Expéditions le : Minute n° 25/

Grosse :

ORDONNANCE DU : 01 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00228 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F35W

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

Chambre 1 Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Juge des référés : Monsieur BAILLY-SALINS, Président du Tribunal Judiciaire d’Annecy

Greffier : Monsieur CHARTIN, Greffier

Statuant publiquement, au nom du peuple français, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “LE [Localité 11] D’OLGA”, sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la société M2B IMMO, immatriculée au RCS d'[Localité 7] sous le numéro 901 057 257, sise [Adresse 4]

représenté par Maître Thomas DUNAND de la SELARL DUNAND AVOCAT, avocats au barreau d’ANNECY, avocat plaidant – 116

DÉFENDERESSE

Société MGM

immatriculée au RCS d'[Localité 7] sous le numéro 331 735 266,

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Nicolas BALLALOUD de la SARL BALLALOUD ET ASSOCIES, avocats au barreau d’ANNECY, avocat plaidant – 67

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 17 Novembre 2025 devant Monsieur BAILLY-SALINS, Président du Tribunal judiciaire d’Annecy, assisté de Monsieur CHARTIN, Greffier ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 01 Décembre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 17 avril 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le [Localité 11] [Adresse 9]Olga », représenté par son syndic en exercice la société M2B IMMO, ont fait assigner en référé la société MGM afin de la condamner à faire procéder aux travaux nécessaires à la levée des réserves annexées au procès-verbal de livraison du 18 mars 2024 et du 2 octobre 2024 et les vices et défauts de conformités invoqués dans le corps des présentes et les pièces produites aux débats ; de la condamner à lui remettre le Dossier d’Intervention Ultérieure sur les ouvrables ; d’assortir ces condamnations d’une astreinte de 200 euros par jour de retard, passé un délai d’un mois suivant la notification de l’ordonnance à intervenir ; à titre subsidiaire, ordonner une mesure d’expertise judiciaire à son contradictoire ; en tout état de cause, la condamner à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaire de l’immeuble « Le [Localité 11] d’Olga » expose au soutien de ses demandes que la société MGM a construit et vendu en VEFA un immeuble, soumis au régime de la copropriété, dénommé « [Localité 11] d’Olga » sis [Adresse 2] à [Localité 8] ; il explique que les parties communes ont été livrées avec réserves le 18 mars 2024 ; il précise que le procès-verbal de livraison a été validé et complété de 7 réserves par le Syndic par courriel du 26 avril 2024 ; il expose que les parties communes extérieures ont été livrées, avec réserves, le 2 octobre 2024 ; il ajoute que d’autres désordres et non-conformités ont été dénoncés, dans l’année de la garantie des vices apparents ; il explique avoir mis en demeure la société MGM d’avoir à remédier à l’ensemble des désordres par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 22 novembre 2024 ; il explique qu’une tentative de protocole d’accord a été diligentée par les parties, sans qu’elle n’aboutisse.

Lors de l’audience en date du 17 novembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le [Localité 11] [Adresse 9]Olga », représenté par son syndic en exercice la société M2B IMMO a actualisé sa demande principale et sollicite la condamnation de la société MGM à faire procéder aux travaux nécessaires à la levée des réserves annexées aux procès-verbaux de livraison des 18 mars et 2 octobre 2024, et au traitement des désordres dénoncés postérieurement, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter suivant la notification de l’ordonnance à intervenir.

La société MGM, représentée, demande de rejeter la demande tendant à la condamner à procéder aux travaux de résolution des réserves, vices et défauts de conformités apparents dénoncés ; formule protestations et réserves d’usage concernant la demande d’expertise ; demande de modifier la mission de l’expert et demande de rejeter toute demande formée à son encontre au visa de l’article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens.

MOTIVATION

Sur la condamnation à la réalisation de travaux sous astreinte :

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

Selon l’article 835 du même code "Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.”

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Les jardins d’Olga » soutiennent que les parties communes livrées par la société MGM sont affectées de nombreux désordres, malfaçons et non-conformités.

