TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e BELOT

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à Me [Localité 13]

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 23/04307

N° Portalis 352J-W-B7H-CZKG3

N° MINUTE :

Assignation du :

20 mars 2023

JUGEMENT

rendu le 9 mai 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic la S.A.S.U. 4A IMMOBILIER [Localité 14]

[Adresse 1]

[Localité 11]

représenté par Maître Alain BELOT de la SELASU ALAIN BELOT AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2039

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [J]

[Adresse 2]

[Localité 10]

représenté par Maître Damien CHEVRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0920

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge, statuant en juge unique, assisté de Madame Léa GALLIEN, greffière.

Décision du 9 mai 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/04307 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZKG3

DÉBATS

A l’audience du 7 mars 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 09 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

______________________

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [C] [J] est propriétaire non occupant d’un appartement (lot 107) situé au 5ème étage du bâtiment B de l’immeuble sis [Adresse 6]).

En février 2020, les occupants d’appartements situés aux étages inférieurs ont dénoncé la survenance d’infiltrations d’eau qui proviendraient de l’appartement de ce dernier.

Le 21 février 2020, un rapport d’expertise amiable a été établi par l’architecte de la copropriété. Le 3 mars 2020, une société de plomberie a effectué une réparation provisoire de plomberie sur la canalisation d’alimentation de l’appartement de M. [C] [J].

Par ordonnance du 3 avril 2020, le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé a ordonné la réalisation d’une mesure d’instruction et désigné M. [S] [F] en qualité d’expert judiciaire.

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 21 janvier 2021.

Par exploit d’huissier signifié le 20 mars 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [C] [J] devant le tribunal judiciaire de Paris.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 3 septembre 2024, et au visa de l’article 1240 du code civil, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— Condamner M. [C] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 15] représenté son syndic, la somme de 27.365,80 euros TTC correspondant au devis 40.20 établi par l’entreprise DJURIC pour la remise en état des appartements situés aux 2ème,3ème et 4èmeétages ainsi que celle de la façade sur courette ;

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— Condamner M. [C] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] [Localité 14] [Adresse 12] représenté son syndic la somme de 1.608 euros TTC correspondant au devis réalisé par le Cabinet d’architecte SURIA aux fins de mission de suivi des opérations d’expertise, établissement des notices de travaux de remise en état à réaliser, et assistance à l’entreprise pour le chiffrage des travaux ;

— Condamner M. [C] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 15] représenté son syndic la somme de 1.941,60 euros TTC correspondant au devis réalisé par le Cabinet d’architecte SURIA aux fins de mission complète de suivi de travaux de remise en état, jusqu’à la réception finale, après levée de réserves ;

— Condamner M. [C] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] représenté son syndic la somme de 1.828 euros en remboursement de la prime d’assurance dommage-ouvrage prise pour la réfection des parties communes ;

— Condamner M. [C] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] représenté son syndic, la somme de 464,20 en remboursement des constats d’huissier ;

— Condamner M. [C] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] représenté son syndic, la somme de 354,86 euros TTC en remboursement de l’intervention de la société COPCIE ;

— Condamner M. [C] [J] au paiement de la somme de 3.500 sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’au support des entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise d’un montant de 4.730 euros ;

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 4 décembre 2023 par voie électronique, et au visa de l’ article 1240 du code civil, M. [C] [J] demande au tribunal de :

A titre principal,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire,

— Accorder à M. [C] [J] des délais de paiement en application de l’article 1343-5 du Code civil afin de régler la somme qui pourrait être fixée par le Tribunal en 23 échéances mensuelles, égales et successives, de 300 euros et le solde à la 24ème échéance ;

En tout état de cause,

— Rappeler que M. [C] [J] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] au paiement de la somme de 1.500 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi en tous les dépens que Maître Damien [Localité 13] pourra recouvrer directement en application de l’article 699 du même Code.

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* * *

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 5 février 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 7 mars 2025. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 9 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur les demandes indemnitaires

L’article 1240 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. La mise en œuvre de la responsabilité civile délictuelle suppose de rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

*

Le syndicat des copropriétaires sollicite à titre principal la condamnation de M. [C] [J] à l’indemniser de divers chefs de préjudice qu’il estime avoir subis, en raison des dégâts des eaux ayant affecté les parties communes de l’immeuble.

A – Sur les désordres

Le 21 février 2020, l’architecte de la copropriété (société Suria) a constaté des désordres dans plusieurs parties privatives de l’immeuble, mais n’a pas fait état de dégradations dans les parties communes.

Lors de son intervention le 4 mars 2020, la société Méthode Alpine dit avoir constaté un écoulement d’eau en façade de l’immeuble.

