TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 25/00197 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2QVD

Minute : 25/00112

L’EPIC SEINE-SAINT-DENIS HABITAT (OPH)

Représentant : Maître Nathalie GARLIN de la SCP GARLIN BOUST MAHI, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 192

C/

Monsieur [N] [X]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Nathalie GARLIN de la SCP GARLIN BOUST MAHI

Copie certifiée conforme délivrée à :

Monsieur [N] [X]

Le

ORDONNANCE DE REFERE

DU 24 Mars 2025

Ordonnance rendue par décision réputée contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 24 Mars 2025;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 10 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

L’EPIC SEINE-SAINT-DENIS HABITAT (OPH)

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Nathalie GARLIN de la SCP GARLIN BOUST MAHI, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 192

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [X]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 9]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 7 novembre 2014, l’EPIC Saint-Saint-Denis habitat (OPH) a donné à bail à Monsieur [N] [X] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], à [Localité 9], pour un loyer mensuel de 280,17 euros outre des provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC Saint-Saint-Denis habitat (OPH) a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 1.512,84 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de novembre 2023 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 11 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 décembre 2024, l’EPIC Saint-Saint-Denis habitat (OPH) a fait assigner Monsieur [N] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 230 euros par jour de retard,

— autoriser son expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois,

— dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Monsieur [N] [X] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés à octobre 2024, soit la somme de 5.116,53 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter de l’assignation ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— ordonner Monsieur [N] [X] de lui remettre son attestation d’assurance contre les risques locatifs, sous astreinte de 77 euros par jour de retard,

— condamner Monsieur [N] [X] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d’exécution de la décision.

Au soutien de ses prétentions, l’EPIC Saint-Saint-Denis habitat (OPH) expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 11 décembre 2023.

A l’audience du 10 février 2025, l’EPIC Seine-Saint-Denis habitat (OPH), représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à titre provisionnel à la somme de 6.166,70 euros, selon décompte en date du 5 février 2025.

Bien que régulièrement assigné à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [N] [X] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 6 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’EPIC Seine-Saint-Denis habitat (OPH) justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales (CAF) le 23 janvier 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 3 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 7 g) de cette loi précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, le bail conclu le 7 novembre 2014 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 décembre 2023, pour la somme en principal de 1.512,84 euros. Ce commandement reproduit les dispositions de l’article 7g) et rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 février 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, c’est à la condition, notamment, que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Cependant, l’absence par Monsieur [N] [X] de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience empêche le juge de lui octroyer d’office de tels délais de paiement.

De surcroit, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire d’office, faute pour le locataire de le solliciter, alors au surplus que le décompte actualisé des loyers et charges produit par le bailleur à l’audience permet de constater que Monsieur [N] [X] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement, afin de faire cesser le trouble manifestement illicité causé par le maintien dans les lieux du locataire postérieurement à la cessation du bail.

Monsieur [N] [X] étant sans droit ni titre depuis le 13 février 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Enfin, il sera rappelé à ce titre que le bail étant alors considéré comme résilié, l’occupant ne saurait être jugé tenu de l’ensemble des obligations du bail, y compris en matière d’assurance.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [N] [X] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, l’EPIC Seine-Saint-Denis habitat (OPH) produit un décompte démontrant que Monsieur [N] [X] reste lui devoir la somme de 6.166,70 euros à la date du 5 février 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Les frais de poursuite facturés 126,42 euros, dont il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement, sont sérieusement contestables et seront retirés conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l’assignation sont inclus dans les dépens.

Pour la somme au principal, Monsieur [N] [X], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement à titre de provision de la somme non sérieusement contestable de 6.040,28 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5 116,53 euros à compter de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [N] [X] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 6 février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [N] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.Il ne sera pas fait droit à la demande au titre des frais de suite, faute pour le bailleur de justifier de leur caractère nécessaire à ce stade.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’EPIC Seine-Saint-Denis habitat (OPH) les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 novembre 2014 entre l’EPIC Seine-Saint-Denis habitat (OPH) et Monsieur [N] [X] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 5], à [Localité 9] sont réunies à la date du 12 février 2024 ;

Ordonnons en conséquence à Monsieur [N] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

Déboutons l’EPIC Seine-Saint-Denis habitat (OPH) de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution et de sa demande d’astreinte;

Disons qu’à défaut pour Monsieur [N] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC Seine-Saint-Denis habitat (OPH) pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Monsieur [N] [X] à verser à l’EPIC Seine-Saint-Denis habitat (OPH) la somme provisionnelle de 6.040,28 euros (décompte arrêté au 5 février 2025, incluant la mensualité de janvier 2025), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2024 sur la somme de 5 116,53 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Rappelons que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

Condamnons Monsieur [N] [X] à verser à l’EPIC Seine-Saint-Denis habitat (OPH) une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 475,36 euros), à compter du 6 février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion);

Rejetons les autres demandes plus amples ou contraires ;

Condamnons Monsieur [N] [X] à verser à l’EPIC Seine-Saint-Denis habitat (OPH) une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [N] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection