TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT DU 19 DECEMBRE 2024

N° RG 23/00016 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YGAA

AFFAIRE

Société L’ ECHO DES DAMIERS représentée par Madame [U] [I] épouse [R] prise en la personne de son liquidateur amiable de la société L’ ECHO DES DAMIERS, [X] INVESTLENTS LIMITED représenté par son représentant légak en exercice Madame [N] [K], LE COMPTABLE PUBLIC RESPONSABLE DU SERVICE DES IMPÔTS DES ENTREPRISES DE [Localité 49], Société MASIN ENTERPRISE INC

C/

Société LES LOCATAIRES, S.N.C. SNC LES LOCATAIRES,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Géraldine MARMORAT, Juge, statuant en tant que juge de l’exécution, assistée de Jessica ALBERT, Greffier.

CREANCIER POURSUIVANT :

L’ ECHO DES DAMIERS représentée par Madame [U] [I] épouse [R] prise en la personne de son liquidateur amiable de la société L’ ECHO DES DAMIERS

[Adresse 2]

[Localité 41]

représentée par M^e Sophie JEAN, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 122

CRÉANCIERS INSCRITS :

[X] INVESTLENTS LIMITED représentée par son représentant légal en exercice Madame [N] [K]

[Adresse 10]

[Adresse 29]

[Localité 46] CHYPRE

représentée par Maître Aurélia CORDANI de la SCP TOULLEC CORDANI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN391

LE COMPTABLE PUBLIC RESPONSABLE DU SERVICE DES IMPÔTS DES ENTREPRISES DE [Localité 49]

[Adresse 7]

[Localité 39]

représenté par Maître Florence FRICAUDET de la SARL FRICAUDET LARROUMET SALOMONI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN 706

MASIN ENTERPRISE INC

[Adresse 52]

[Adresse 44]

[Adresse 47]

représentée par M^e Frédéric CORTES, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 319

DEFENDERESSE :

LES LOCATAIRES

[Adresse 1]

[Localité 40]

représentée par Maître Stéphanie LAMORA de l’AARPI BDSL AVOCATS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN 46

DÉBATS :

L’affaire a été débattue le 3 octobre 2024 en audience publique.

JUGEMENT

rendu par décision contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe du tribunal

EXPOSE DU LITIGE

Suivant commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 11 octobre 2022 et publié le 9 décembre 2022 au service de la Publicité Foncière de [Localité 45] 3 sous les références 9214P03 volume 2022 S n° 102, la société L’ECHO DES DAMIERS a fait saisir divers biens et droits immobiliers appartenant à la société LES LOCATAIRES situé dans un ensemble immobilier sis à [Adresse 43], cadastré section AE n° [Cadastre 8] lieudit [Adresse 36] pour 4 ha 35 a et 5 ca, en l’espèce les VOLUME [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 12], [Cadastre 13] et dans les LOTS DE VOLUMES n° [Cadastre 21], n° [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 11] et [Cadastre 14] plusieurs lots de copropriété, plus amplement désignée dans le cahier des conditions de vente déposé au Greffe.

Par acte du 7 février 2023, la société L’ECHO DES DAMIERS, créancier poursuivant a fait assigner la société LES LOCATAIRES à comparaître devant le juge de l’exécution de NANTERRE à l’audience d’orientation du 6 avril 2023, aux fins d’ordonner la vente forcée des lots saisis sur la mise à prix de 100 000 euros et de fixer la date de la vente, de dire que sa créance s’élève à la somme de 226 936,15 euros au 31 janvier 2023 avec intérêts au taux légal majoré de 5 points sur 208 520,52 euros du 1er février 2023 jusqu’à complet paiement, de désigner la SCP LEROI WALD REYNAUD AYACHE et associés, commissaires de justice à Nanterre aux fins de procéder aux visites, et de dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de vente.

Par actes séparés des 8 et 9 février 2023, la société L’ECHO DES DAMIERS a dénoncé la procédure à la société MASIN ENTREPRISES INC, [X] INVESTMENTS LIMITED et au Trésor Public SIE [Localité 50].

Le cahier des conditions de vente a été déposé au Greffe du juge de l’exécution de [Localité 45] le 9 février 2023.