L’expert judiciaire, lors d’une visite sur les lieux le 3 juillet 2020, a constaté de nombreuses dégradations dans les parties privatives de copropriétaires de l’immeuble, ainsi que sur des parties communes (mur de façade côté cour arrière, éléments de bois des murs et des planchers). Il a précisé que « seuls les bourrages en plâtre des murs et les plafonds suspendus en plâtre ont été réellement affectés par les infiltrations d’eau. Ce n’est pas le cas pour les éléments structuraux en bois, pour lesquels les détériorations constatées sont dues aux champignons et pas aux infiltrations d’eau ».

Les désordres invoqués par le demandeur sont ainsi caractérisés.

B – Sur la responsabilité

Le syndicat des copropriétaires agissant sur le fondement de l’article 1240 du code civil, il lui appartient de rapporter la preuve d’une faute commise par M. [C] [J] pour engager sa responsabilité. Il doit être rappelé que le simple fait d’engendrer des infiltrations d’eau chez un voisin peut constituer un trouble anormal de voisinage, mais ne constitue pas en soi une faute.

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L’architecte intervenu le 16 janvier 2020 a notamment relevé que « l’ensemble de l’appartement est impacté par des infiltrations » et que l’ensemble des murs et plafonds de l’appartement présente de la moisissure et des cloques ; que le taux d’humidité des murs des pièces humides est de 100 % ; qu’un faux-plafond en lambris présente un « ventre important qui menace de s’effondrer » ; que les pièces humides présentent une absence totale d’étanchéité ; que la canalisation d’évacuation de la baignoire est vétuste ; qu’une partie du sol en parquet flottant est « complètement imprégnée d’eau à proximité de la salle de bains ». Des photographies jointes au rapport corroborent ces descriptions, et révèlent en effet l’état de délabrement avancé de l’appartement de M. [C] [J].

Des constats similaires ont été effectués par un second technicien intervenu le 6 mars 2020, lequel a en outre relevé qu’une dizaine de personnes occupe cet appartement de deux pièces.

La société Méthode Alpine, intervenue le 4 mars 2020, a quant à elle indiqué qu’il « existe un écoulement d’eau en façade, derrière la descente, ainsi que des malfaçons au niveau des raccords de la colonne », ainsi qu’une probable fuite d’un tuyau d’alimentation encastré.

Aux termes de son rapport définitif déposé au tribunal le 21 janvier 2021, l’expert judiciaire a quant à lui estimé que « le fait que les infiltrations et suintements d’eau aient cessé de manière nette dès l’intervention provisoire de plomberie, qui a consisté à remplacer en mars 2020 le piquage d’amenée d’eau dans l’appartement de M. [C] [J], démontre sans ambiguïté que la cause des infiltrations et suintements constatés dans les appartements de l’immeuble est bien une fuite d’eau qui était située dans l’appartement du cinquième étage » .

Il a par ailleurs précisé que « l’appartement de M. [C] [J] au 5ème étage est dans un état de vétusté très avancé, dû à un entretien inexistant », et que « les pièces humides (cuisine et salle de bains de l’appartement de Monsieur [J] ne comportent pas de système d’étanchéité sur le sol et les murs ».

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du rapport d’expertise judiciaire, il apparaît ainsi que les désordres ont des causes multiples qui proviennent toutes des parties privatives de M. [C] [J] : un état de vétusté très avancé, dû à un défaut d’entretien de l’appartement ; une absence de système d’étanchéité dans les pièces humides ; une suroccupation de l’appartement, qui accroît nécessairement les risques de projection d’eau et donc d’infiltrations aux étages inférieurs.

Comme il l’a été précédemment rappelé, le simple fait de causer des dégâts des eaux à un voisin ne constitue pas en soi une faute au sens de l’article 1240 du code civil. Toutefois, les différents manquements commis par M. [C] [J], qui ne pouvaient qu’engendrer à bref délai des infiltrations d’eau – ce dont le copropriétaire était nécessairement conscient -, doivent être considérés comme fautifs et engagent ainsi sa responsabilité envers la copropriété.

C – Sur les préjudices

Le syndicat des copropriétaires sollicite indemnisation au titre de divers chefs de préjudice, consistant notamment en des frais de travaux de remise en état et les honoraires d’intervenants dans le cadre du sinistre.

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M. [C] [J] demande au syndicat des copropriétaires de justifier ne pas avoir d’ores et déjà été indemnisé par son assureur. De jurisprudence constante, sauf à renverser la charge de la preuve, il n’appartient pas à la victime d’un dommage de démontrer qu’elle n’a pas d’ores et déjà perçu indemnisation.

— Sur les travaux de remise en état

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 27 365,00 euros au titre des travaux de remise en état rendus nécessaires par les désordres, sur la base d’un devis établi le 26 août 2020 par la société Djuric et approuvé par l’expert judiciaire.

A l’examen de ce document, il apparaît cependant que plusieurs prestations de travaux concernent les appartements de copropriétaires situés au premier, deuxième, troisième et quatrième étages, et même des prestations concernant l’appartement de M. [C] [J]. Le syndicat des copropriétaires n’a cependant pas qualité pour réclamer indemnisation en lieu et place des copropriétaires dont les parties privatives ont été endommagées, et a fortiori pour obtenir réparation au titre des travaux nécessaires dans l’appartement du défendeur.

