Expéditions le : Minute n° 25/

Grosse :

JUGEMENT DU : 18 Août 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/01159 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F5A4

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

Procédure accélérée au fond

JUGEMENT

LE PRESIDENT : Monsieur BAILLY-SALINS, Président du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Monsieur CHARTIN, Greffier

Statuant publiquement, au nom du peuple français, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEMANDEUR

Monsieur [J] [S]

né le 05 Novembre 1982 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Sonia HUMBERT, avocat au barreau d’ANNECY

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [N] [P]

né le 17 Février 1971 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 30 Juin 2025 devant Monsieur BAILLY-SALINS, Président du Tribunal judiciaire d’Annecy, assisté de Monsieur CHARTIN, Greffier ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 18 Août 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 2 juin 2025, Monsieur [J] [S] a fait assigner Monsieur [X] [P] en référé aux fins de :

— enjoindre Monsieur [X] [P] et tout occupant de son chef de libérer l’appartement sis [Adresse 5] à [Localité 7] dans les deux mois de la signification du présent jugement ;

— dire qu’à défaut, d’avoir volontairement libéré les lieux, Monsieur [X] [P] pourra être expulsé par tout commissaire de justice requis au choix du demandeur si nécessaire avec l’assistance de la force publique requise à cet effet par commissaire de justice ;

— dire que Monsieur [J] [S] pourra opérer le changement des serrures et autres dispositifs de fermeture après avoir vainement mis en demeure Monsieur [X] [P] de lui remettre un jeu de clés permettant l’accès à l’immeuble dans un délai de huit jours à compter de la réception de la mise en demeure ou à compter de l’expulsion ou la libération des lieux par Monsieur [X] [P] ;

— Autoriser Monsieur [J] [S] à procéder à tous travaux conservatoires ou d’entretien nécessaires pour éviter la dégradation du bien ;

— Autoriser Monsieur [J] [S] à conclure seul tout mandat de vente de l’appartement auprès de toute agence immobilière et notaire de son choix aux conditions habituelles et au prix qu’elle fixera au vu des évaluations moyennes de deux agences ou d’une agence et du notaire de son choix ;

— Autoriser Monsieur [J] [S] à conclure seule toute promesse de vente auprès de tout notaire de son choix après avoir sélectionné seul le ou les candidats acquéreurs ;

— Autoriser Monsieur [J] [S] à réitérer seul la promesse de vente qu’il aura conclue par devant le notaire en charge de la vente ;

— Autoriser Monsieur [J] [S] à faire visiter seul le bien, y compris aux fins d’établissement des diagnostics techniques et autres formalités préparatoires à la vente et aux candidats acquéreurs ;

— Dire que le prix retiré de l’avant déduction des frais habituels de diagnostics, commission de vente, règlement des diverses factures en cours pour le compte de l’indivision et dépens de la présente instance sera séquestré sur le compte de Maître [H] [Z] dans l’attente de son partage ;

— Condamner Monsieur [X] [P] à régler la somme à parfaire de 9 240 euros à titre provisionnel à Monsieur [J] [S] au titre de l’indemnité d’occupation ;

— Condamner Monsieur [X] [P] à régler la somme à parfaire de 226,15 euros à titre provisionnel à Monsieur [J] [S] au titre de sa quote-part dans les charges d’assurance habitation ;

— Condamner Monsieur [X] [P] à payer la somme de 2 000 euros à Monsieur [J] [S] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [X] [P] aux dépens ;

— Prononcer l’exécution provisoire en ce compris la condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Monsieur [J] [S] expose au soutien de ses demandes que sa mère, Madame [L] [D], est décédée le 3 mai 2023 et qu’elle laisse à sa succession deux enfants : Monsieur [X] [P] et lui-même ; il indique qu’ils ont tous deux hérité de la moitié indivise en pleine propriété de la succession de leur mère, qui comprend un bien immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 7] ; Monsieur [J] [S] explique que Monsieur [X] [P] occupe ce bien depuis plus de dix ans ; il expose avoir adressé de nombreux messages à son frère pour l’avertir de sa volonté de vendre le bien, sans avoir obtenu de réponse en retour ; il indique que Maître [H] [Z], notaire en charge du règlement de la succession, a adressé plusieurs courriers à Monsieur [X] [P] sans obtenir de réponse, au même titre que son Conseil qui a lui a envoyé un courrier recommandé réitérant sa volonté de vendre le bien ; il précise que les charges afférentes au bien se sont accumulées, atteignant un niveau significatif sans que Monsieur [X] [P] ne les règle ; il ajoute que le raccordement au gaz de l’appartement a été coupé en octobre 2023, laissant craindre une potentielle dégradation du bien ; il expose que le passif de l’indivision continue de s’accroître et que le syndic ALTISS a menacé de recourir à une procédure judiciaire au titre des charges de copropriété impayées.

Monsieur [X] [P], bien que régulièrement cité, n’a pas comparu ni n’est représenté.

MOTIVATION

Sur la demande de voir Monsieur [X] [P] quitter l’immeuble indivis :

L’article 815-9 du code civil énonce que « chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l’effet des actes régulièrement passés au cours de l’indivision ; qu’à défaut d’accord entre les intéressés, l’exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal de grande instance“

Par ailleurs, Monsieur [J] [S] sollicite l’expulsion de Monsieur [X] [P] et des occupants de son chef à défaut de libération volontaires des lieux dans un délai de deux mois suivant la signification du présent jugement.

Il convient à titre liminaire de relever que sur ce fondement, le magistrat de Céans ne peut ordonner une quelconque « expulsion », mais peut constater que le maintien de l’intéressé dans les lieux n’est pas compatible avec les droits des autres indivisaires, et partant, lui ordonner de quitter les lieux, le cas échéant sous astreinte.

[L] [F] [D], mère de [X] [P] et [J] [S], est décédée le 3 mai 2023 et l’actif de la succession comprend un immeuble situé aux [Adresse 6] à [Localité 7], figurant au cadastre section EN n°[Cadastre 2], lieudit [Adresse 3] et composé du lot n°95 (une cave portant le n°11) et du lot 100, dans le groupe d’habitations « B », soit un appartement.

Il est démontré que la défunte a acquis ce bien le 13 avril 2002 et avancé que Monsieur [X] [P] occupe ce bien depuis plus de 10 ans. Il est versé au dossier les différents courriers et mises en demeure adressés à Monsieur [P] afin qu’il participe à la mise en vente du bien. Non seulement ce dernier n’a jamais donné suite, mais il n’a pas contribué à l’indivision à la hauteur de ses obligations.

Par conséquent, et en raison de cette inaction, Monsieur [S] est dans l’impossibilité de procéder à l’estimation du bien et aux travaux conservatoires nécessaires à sa mise en vente.

Ainsi, si aux termes de l’article 815-9 du code civil, chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires, il est en l’espèce constaté que Monsieur [P] occupe l’immeuble indivis depuis plusieurs années sans qu’il soit démontré que des sommes ont été versées au titre de l’indemnité d’occupation dont il est redevable ; que Monsieur [P] fait preuve d’inertie, voire d’opposition, face aux démarches réalisées par son frère pour permettre la vente dudit bien, et que dès lors, il apparaît en l’état des énonciations que le maintien dans les lieux de Monsieur [X] [P] est incompatible avec les droits concurrents de son frère [J] [S] sur l’immeuble indivis ;

En conséquence, il sera ordonné à Monsieur [X] [P] de quitter les lieux dans un certain délai, et ce, sous astreinte, pour garantir l’exécution de ladite décision.

Sur la demande de vente du bien indivis :

L’article 815-5 du code civil indique qu’un “indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun”.

Aux termes de l’article 815-6 du même code, « Le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun.

Il peut, notamment, autoriser un indivisaire à percevoir des débiteurs de l’indivision ou des dépositaires de fonds indivis une provision destinée à faire face aux besoins urgents, en prescrivant, au besoin, les conditions de l’emploi. Cette autorisation n’entraîne pas prise de qualité pour le conjoint survivant ou pour l’héritier.

Il peut également soit désigner un indivisaire comme administrateur en l’obligeant s’il y a lieu à donner caution, soit nommer un séquestre. Les articles 1873-5 à 1873-9 du présent code s’appliquent en tant que de raison aux pouvoirs et aux obligations de l’administrateur, s’ils ne sont autrement définis par le juge. »

En l’espèce, c’est sur ces dernières dispositions que le demandeur se fonde pour solliciter l’autorisation de mise en vente de l’appartement sis [Adresse 5] à [Localité 7], bien indivis de Monsieur [X] [P] et Monsieur [J] [S].

Sur l’intérêt commun

Il est versé aux débats la copie de l’acte de notoriété ainsi que de la déclaration de succession, la copie de l’acte d’acquisition du bien immobilier, le tableau récapitulatif des factures impayées relatives au bien litigieux ainsi que les messages et courriers adressés à Monsieur [X] [P].

Il ressort des pièces versées au débat, et notamment de l’acte de notoriété que l’appartement sis [Adresse 5] à [Localité 7] est inclus dans la succession de Madame [L] [D] et a fait l’objet d’une dévotion successorale au bénéfice de ses deux enfants, Monsieur [X] [P] et Monsieur [J] [S].

Il convient de constater de l’ensemble de ces éléments que le litige relatif à l’appartement perdure depuis plusieurs mois.

Il paraît en outre acquis que les charges de l’appartement ne sont pas acquittées, et que dès lors la vente dudit appartement paraît, en l’état, nécessaire ; aussi, en l’absence de réponse de Monsieur [X] [P] concernant le débarrassage de l’appartement et de sa mise en vente postérieure, et ce malgré les diverses sollicitations du requérant, l’inertie et le silence non justifiés de ce dernier empêchent juridiquement une vente dont l’intérêt commun est démontré.

Sur l’urgence

Il est constant que la succession est ouverte et que le litige concernant la gestion de l’appartement perdure depuis le décès de Madame [L] [D], le 3 mai 2023, soit depuis près de 2 ans. Les éléments fournis au dossier permettent de constater que le bien immobilier est occupé par Monsieur [X] [P], que celui-ci ne répond pas aux relances de son frère, de son conseil ou du notaire en charge de la succession, qu’il ne règle pas les charges afférentes à l’appartement et que le logement n’est pour les mêmes raisons plus alimenté en gaz depuis plusieurs mois.

En outre, le demandeur expose qu’une partie des factures a été réglée au moyen de l’actif de la succession, mais que le nombre de factures impayées demeure préoccupant. En sus, il fait état d’un risque de procédures judiciaires imminentes initiées par le syndic de copropriétaire de la copropriété dans laquelle se trouve le bien.

En l’absence de réponse de Monsieur [X] [P] s’engageant à régulariser la situation ou à œuvrer pour la mise en vente du bien, la situation financière de la succession risque de s’aggraver, et le bien lui-même risque de se dégrader.

Dès lors, l’urgence de vendre ce bien paraît pour ces motifs caractérisée.

Par conséquent, la demande de Monsieur [J] [S] sera accueillie et l’autorisation lui sera donnée de vendre le bien situé [Adresse 5] à [Localité 8].

Cette autorisation comprendra la possibilité d’effectuer sans Monsieur [X] [P] les démarches nécessaires à cet effet et de procéder aux travaux d’entretien et de conservation du bien.

Sur la demande de provision au titre de l’indemnité d’occupation :

Vu l’article 815-9 du code civil ;

Monsieur [J] [S] sollicite de condamner Monsieur [X] [P] à régler la somme de 9 240 euros à titre provisionnel à Monsieur [J] [S] au titre de l’indemnité d’occupation.