Suivant acte reçu au greffe le 31 mars 2023, la société [X] INVESTMENTS LIMITES a déclaré une créance d’un montant de 27 372 220,90 euros.

Suivant acte reçu le 4 avril 2023, le comptable public responsable du service des impôts des entreprises de [Localité 48] a déclaré une créance d’un montant total de 3 521513,75 euros.

Suivant acte reçu le 5 avril 2023, la société MASIN ENTREPRISE INC a déclaré quant à elle une créance à hauteur de 8267969,85 euros au titre du capital arrêté provisoirement au 6 avril 2023, outre les intérêts au taux de 12%.

Après plusieurs renvois aux fins de mise en état des parties, l’affaire a été retenue à l’audience d’orientation du 3 octobre 2024, au cours de laquelle les parties dûment représentées ont déposé leur dossier de plaidoirie, s’en rapportant à leurs écritures respectives.

Aux termes de ses écritures signifiées via le RPVA le 28 juin 2024, la société LES LOCATAIRES a demandé à voir:

In limine litis, se déclarer incompétent pour homologuer le protocole d’accord transactionnel conclu le 31 octobre 2022, au profit de Monsieur le Président du Tribunal de commerce de Paris,

À titre principal,

— Déclarer nul et de nul effet le commandement de payer valant saisie immobilière en date du11 octobre 2022, publié le 9 décembre 2022 au Service de la Publicité Foncière de [Localité 45] sous la référence 921P403, volume 2022 S n° 102,

— Déclarer nulle et de nul effet l’assignation délivrée, dans le cadre de la procédure, le 7 février 2023 par la SARL LEROI & ASSOCIES, Commissaires de Justice Associés demeurant [Adresse 38], à LA SNC LES LOCATAIRES à la requête de la société L’ECHO DES DAMIERS, représentée par Madame [T] [I], épouse [R], née à Suresnes (92) le [Date naissance 37] 1955, retraitée, de nationalité française, demeurant [Adresse 9], prise en la personne de son liquidateur amiable de la société L’ECHO DES DAMIERS, société en nom collectif en liquidation amiable au capital de 1.000 euros, dont le siège social est sis [Adresse 3], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Nanterre

sous le numéro 484 571 419,

— Ordonner en conséquence, la mainlevée de la procédure de saisie immobilière poursuivie à l’encontre de la SNC LES LOCATAIRES portant sur les biens et droits immobiliers suivants situés à [Adresse 42], cadastrés section AE N° [Cadastre 8], à savoir

— lots volume n°3061, 3130, 203025,203041,

— lots de volume n° 3014, 103001, 103007, 203004 et 203042 (lots n° 7, 8, 9, 11, 12, 15, 16, 17, 19, 20, 23, 25, 26, 27, 29, 30, 33, 35, 36 ;

— Ordonner la mention des déclarations de nullité et de la mainlevée ordonnée en marge de la copie du commandement publiée, le 9 décembre 2022 au Service de la Publicité Foncière de [Localité 45] sous la référence 921P403, volume 2022 S n° 102,

Subsidiairement,

— Fixer le montant de la créance de la société L’ECHO DES DAMIERS à 211 906,09 €.

— Fixer le montant de la mise à prix à 19 996 900 € et, à titre subsidiaire, à 17 140 200 €.

— Condamner la demanderesse au paiement d’une somme de 8 000 € au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Lamora, avocat aux offres de droit.

Aux termes de ses écritures signifiées par voie électronique le 5 juin 2024, la Société L’ECHO des DAMIERS demande à voir

• Homologuer et conférer force exécutoire au protocole d’accord transactionnel signé le 31 octobre 2022 par la SNC L’ÉCHO DES DAMIERS et la SNC LES LOCATAIRES, ci-après annexé ;

Et par suite, accorder à la SNC L’ECHO DES DAMIERS l’entier bénéfice de son acte introductif d’instance, savoir :

• Constater que les conditions des articles L311-2, L311-4 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies,

• Mentionner comme montant retenu pour la créance du poursuivant la somme de 226,936.15 Euros au 31 janvier 2023 avec intérêts au taux légal majoré de 5 points sur 208.520,52 Euros du 1 er février 2023 et jusqu’à complet paiement,