La société MGM s’oppose à la demande, considérant que l’obligation en cause est contestable à plusieurs égards. Elle indique que l’essentiel des désordres dénoncés sont esthétiques et ainsi, subjectifs. En outre, elle considère que la légitimité des désordres peut être discutée, et indique que tel a été le cas lors des échanges amiables préalables à la saisine du Tribunal. Enfin, elle argue du fait que certains griefs ne relèvent pas du régime juridique des vices et non-conformités apparents, en ce qu’ils n’ont pas tous été dénoncés lors de la réception.

En l’espèce, les pièces versées au dossier, et notamment le projet de protocole d’accord, permettent de considérer que de nombreuses réserves font l’état de contestations, tant sur leurs actualités, de la date de leur dénonciation que de la nature non contractuelle de leurs démonstrations, élément probatoire qui ne peut être compensé que par la seule production d’un projet de de protocole non ratifié ; aussi, et pour l’ensemble de ces éléments, l’obligation en question dont l’exécution est sollicité à titre provisionnel ne peut être qualifiée de non-sérieusement contestable.

En conséquence, il sera dit n’y avoir lieu à référé de ce chef.

Sur la demande d’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile énonce que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Le syndicat de copropriétaires de l’immeuble « Les jardins d'[Adresse 12] » verse au dossier les procès-verbaux de livraison des parties communes en date des 18 mars et 2 octobre 2024 faisant état des désordres, les échanges avec la société MGM relatifs à la levée des réserves ainsi que le projet de protocole d’accord.

Le syndicat de copropriétaires de l’immeuble « Les jardins d’Olga » démontre ainsi par la production du projet de protocole d’accord qu’il existe des désordres affectant l’immeuble. Il en résulte en conséquence un motif légitime pour Le syndicat de copropriétaires de l’immeuble « Les jardins d’Olga » à obtenir la désignation d’un expert judiciaire à ses frais avancés au contradictoire de la société MGM.

La mission de l’expert sera complète et précisée au présent dispositif et comprendra l’ensemble des désordres allégués.

Sur les autres demandes :

Les dépens resteront à la charge du demandeur de cette instance en référé-expertise dans laquelle le défendeur ne peut, à ce stade procédural, être considéré comme une partie perdante et la présente décision qui met fin à l’instance en référé n’autorise en conséquence aucune possibilité de réserver la décision sur les dépens.

En équité, chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles. En conséquence, les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation sous astreinte de la société MGM formulée par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le jardin d’Olga », représenté par son syndic en exercice la société M2B IMMO ;

ORDONNONS une mesure d’expertise ;

DESIGNONS

Monsieur [H] [J]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Tél. : 0624898292

Mail. : [Courriel 13]

avec pour mission de :

— Se rendre sur les lieux en présence de toutes les parties dûment convoquées ; entendre les parties, prendre connaissance de tout document utile ; donner tout élément et établir tout plan, croquis ou schémas, produire si cela est nécessaire des photos utiles à la compréhension des faits de la cause ;

— Décrire les désordres dénoncés aux termes de l’assignation et de l’ensemble des pièces visées, en indiquer la nature, la durée et le coût des travaux à exécuter ;

— Indiquer avec précision pour les travaux litigieux qui étaient chargé de les concevoir, de les réaliser, d’exercer le contrôle de leur exécution et leur coordination ;

— Informer les parties qu’il est de leur intérêt d’appeler immédiatement telle entreprise dont la responsabilité serait mise en évidence au cours des premières opération d’expertise ;

— Préciser si les désordres compromettent la solidité de l’ouvrage ou, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement ; le rendent impropre à sa destination ; dire si les éléments d’équipement défectueux font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert ;

— Rechercher les causes des désordres : dire s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’un vice des matériaux, de l’absence du respect des règles de l’art par le constructeur, d’une malfaçon dans leur mise en œuvre, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ou de toute autre cause ; si les désordres sont dus à plusieurs causes, fournir tout élément permettant au Tribunal d’apprécier dans quelle proportion ils sont imputables à chacune d’elles et donner son avis sur ce point ;

— Indiquer les travaux propres à y remédier ; en évaluer le coût après avoir invité les parties à produire si elles le souhaitent, et dans des délais précis, leur propre évaluation de ce coût au moyen de devis ; discuter ceux-ci et procéder à une évaluation du coût des travaux de nature à remédier aux désordres et à faire cesser les troubles subis ;