Il est constant que le demandeur produit en l’espèce une analyse d’étude locative en date du 5 mai 2025 et estimant le loyer de l’appartement, loué meublé, à la somme de 770€ mensuel, et un second avis, du 6 septembre 2023, évaluant le loyer (appartement nu) à 655€.

Il convient de rappeler qu’en procédure accélérée au fond, la décision rendue possède l’autorité de chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche ; il convient de considérer que pour définitivement fixer la valeur locative du bien querellé, il ne peut être pris en seule considération deux analyses provenant de la même agence, sans pouvoir confronter ces conclusions a minima à celle d’un autre professionnel ;

Aussi, Monsieur [J] [S] sera débouté de ce fait de sa demande formulée, à titre provisionnel, au titre de l’indemnité d’occupation.

Sur la demande de provision au titre de l’assurance habitation :

Vu l’article 815-13 du code civil ;

Monsieur [J] [S] sollicite de condamner à titre provisionnel Monsieur [X] [P] au paiement de la somme de 226,15 euros au titre de l’assurance habitation de l’appartement qu’il a réglée seul.

Il convient, là encore, de rappeler que le juge de Céans, saisi selon la procédure accélérée au fond, ne rend pas des décisions provisoires mais tranche, avec l’autorité de chose jugée, les différents qui lui sont soumis et relevant de sa compétence.

En l’espèce, il est de jurisprudence constante que l’assurance habitation qui tend à la conservation de l’immeuble incombe à l’indivision ; que les sommes versées à ce titre par Monsieur [J] [P] seront imputées au passif de la succession, et le juge de Céans n’a vocation, en l’état, à ordonner à titre provisionnel le paiement de la quote part du par Monsieur [X] [P], cette somme sera versée lors de la liquidation au compte de Monsieur [S] ;

Par conséquent, [J] [S] sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les autres demandes :

Monsieur [X] [P] sera condamné aux dépens.

Monsieur [X] [P] sera en outre condamné à verser au demandeur la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

ORDONNONS à Monsieur [X] [P] et tout occupant de son chef de libérer l’appartement sis [Adresse 5] à [Localité 7] dans les 90 jours de la signification du présent jugement,

et ce sous astreinte de 100€ par jour pendant une période de 6 mois à compter de cette date ;

AUTORISONS Monsieur [J] [S] à procéder à tous travaux conservatoires ou d’entretien nécessaires pour éviter la dégradation du bien à compter de la libération des lieux par Monsieur [X] [P] ;

AUTORISONS Monsieur [J] [S] à conclure seul tout mandat de vente de l’appartement auprès de toute agence immobilière et notaire de son choix aux conditions habituelles et au prix qu’elle fixera au vu des évaluations moyennes de deux agences ou d’une agence et du notaire de son choix ;

AUTORISONS Monsieur [J] [S] à conclure seul toute promesse de vente auprès de tout notaire de son choix après avoir sélectionné seul le ou les candidats acquéreurs ;

AUTORISONS Monsieur [J] [S] à réitérer seul la promesse de vente qu’il aura conclue par devant le notaire en charge de la vente ;

AUTORISONS Monsieur [J] [S] à faire visiter seul le bien, y compris aux fins d’établissement des diagnostics techniques et autres formalités préparatoires à la vente et aux candidats acquéreurs ;

DEBOUTONS Monsieur [J] [S] de sa demande au titre de l’indemnité d’occupation ;

DEBOUTONS Monsieur [J] [S] de sa demande au titre des charges d’assurance habitation ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [P] à payer la somme de 1500 euros à Monsieur [J] [S] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [P] aux dépens ;

RAPPELONS l’exécution provisoire de la présente ordonnance ;

AINSI JUGE ET PRONONCE AUX DATE ET LIEU SUSENONCES.

Le Greffier Le Président

Monsieur CHARTIN Monsieur BAILLY-SALINS