Expéditions le : Minute n° 25/00211

Grosse :

ORDONNANCE DU : 01 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00149 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F3H6

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDEURS

Monsieur [N] [X] et Madame [W] [C] épouse [X], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Mathilde AUGUSTIN – SELARL VAILLY BECKER & ASSOCIES, avocat au barreau d’ANNECY, substituant Maître Yves MAS – SELARL AQUI’LEX, avocats aux barreaux de MONT DE MARSAN, PAU et BORDEAUX

DÉFENDEURS

Madame [Y] [M], demeurant [Adresse 3]

non comparante

Monsieur [D] [Z], demeurant [Adresse 3]

non comparant

INTERVENANTE VOLONTAIRE

SA SADA ASSURANCES, en qualité de subrogée dans les droits du bailleur, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Mathilde AUGUSTIN – SELARL VAILLY BECKER & ASSOCIES, avocat au barreau d’ANNECY, substituant Maître Yves MAS – SELARL AQUI’LEX, avocats aux barreaux de MONT DE MARSAN, PAU et BORDEAUX

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 03 Septembre 2025 devant Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 01 Octobre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat de bail sous-seing privé en date du 17 février 2022, Mme [W] [X] et M. [N] [X] ont donné en location à Mme [Y] [M] et M. [D] [Z] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 5].

Par acte d’huissier de justice en date du 23 décembre 2024, Mme [W] [X] et M. [N] [X] ont délivré à Mme [Y] [M] et M. [D] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire en raison de loyers impayés.

Par acte de Commissaire de justice, en date du 12 mars 2025, Mme [W] [X] et M. [N] [X] ont fait assigner Mme [Y] [M] et M. [D] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, statuant en référé, afin de :

— voir constater la résiliation de l’engagement de location dont il s’agit par le jeu de la clause résolutoire à la date du 24 février 2025 ;

— constater leur occupation sans droit ni titre et leur ordonner de quitter les lieux ;

— voir ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 5.816,28 € à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2024, date du commandement de payer sur la somme de 1 204,82 € ;

— fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 3 400 euros à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux et les condamner solidairement à son paiement à titre provisionnel ;

— obtenir leur condamnation par provision à leur payer la somme de 1500 euros au titre de dommages et intérêts

— obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 3 septembre 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, la SA SADA ASSURANCES, suivant conclusions en intervention volontaire en qualité de subrogée dans les droits des bailleurs, représentée par son conseil, indique avoir indemnisé les bailleurs au titre de la garantie de loyers impayés. Elle déclare que les locataires ont quitté les lieux et remis les clés le 23 avril 2025 et actualise le montant de la dette locative à la somme de 9.234,34 euros au 17 juin 2025, déduction faite du solde du dépôt de garantie.

La SA SADA ASSURANCES demande au juge de :

— déclarer recevable l’intervention volontaire de la SA SADA ASSURANCES, subrogée dans les droits du bailleur à hauteur des sommes versées à ce dernier

— débouter les défendeurs de l’intégralité de leurs demandes

— constater qu’ils abandonnent leurs demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion, de paiement d’indemnités d’occupation et de dommages et intérêts

— condamner solidairement M. [Z] et Mme [M] à leur payer la somme de 9 234,34 €, au titre de l’arriéré locatif global, incluant la déduction du montant du dépôt de garantie d’un montant de 1600 €, majorée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir

— ordonner la capitalisation des intérêts

— condamner in solidum les défendeurs à payer la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et les frais liés au recours préalable au mode de règlement des litiges.

En défense, bien que régulièrement cités en étude d’huissier, Mme [M] [Y] et M. [Z] [D] ne sont ni présents, ni représentés.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 1er octobre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge vérifie que la demande est régulière, recevable et bien fondée.

— Sur l’intervention volontaire de la SA SADA ASSURANCES

Aux termes de l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

L’article 329 du même code prévoit qu’elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En l’espèce, la SA SADA ASSURANCES intervient volontairement à la cause à titre principal, les prétentions formulées l’étant à son profit.

Il résulte des pièces du dossier que Mme [W] [X] et M. [N] [X] ont mandaté l’agence CHARMILLES IMMOBILIER pour la gestion locative de leur logement, que cette dernière a souscrit une assurance de garantie des risques de la location immobilières auprès de la Société Anonyme de Défense et d’Assurance (SADA) par contrat en date du 3 novembre 2014, que la garantie loyers impayés a été activée pour le traitement de l’impayé de M. [D] [Z] et Mme [Y] [M], que la société SADA produit des quittances subrogatives pour une somme de 8.844,16 euros.

Force est de constater que SADA ASSURANCES présente un intérêt à agir, étant subrogée dans les droits du bailleur à hauteur des sommes versées à ce dernier. Son intervention volontaire est donc recevable.

— Sur le désistement partiel

L’article 394 du code de procédure civile énonce que le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.