— Donner au Tribunal tous les éléments lui paraissant nécessaires afin d’apprécier les préjudices subis, y compris consécutifs ;

— Livrer au Tribunal les éléments lui permettant de statuer sur les imputabilités ;

— Diffuser un pré-rapport de ses constatations traitant notamment du chiffrage des travaux de reprise et de la ventilation des imputabilités en dispensant ensuite aux parties un délai de 4 semaines minimum pour faire valoir leurs dires ;

— S’expliquer techniquement dans le cadre des chefs de mission ci-dessus énoncés sur les dires et observations des parties qu’il aura recueillis préalablement à une réunion de synthèse qu’il provoquera avant le dépôt de son rapport, ou s’il le juge plus opportun préalablement à la diffusion d’une note écrite pour renseigner les parties en l’état des investigations, et le cas échéant compléter celle-ci ;

— Lors de la première ou au plus tard de la seconde réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera de manière aussi précise que possible le montant de ses honoraires et débours qu’il communiquera au Tribunal et aux parties, et qu’il sollicitera s’il l’estime nécessaire la consignation d’une provision complémentaire ;

DISONS que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert aura la faculté de s’adjoindre tout spécialiste de son choix dans une spécialité différente de la sienne, à charge de joindre leur avis au rapport.

DISONS que l’expert dressera rapport de ses opérations pour être déposé au greffe dans le délai de 9 mois suivant la notification de l’avis de consignation en un original et une copie après en avoir adressé un exemplaire à chacune des parties en cause ;

FIXONS l’avance des frais d’expertise à valoir sur le montant des honoraires de l’expert à la somme de 3.000€ qui sera consignée par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le [Localité 11] d’Olga », représenté par son syndic en exercice la société M2B IMMO, avant le 20 janvier 2026 ;

DISONS que cette consignation pourra être réglée :

*Par virement bancaire sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire d’Annecy dont les coordonnées sont les suivantes : [XXXXXXXXXX010] – BIC : TRPUFRP1, en indiquant impérativement le numéro RG du dossier en référence du virement ;

*OU, à défaut, par chèque bancaire libellé à l’ordre du « Régisseur du Tribunal Judiciaire d’Annecy »

DISONS qu’à défaut de consignation de la provision dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque ;

DISONS que lors de la première réunion l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours ;

DISONS qu’à l’issue de cette réunion l’expert fera connaître au juge chargé du contrôle de l’expertise la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et sollicitera le cas échéant, le versement d’une provision complémentaire ;

DISONS que l’expert tiendra le juge chargé du contrôle de l’expertise informé de l’avancement de ses opérations et le saisira de toute difficulté y afférente ;

DISONS qu’il sera pourvu au remplacement de l’expert dans les cas, conditions et formes des articles 234 et 235 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert déposera son rapport dans l’hypothèse où les parties ne parviendraient pas entre elles à une conciliation ;

RAPPELONS que les délais fixés à l’expert sont impératifs, que leur non-respect constitue une faute grave, sauf motif légitime et qu’à défaut il pourra être fait application de l’article 235 alinéa 2 du code de procédure civile ;

DISONS qu’à l’issue de ses opérations, l’expert adressera aux parties un projet de sa demande de recouvrement d’honoraires et de débours, en même temps qu’il adressera au magistrat taxateur ;

DISONS que les parties disposeront à réception de ce projet, d’un délai de 15 jours pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin de débat contradictoire préalablement à l’ordonnance de taxe ;

DISONS qu’à défaut d’observations dans ce délai de 15 jours, la partie défaillante sera considérée comme agréant le projet ;

DÉSIGNONS le président du tribunal en qualité de juge chargé du contrôle de l’expertise à compter de la présente décision et jusqu’à la taxe des honoraires de l’expert ;

DEBOUTONS le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le jardin d’Olga », représenté par son syndic en exercice la société M2B IMMO de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le [Localité 11] d’Olga », représenté par son syndic en exercice la société M2B IMMO aux dépens ;

AINSI JUGE ET PRONONCE AUX DATE ET LIEU SUSENONCES.

Le Greffier Le Président

François CHARTIN Aurélien BAILLY-SALINS

Maître [P] [V] de la SARL [V] ET ASSOCIES

Maître Thomas DUNAND de la SELARL DUNAND AVOCAT