• Rejeter toutes les contestations et demandes incidentes, et notamment la demande de modification de la clause du cahier des conditions de vente qui prévoit la vente des biens saisis en un seul lot, une telle clause n’étant ni illégale ni préjudiciable,

• Ordonner qu’aux requête, poursuites et diligences de la société LES LOCATAIRES, il soit procédé à la vente forcée des lots saisis en UN SEUL LOT sur la mise à prix de 100.000 euros ;

Et, à cet effet :

• Fixer la date de l’audience à laquelle il sera procédé à la vente forcée des biens dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de la décision,

• Ordonner qu’indépendamment de la publicité légale, une insertion sommaire paraîtra également sur le site internet www.licitor.com

• Désigner la SCP LEROI-WALD-REYNAUD-AYACHE, Huissier de Justice au [Adresse 6], avec mission de faire visiter ceux des biens saisis qui sont accessibles aux éventuels amateurs, dans la quinzaine précédant l’audience d’adjudication,

• Dire que l’Huissier commis pourra, si besoin est, procéder comme il est dit aux articles L. 142-1 et L. 142-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

• Dire que les frais et honoraires de l’Huissier feront partie des frais ordinaires de poursuite, qui seront taxés par le Juge et payés par privilège en sus du prix.

Concernant la distribution du prix, et si par extraordinaire le Juge devait considérer que la question doit être tranchée au stade de l’audience d’orientation :

• ORDONNER que la ventilation du prix d’adjudication entre les 37 biens saisis se fasse à part égale (par division du prix d’adjudication par le nombre de biens)

• En tout état de cause, condamner la SNC LES LOCATAIRES au paiement d’une somme de 10.000 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de vente.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 2 mai 2024, le Comptable Public responsable du service des impôts des entreprises de Paris 16 demande au tribunal :

A titre principal :

— DEBOUTER la société L’ECHO DES DAMIERS de sa demande de ventilation du prix de vente des biens saisis à parts égales entre les 37 lots saisis ;

— ORDONNER que, pour les besoins de la distribution du prix de vente amiable ou d’adjudication des biens saisis, le prix soit ventilé de la manière suivante :

• Pour le lot volume n°3.130 à hauteur de 66 % du prix ;

• Pour le lot volume n° 203.025 et les lots de copropriété n° 7, 8, 9, 11, 12, 15, 16, 17, 19, 20, 23, 25, 26, 27, 29, 30, 33, 35, 36, 37, 38, 40 à 45 au sein des lots volumes n° 3.014, 103.001, 103.007, 203.004, 203.042 à hauteur de 33 % du prix ;

• Pour les lots de copropriété n° 46 à 51 au sein des lots volumes n° 3.014, 103.001, 103.007, 203.004, 203.042 à hauteur de 0,33 % du prix ;

• Pour le lot volume n° 3.061 à hauteur de 0,33 % du prix

• Pour le lot volume n° 203.041 à hauteur de 0,33 % du prix.

A titre subsidiaire :

— ORDONNER, à défaut de vente amiable, la vente forcée des biens saisis à l’audience de vente qu’il vous plaira de fixer, en un quatre lots de vente :

• 1er lot de vente constitué du lot volume n° 3.130 sur la mise à prix de 66 000 € ;

• 2 e lot de vente constitué du lot volume n° 203.025 et les lots de copropriété n° 7, 8, 9, 11, 12, 15, 16, 17, 19, 20, 23, 25, 26, 27, 29, 30, 33, 35, 36, 37, 38, 40 à 45 au sein des lots volumes n° 3.014, 103.001, 103.007, 203.004, 203.042 sur la mise à prix de 33 997 € ;

• 3 e lot de vente constitué des lots de copropriété n° 46 à 51 au sein des lots volumes n° 3.014, 103.001, 103.007, 203.004, 203.042 sur la mise à prix de 2 € ;

• 4 e lot de vente constitué des lots volumes n° 3.061 et 203.041 sur la mise à prix de 1 €.

— ORDONNER que les biens saisis, après avoir été vendus successivement en 4 lots, seront remis globalement en vente sur une mise à prix égale à l’addition des prix d’adjudication obtenus.

