Expéditions le : Minute n° 26/00096

Grosse :

ORDONNANCE DU : 15 Avril 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00591 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F74G

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDERESSE

Madame [W] [A] épouse [Y], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Mathilde AUGUSTIN – SELARL VAILLY BECKER & ASSOCIES, avocat au barreau D’ANNECY

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [U], demeurant [Adresse 2]

comparant

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 04 Mars 2026 devant Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 15 Avril 2026.

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat de bail signé le 2 février 2023, Mme [W] [Y], née [A], a donné en location à M. [J] [U], un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 1].

Par acte d’huissier de justice en date du 25 juillet 2025, Mme [W] [Y], née [A], a délivré à M. [J] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire en raison de loyers impayés.

Par acte de Commissaire de justice, en date du 16 octobre 2025, Mme [W] [Y], née [A], a fait assigner M. [J] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, statuant en référé, afin à défaut de concilier les parties, de :

— voir constater la résiliation de l’engagement de location dont il s’agit par le jeu de la clause résolutoire à la date du 26 septembre 2025 ;

— constater son occupation sans droit ni titre et lui ordonner de quitter les lieux ;

— voir ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 2.785,38 €, à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— d’ordonner la capitalisation des intérêts, en application de l’article 1343-2 du Code civil ;

— fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 1.500 euros et le condamner à son paiement à titre provisionnel à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux ;

— obtenir sa condamnation par provision au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des dommages et intérêts

— obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer

A l’audience du 4 mars 2026, Mme [W] [Y], née [A], représentée par son conseil, actualise le montant de l’arriéré locatif à la somme de 3 506,69 € au 3 mars 2026, échéance du mois de mars incluse. Elle indique que les paiements sont irréguliers et maintient l’intégralité de ses demandes. Elle sollicite la déchéance du terme en cas d’octroi de délais de paiement.

En défense, M. [J] [U], comparaissant en personne, n’a pas contesté les sommes réclamées. Il indique qu’il a repris le paiement du loyer courant depuis le mois de décembre et produit un justificatif d’un versement de 1.000 euros réalisé le 3 mars 2026. Il déclare percevoir un salaire de 2.700 euros dans le cadre d’un CDI et ajoute payer une pension alimentaire de 600 euros. Il sollicite des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, consistant dans le versement d’échéances mensuelles de 100 euros.

Il a été donné lecture à l’audience de l’enquête sociale du service de prévention des expulsions, qui indique que malgré ses nombreuses dettes et difficultés, M. [U] se mobilise pleinement afin de régulariser et stabiliser sa situation.

La décision a été mise en délibéré au 15 avril 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

— Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur produit la notification au représentant de l’État le 17 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience qui s’est tenue le 4 mars 2026.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 28 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La procédure est donc régulière et la demande est, en conséquence, recevable.

— Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il ressort que le contrat de location conclu le 2 février 2023 contient une clause résolutoire et que précisément à la suite de loyers impayés, un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 25 juillet 2025, pour la somme en principal de 2 067,44 €.

Il ressort du décompte actualisé produit par le bailleur et de l’historique des paiements, que la dette locative n’a pas été réglée dans les deux mois du commandement et qu’aucun plan d’apurement n’a été conclu entre les parties, dans ce délai.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 septembre 2025, que le bail s’est donc retrouvé résilié de plein droit à compter de cette date et que M. [J] [U] est considéré dés lors comme occupant sans droit ni titre.

— Sur la demande en paiement des loyers et charges

Attendu que selon les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, de l’article 1728 du code civil, que des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties.

En l’espèce, Mme [W] [Y], née [A], produit un décompte actualisé aux termes duquel M. [J] [U] lui doit la somme de 3 506,69 €.

M. [U] ne conteste ni le principe, ni le montant de la somme réclamée.

En conséquence, M. [J] [U] sera condamné à titre provisionnel à verser à Mme [W] [Y], née [A], la somme de 3 506,69 €, à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation au 3 mars 2026, échéance du mois de mars incluse. S’agissant d’une provision, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément à l’article 1231-7 du code civil.

— Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience et qu’il soit en capacité de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordés, sur la demande du bailleur ou du locataire, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus, à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

En l’espèce, M. [J] [U] sollicite des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, consistant dans le versement d’échéances mensuelles de 100 euros, en sus du loyer courant. Or, il ressort du décompte produit aux débats que M. [J] [U] a repris le paiement du loyer courant depuis le mois de septembre 2025 et ce de manière tout à fait régulière, avec un dernier virement en date du 3 mars 2026 de 1.000 euros, comprenant le loyer et un surplus. Cet engagement démontre sa volonté manifeste d’apurer la totalité de sa dette locative, comme le souligne également le diagnostic social et financier qui indique par ailleurs que M. [U], toujours dans la volonté de régulariser sa situation, avait déjà proposé un échéancier, qui aurait permis l’obtention d’une aide FSL de 2.000 euros, mais que pour autant cette proposition s’est heurtée au refus de Mme [Y]. Enfin, M. [U] apparaît en totale capacité de régler sa dette locative dans le délai légal.

Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient d’accorder à M. [J] [U] des délais de paiement selon les modalités prévues ci-après au dispositif, lesquels auront pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Toutefois, il convient de prévoir qu’en cas d’irrespect des délais de paiement accordés par la présente décision, la clause résolutoire reprendra immédiatement son plein effet de sorte qu’il pourra être procédé à l’expulsion de M. [J] [U] selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance. Dans cette hypothèse, le solde de l’arriéré locatif restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible, avec fixation d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer courant et des charges, du jour de la résiliation jusqu’au jour de son départ effectif des lieux.

En revanche, en cas de respect par M. [J] [U] de l’échéancier fixé pour le remboursement et de paiement régulier des loyers courants et des charges, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

— Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Ce mécanisme est destiné à compenser le préjudice du créancier pour le retard de paiement et inciter le débiteur à y mettre fin.

En l’espèce, les intérêts au taux légal apparaissent de nature à répondre à ce double objectif. La demande de capitalisation des intérêts sera rejetée.

— Sur la demande de dommages et intérêts

Mme [Y] sollicite la condamnation de M. [J] [U] à lui payer la somme de 3.000 € à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts au regard du préjudice subi.

S’il n’est pas contestable que le locataire a commis une faute en ne réglant pas le montant des loyers dus, le préjudice, indépendant du retard de paiement, subi par la Mme [Y], à l’appui duquel celle-ci ne produit aucune pièce, n’est pas établi de manière non sérieusement contestable et son appréciation excède la compétence du juge des référés.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de Mme [Y] en paiement d’une provision à valoir sur les dommages et intérêts.

— Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

M. [J] [U], partie perdante, sera condamné aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires que le bailleur a dû accomplir, il sera également condamné à payer à la requérante la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DECLARONS recevable la demande en constatation de la résiliation de bail de Mme [W] [Y], née [A],

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de location conclu le 2 février 2023 entre Mme [W] [Y], née [A], et M. [J] [U], portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1], sont réunies à la date du 26 septembre 2025 ;

CONSTATONS que le bail d’habitation se trouve ainsi résilié depuis cette date ;

CONSTATONS que M. [J] [U] est occupant sans droit ni titre depuis cette date ;

CONDAMNONS M. [J] [U] à verser à Mme [W] [Y], née [A], à titre provisionnel, la somme de 3 506,69 € au titre des loyers et provisions sur charges arrêtés au 3 mars 2026, échéance du mois de mars incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

AUTORISONS M. [J] [U] à s’acquitter de cette somme, moyennant le paiement de 35 échéances mensuelles de 100 euros chacune, et d’une dernière représentant le solde en principal, intérêts et frais, échéances payables en sus du loyer mensuel courant et en même temps que celui-ci, avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet, l’expulsion de M. [J] [U] pourra être poursuivie dans les formes légales, ainsi que celle de tout occupant de son chef, l’intégralité de la somme restante due sur les loyers impayés deviendra immédiatement exigible, sans mise en demeure préalable, et une indemnité d’occupation ;

AUTORISONS, dans une telle hypothèse, l’expulsion de M. [J] [U], avec le concours de la force publique si nécessaire ;

CONDAMNONS dans cette hypothèse, M. [J] [U] à payer à Mme [W] [Y], née [A], une indemnité d’occupation dont le montant sera égal au montant du loyer courant et des charges, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est-à-dire du premier incident de paiement jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETONS la demande de capitalisation des intérêts ;

REJETONS la demande de Mme [W] [Y], née [A], formulée au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNONS M. [J] [U] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer ;

ONDAMNONS M. [J] [U] à verser à Mme [W] [Y], née [A], la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire ;

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Gaëlle RIVAS