Par ailleurs, M. [C] [J] fait valoir qu’il doit être tenu compte de la vétusté des parties communes et notamment de la façade, pour limiter sa responsabilité à 50%. Le principe de réparation intégrale du préjudice empêche cependant de tenir compte de l’état du bien antérieurement aux désordres.

Le syndicat des copropriétaires est par conséquent bien fondé à obtenir indemnisation au titre des frais d’installation du chantier et d’un échafaudage, ainsi que des travaux de remise en état des seules parties communes [980 + 748 = 1 728,00 euros], soit la somme totale de 5 952,00 euros.

— Sur les autres frais et honoraires

* Sur les honoraires de l’architecte, le syndicat des copropriétaires produit deux devis établis par la société Suria les 22 septembre 2020 et 20 octobre 2020, qui portent sur des prestations de « mission de suivi d’expertise judiciaire » et de « direction des travaux », et ont été approuvés par l’expert judiciaire. Il produit quatre notes d’honoraires établies les 20 février 2020, 31 mars 2020, 12 juin 2020 et 28 décembre 2020, qui correspondent à des prestations de diagnostic technique.

Compte tenu de la nature des désordres, et du fait que l’expert judiciaire est chargé de donner un avis technique sur les causes des désordres et les préjudices mais ne peut jouer le rôle d’un maître d’œuvre, les frais d’architecte engagés par la copropriété présentent un lien de causalité direct avec les désordres et ouvrent donc droit à indemnisation.

Le préjudice subi à ce titre par le syndicat des copropriétaires sera évalué aux sommes de 1 608,00 euros et 1 941,00 euros, conformément à ses demandes.

* Sur l’assurance dommage-ouvrage, le syndicat des copropriétaires produit la déclaration de chantier effectuée auprès de son assureur, précisant le coût total de l’opération projetée et le montant de la prime d’assurance réclamée (1 828,00 euros).

La souscription d’une police d’assurance dommage-ouvrage étant obligatoire, ce poste de préjudice présente un lien de causalité direct avec les désordres et donnera donc lieu à indemnisation.

* Sur les frais de constat, le syndicat des copropriétaires produit une note d’honoraires de l’huissier qu’il dit avoir fait intervenir dans l’immeuble le 24 mars 2022 pour un montant de 464,20 euros. La lecture de ce document révèle cependant que celui-ci est daté du 26 mars 2020, et porte sur une prestation d’un montant de 465,20 euros.

Malgré ces erreurs matérielles, il n’est pas contesté que le syndicat des copropriétaires a fait intervenir un huissier aux fins de constat en mars 2020, avant de saisir le juge des référés d’une demande d’expertise judiciaire.

Contrairement à ce que soutient le défendeur, les frais de constat d’un huissier de justice non désigné à cet effet par décision de justice ne constituent pas des dépens (Cass. Civ. 2e, 12 janv. 2017, n°16-10.123).

Nécessaire pour permettre au syndicat des copropriétaires d’objectiver les désordres, les frais de constat d’huissier exposés présentent donc un lien de causalité direct avec ces derniers et ouvrent également droit à indemnisation, à hauteur de 464,20 euros seulement.

* Sur les frais de recherche de fuite, le syndicat des copropriétaires produit deux factures établies les 15 janvier et 9 mars 2020 par la société Copcie, pour un montant total de 354,86 euros.

Ces frais présentent un lien de causalité manifeste avec les désordres et constituent ainsi un chef de préjudice subi par la copropriété.

Pour les motifs qui précèdent, M. [C] [J] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale de 12 148,06 euros [5 952 + 1 608 + 1 941 + 1 828 + 464,20 + 354,86] en indemnisation de son préjudice.

2 – Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En l’espèce, M. [C] [J] demande au tribunal de l’autoriser à s’acquitter du montant de sa dette « en 23 échéances mensuelles, égales et successives, de 300 euros et le solde à la 24ème échéance ». Il verse aux débats son avis d’imposition sur les revenus de l’année 2022.

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M. [C] [J] devra cependant être débouté de sa demande de délais de paiement, au regard du montant de sa dette et des besoins de la copropriété, qui ne dispose pas de fonds propres et n’a pas à faire l’avance des frais de travaux de remise en état. Il est par ailleurs relevé que le défendeur, qui ne conteste pas sa responsabilité dans la survenance des désordres, a d’ores et déjà bénéficié de fait de plus de deux ans de délais depuis l’introduction de l’instance.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [C] [J], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance. En application de l’article 695 4° du code de procédure civile, les dépens incluront les frais d’expertise judiciaire.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, M. [C] [J] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles. Il sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [C] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 12 148,06 euros à titre de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE M. [C] [J] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE M. [C] [J] au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

CONDAMNE M. [C] [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 14], le 9 mai 2025.

La greffière Le président