monsieur [H] [M] et la SAS SALON DE THE YANIS aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 16 avril 2025 ;

Condamnons solidairement Monsieur [H] [M] et la SAS SALON DE THE YANIS à payer à la SARL LEMONA EMPRESA la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La présente ordonnance de référé a été mise à disposition des parties le 3 décembre 2025 par Madame Clémentine BLANC, président du tribunal judiciaire, assistée de Madame Sylvie MOLLÉ, greffier, et signée par eux.

LE GREFFIER LE PRESIDENT