L’article 395 précise que le désistement d’instance n’est parfait que par l’acceptation du défendeur, qui n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

En l’espèce, en raison du départ de M. [Z] et Mme [M] du logement le 23 avril 2025, la requérante a déclaré à l’audience se désister de sa demande de constatation de la clause résolutoire et d’expulsion, de sa demande d’indemnité d’occupation, ainsi que de sa demande de dommages et intérêts, et maintenir sa demande en paiement et ses demandes accessoires. Les défendeurs étant non-comparant, leur acceptation n’est pas nécessaire compte-tenu de la non-présentation de moyens de défense ou fin de non-recevoir.

Il conviendra donc de constater le désistement partiel d’instance.

— Sur la demande en paiement du bailleur

Selon les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier.

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application des articles 1346-1 et 1346-4 du code civil, la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier, lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement. Elle transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il convient de rappeler que le bailleur qui sollicite la réparation de dégradations locatives doit démontrer l’existence de celles-ci, leur imputabilité aux locataires et le coût de leurs réparations.

En l’espèce, SADA ASSURANCES, subrogée dans les droits du bailleur, sollicite la condamnation solidaire de Mme [Y] [M] et M. [D] [Z] à leur payer la somme de 9.234,34 euros au titre de l’arriéré locatif global, incluant un montant de 1.600 euros au titre de travaux et dommages non garantis et déduction du montant de dépôt de garantie d’un montant de 1.600 euros.

Il ressort de la quittance subrogatoire définitive et des quittances subrogatives produites aux débats que la société SADA ASSURANCES a versé aux bailleurs, par l’intermédiaire de l’agence CHARMILLES IMMOBILIER, la somme globale de 8.844,16 euros, répartie de la manière suivante :

—  3.843,39 euros recouvrant les loyers impayés de décembre 2023 à décembre 2024 inclus

—  1713,89 euros au titre du loyer du mois de janvier 2025

—  1713,89 euros au titre du loyer du mois de février 2025

—  1572,99 euros au titre du loyer du mois d’avril 2025

La quittance subrogative définitive mentionne, par ailleurs, des travaux et dommages non garantis qu’elle facture pour un montant de 1600 euros. Toutefois, la requérante ne produit aucune facture ou devis permettant d’expliquer et justifier ce montant.

Il convient en outre de préciser que le procès-verbal de constat d’état de lieux de sortie établi le 23 avril 2025 ne constate aucune dégradation ou détérioration du logement, comme des espaces extérieurs et a fortiori une quelconque imputabilité aux locataires ; que de plus aucun état des lieux d’entrée n’est versée aux débats ;

Force est de constater qu’au vu de ces éléments, la somme de 1600 euros sera écartée.

En outre cette quittance subrogative fait état d’un montant de 9.234,34 €, mais sans justifier la différence de montant de 390,18 euros, avec les quittances subrogatives d’un montant de 8.844,16 euros.

Dès lors, ce montant de 390,18 euros ne saurait donc être retenu.

Par conséquent, il résulte de ces éléments que Mme [Y] [M] et M. [D] [Z] sont redevables d’une somme totale de 8.844,16 euros. Il convient de déduire, selon la quittance subrogatoire définitive, le montant du dépôt de garantie de 1.600 euros.

La créance de SADA ASSURANCES au titre des loyers et charges s’élève donc à un total de 7.244,16 euros .

Mme [Y] [M] et M. [D] [Z], non comparants dans le cadre de la présente instance, ne font état d’aucun élément susceptible de justifier des paiements ou de les exonérer de leur obligation de paiement, justifiée par le bail, ainsi que par les quittances subrogatives.

Par conséquent, au vu de ces éléments, il y a lieu de condamner solidairement Mme [Y] [M] et M. [D] [Z] à verser la somme de 7.244,16 euros à SADA ASSURANCES, subrogée dans les droits du bailleur.

— Sur les demandes accessoires

Mme [Y] [M] et M. [D] [Z], partie succombante, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente procédure.

Au vu des démarches judiciaires que le bailleur a dû accomplir, il paraît inéquitable de laisser à sa charge les frais engagés dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Mme [Y] [M] et M. [D] [Z] seront donc condamnés in solidum à payer à la requérante la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous, le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DISONS recevable l’intervention volontaire de la SA SADA ASSURANCES ;

CONSTATONS que la SA SADA ASSURANCES s’est désistée de ses demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion, en paiement de l’indemnité d’occupation et de la demande indemnitaire ;

CONSTATONS que le bail conclu le 17 février 2022 entre Mme [W] [X] et M. [N] [X] d’une part et Mme [Y] [M] et M. [D] [Z] d’autre part, concernant un logement situé au [Adresse 4] à [Localité 5] est résilié au 23 avril 2025 ;

CONDAMNONS SOLIDAIREMENT Mme [Y] [M] et M. [D] [Z] à payer à la SA SADA ASSURANCES la somme de 7.244,16 euros, au titre de la quittance subrogatoire définitive du 17 juin 2025, établie dans le cadre de la garantie des loyers impayés ; avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS IN SOLIDUM Mme [Y] [M] et M. [D] [Z] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNONS IN SOLIDUM Mme [Y] [M] et M. [D] [Z] à payer à la SA SADA ASSURANCES la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Gaëlle RIVAS