En tout état de cause :

— CONDAMNER la société LES LOCATAIRES à payer au Comptable Public responsable du Service des Impôts des Entreprises (SIE) de [Localité 51], la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ORDONNER l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente et dire qu’ils seront compris dans les frais taxés de vente.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 4 mars 2024, la société MASIN ENTREPRISES demande au tribunal de : de faire droit à la demande de la Société MASIN, et d’enjoindre à la société L’ECHOS DES DAMIERS de modifier son cahier des conditions de vente et d’insérer une clause prévoyant une division des biens saisis en 3 lots :

— un premier lot portant sur les biens sur lesquels tous les créanciers ou une partie bénéficient d’une inscription, à savoir les Volumes numéro [Cadastre 12], numéro [Cadastre 23] Section AE n°[Cadastre 8], lieudit [Adresse 36] et sur les Volumes numéros [Cadastre 21], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 11], [Cadastre 14] Section AE n°[Cadastre 8], lieudit [Adresse 36], et les lots de copropriété suivants n° 7, 8, 9, 11, 12, 15, 16, 17, 19, 20, 23, 25, 26, [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 24], [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 27], [Cadastre 28], [Cadastre 30], [Cadastre 31], [Cadastre 32], [Cadastre 33], [Cadastre 34] et [Cadastre 35] ;

— Un deuxième lot portant sur les Volumes numéros [Cadastre 21], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 11], [Cadastre 14] et leurs lots de copropriété n° 46 à 51 sur lesquels seule L’ECHOS DES 10

— Un troisième lot portant sur les Volumes 3061 et 203041 où aucun créancier n’est inscrit ;

avec une mise à prix différente pour chacun des 3 lots.

— enjoindre à la société L’ECHOS DES DAMIERS de modifier son cahier des conditions de vente en modifiant le montant de la mise à prix fixée, et de fixer une mise à prix pour chacun des lots subdivisés conformément à la décision de Madame le juge de l’exécution eu égard aux éléments portés à sa connaissance et à l’évolution du marché immobilier.

— A titre subsidiaire, de donner injonction à la Société L’ECHOS DES DAMIERS de modifier son cahier des conditions de vente accompagné d’une clause d’ablotissement.

— Dire que les dépens seront employés en frais privilégier de vente.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 1er mars 2024, la société [X] INVESTMENTS LIMITED a demandé au juge de la juger recevable et bien fondée en ses demandes,

A titre principal,

— Débouter la société L’Echo des Damiers de sa demande de rejet de l’incident soulevé par la société [X] Investments Limited et de sa demande de ventilation du prix dans la procédure de distribution du prix ;

— Donner injonction à la société L’Echo des Damiers de modifier son cahier des conditions de vente et d’insérer une clause prévoyant pour la vente une division des biens immobiliers saisis en 2 lots de vente: – un premier lot portant sur le Volume numéro [Cadastre 23], le Volume numéro [Cadastre 12], Section AE n°[Cadastre 8], lieudit [Adresse 36] et sur les Volumes numéros [Cadastre 21], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 11], [Cadastre 14] Section AE n°[Cadastre 8], lieudit [Adresse 36], sur les lots de copropriété suivants n° 7, 8, 9, 11, 12, 15, 16, 17, 19, 20, 23, [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 24], [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 27], [Cadastre 28], [Cadastre 30], [Cadastre 31], [Cadastre 32], [Cadastre 33], [Cadastre 34] et [Cadastre 35] ;

— un second lot portant sur les Volumes numéros [Cadastre 21], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 11], [Cadastre 14] Section AE

n°[Cadastre 8], lieudit [Adresse 36], sur les lots de copropriété n°46 à 51 ;

— un troisième lot portant sur les Volumes numéros [Cadastre 22] et [Cadastre 13] Section AE n°[Cadastre 8], lieudit [Adresse 36].

— Enjoindre la société L’Echo des Damiers de modifier son cahier des conditions de vente en modifiant le montant de la mise à prix et de fixer une mise à prix pour chacun des deux lots de vente susvisés ;

A titre subsidiaire,

— Débouter la société L’Echo des Damiers de sa demande de rejet de l’incident soulevé par la société [X] Investments Limited et de sa demande de ventilation du prix dans la procédure de distribution du prix ;

Donner injonction à la société L’Echo des Damiers de modifier son cahier des conditions de vente et d’insérer

une clause prévoyant pour la vente une division des biens immobiliers saisis en 2 lots de vente, accompagnée

d’une clause d’ablotissement :

Ø un premier lot portant sur le Volume numéro [Cadastre 23], le Volume numéro [Cadastre 12], Section AE n°[Cadastre 8], lieudit [Adresse 36] et sur les Volumes numéros [Cadastre 21], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 11], [Cadastre 14] Section AE n°[Cadastre 8], lieudit [Adresse 36], sur les lots de copropriété suivants n° 7, 8, 9, 11, 12, 15, 16, 17, 19, 20, [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 24], [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 27], [Cadastre 28], [Cadastre 30], [Cadastre 31], [Cadastre 32], [Cadastre 33], [Cadastre 34] et [Cadastre 35] ;

Ø un second lot portant sur les Volumes numéros [Cadastre 21], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 11], [Cadastre 14] Section AE

n°[Cadastre 8], lieudit [Adresse 36], sur les lots de copropriété n°46 à 51 ;

Ø un troisième lot portant sur les Volumes numéros [Cadastre 22] et [Cadastre 13] Section AE n°[Cadastre 8], lieudit [Adresse 36].

A titre infiniment subsidiaire,

— Ordonner que la ventilation du prix d’adjudication entre les biens saisis se fasse sur la base du prix d’acquisition des biens saisis par la société Les Locataires selon les actes notariés produits aux débats par la société L’Echo des Damiers en pièce n°5 ;

En tout état de cause :

— Débouter la société L’Echo des Damiers de sa demande de sa demande de ventilation du prix entre les 37 biens saisis à parts égales dans la procédure de distribution du prix ;

— Dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de vente.

Pour un exposé plus ample des prétentions et moyens des parties, il sera renvoyé aux écritures respectives des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 novembre 2024 prorogée au 19 décembre 2024.

MOTIFS

Sur l’absence de numérotation des pièces figurant au bordereau du demandeur

Aux termes de l’article 16 du même code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

Selon l’article 766 alinéa 2 du code de procédure civile, la communication des pièces produites est valablement attestée par la signature de l’avocat destinataire apposée sur le bordereau établi par l’avocat qui procède à la communication.

Aux termes de l’article 444 du code de procédure civile, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

Il est constant que le juge ne peut fonder sa décision sur l’absence au dossier de pièces dont la communication n’avait pas été contestée, sans inviter les parties à s’en expliquer (C. Cass 1ère civ 10 mars 2021 Pourvoi n° Q 19-23.112).

En l’espèce, il est constaté que l’intégralité des pièces visées aux termes des dernières conclusions du demandeur selon bordereau de communications de pièces ne comporte aucune numérotation ; la pièce n°9 en particulier nommée “actes acquisitifs” n’apparaissant pas dans le dossier remis.

Cette communication n’étant par ailleurs pas contestée par les parties en défense, le tribunal doit inviter la partie en demande à s’expliquer sur cette communication non numérotée et incomplète.

En conséquence, il convient d’inviter le demandeur à formuler toutes observations et il sera procéder à la réouverture des débats avec injonction de communication d’un dossier de plaidoirie conforme au bordereau.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la réouverture des débats le jeudi 16 janvier 2025 à 15H00 en salle B à l’extension du tribunal judiciaire de Nanterre, aux fins de recueillir les observations des parties sur l’absence de numérotation des pièces du demandeur et l’absence notamment de la pièce nommée “actes acquisitifs”;

ENJOINT au demandeur à produire l’intégralité des pièces visées au bordereau,

RÉSERVE les demandes et les dépens.

Ainsi jugé et prononcé le 19 Décembre 2024

Et ont signé.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION

copie à :

Maître Stéphanie LAMORA ccc toque

M^e Frédéric CORTES ccc toque

Maître Florence FRICAUDET ccc toque

M^e Sophie JEAN ce toque

Maître Aurélia CORDANi ccc toque