JUGEMENT DU : 21 janvier 2026

DOSSIER : N° RG 25/01258 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F5JZ

AFFAIRE : S.A.R.L. SLM ASSURANCES c/ S.C.I. LEA LISA

MINUTE : 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

Chambre civile

LE JUGE : Madame FAIVRE, Juge du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Monsieur CHARTIN, Greffier

Statuant publiquement, au nom du peuple français, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEMANDERESSE

S.A.R.L. SLM ASSURANCES

immatriculée au RCS d'[Localité 6] sous le numéro 850 902 776

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Florence CHERON, avocat au barreau d’ANNECY – 2

DÉFENDERESSE

S.C.I. LEA LISA

immatriculée au RCS d'[Localité 6] sous le numéro 491 491 957

[Adresse 2]

Chez Mme [H] [Z]

[Localité 1]

représentée par Mme [H] [Z], gérante

L’affaire est venue pour être plaidée à l’audience du 10 Décembre 2025 devant lors de laquelle les parties ont été informées que le jugement mis en délibéré serait rendu le 21 janvier 2026.

Expéditions le :

Copie exécutoire

à :

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat de bail à usage professionnel en date du 26 juin 2019, la SCI LEA LISA a donné à bail à la SARL SLM ASSURANCES des locaux situés [Adresse 5], moyennant un loyer annuel de 27 600 euros indexé, une provision pour charges annuelles de 5 000 euros.

La SARL SLM ASSURANCES a versé un dépôt de garantie de 4600 euros lors de l’entrée dans les lieux.

La société SLM ASSURANCES a quitté les locaux courant février 2025.

Par acte de commissaire de justice délivré le 18 juin 2025, et après l’envoi d’une mise en demeure demeurée infructueuse, la SARL SLM ASSURANCES a fait assigner la SCI LEA LISA devant le tribunal judiciaire d’ANNECY aux fins notamment de restitution du dépôt de garantie.

A l’audience, la SARL SLM ASSURANCES est représentée par son conseil. Aux termes de ses écritures auxquelles elle se réfère, elle sollicite :

— La restitution du dépôt de garantie, à savoir la somme de 4600 euros, associée à une majoration de 10% du loyer à compter du 4 mai 2025,

— La somme de 1000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi,

— La somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, la société souligne d’abord l’absence d’états des lieux d’entrée et de sortie effectués. Par ailleurs, elle soutient que le bail portait sur un bien non meublé et que le contrat ne fait aucunement état des meubles présents lors de son entrée dans les lieux ; elle en déduit qu’en l’absence d’inventaire, il est impossible de déterminer les objets manquants et que les attestations produites par les salariés de la bailleresse sont insuffisantes. De surcroît, elle réfute ne pas avoir restitué le mobilier et indique qu’en tous les cas, il ne peut être sollicité le prix du mobilier neuf. S’agissant de la climatisation, la société SLM Assurances indique qu’elle a été entretenue mais qu’il ne lui appartenait toutefois pas de la renouveler. S’agissant du coin cuisine qu’elle a installé, la demanderesse indique que la bailleresse fait preuve de mauvaise foi, qu’elle était informée des travaux, et lui a adressé ses compliments à ce sujet. Ensuite, concernant le parquet, la société SLM Assurances assure en avoir fait un usage normal. Enfin, s’agissant des dégradations liées au dégât des eaux, le locataire affirme avoir déclaré le sinistre à l’origine de sa dégradation.

A l’audience, la SCI LEA LISA sollicite :

— Le rejet de toutes les demandes de la société SLM Assurances,

— La conservation du dépôt de garantie afin de financer une partie des réparations des dégradations du bien.

Au soutien de ses prétentions, la SCI LEA LISA soutient avoir constaté des dégradations, notamment d’un mur au rez-de-chaussée, suite à un dégât des eaux qui n’a pas été réparé malgré l’indemnisation du locataire, mais aussi du parquet au 1er étage qui présente des traces d’un usage intensif ainsi qu’une détérioration causée par du scotch, tout en précisant que cet étage n’avait pas vocation à recevoir une activité mais seulement des réunions. Elle précise que le coût des travaux relatifs au dégât des eaux s’élève à 1440 euros. La défenderesse se fonde sur l’article 1731 du code civil pour soutenir que la charge de la preuve repose sur le demandeur en l’absence d’état des lieux. Toutefois, elle n’entend pas maintenir ses demandes relatives au climatiseur et à la cuisine. Elle indique enfin que du mobilier a disparu, elle reconnaît toutefois avoir chiffré le prix du mobilier neuf alors que le mobilier ne l’était pas lors de la mise en location. Enfin, elle déplore avoir appris le départ de son preneur le 10 février 2025, sans information préalable.

L’affaire a été mise en délibéré.

MOTIFS

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie

Selon l’article 57 B de la loi du 23 décembre 1986 applicable aux baux à usage exclusivement professionnel, au moment de chaque prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

L’article 1731 du code civil prévoit que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. Cette présomption concerne l’état des lieux loués et non celui des objets le garnissant.

Par conséquent, le preneur à bail répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa faute, en application de l’article 1732 du même code.

En l’espèce, les dégradations alléguées par le bailleur ne concernent finalement que deux éléments : le parquet du 1er étage et la zone affectée par un dégât des eaux.

Concernant le parquet, le bailleur se prévaut de dégradations dont il ne justifie aucunement puisqu’aucun élément n’a été produit afin de les constater.

Par ailleurs, il ne ressort pas du contrat de bail que le parquet situé au 1er étage du bien loué, ait fait l’objet d’une restriction d’accès ou d’activité comme l’évoque pourtant le bailleur.

Au surplus, dans la pièce 8 du demandeur, il est fait état par la bailleresse elle-même de dégradations « anormales » du parquet causées par les premiers sous-locataires.

Ainsi, l’existence de dégradations commise par le locataire concernant le parquet n’est pas démontrée et aucune somme ne peut être retenue sur le dépôt de garantie à ce sujet.

Concernant les dégradations issues du dégât des eaux affectant le mur du rez-de-chaussée, leur existence n’est pas contestée et des photographies sont produites par la SCI LEA LISA. Les réparations sont estimées, selon le devis produit à 1080 euros. La SCI LEA LISA verse au débat un mail de l’assureur de la société SLM ASSURANCES indiquant que la société a été indemnisée concernant le dégât des eaux déclaré, ce que la société elle-même n’a pas contesté à l’audience.

Les travaux de réparation n’ayant pas été faits, il convient de mettre à la charge de la société SLM ASSURANCES, le coût de celle-ci, soit la somme de 1080 euros.

S’agissant enfin du mobilier, le bail conclu ne fait pas état de mobilier, aucun inventaire n’a en outre été réalisé, les attestations produites par la SCI LEA LISA ne peuvent suffire à établir que du mobilier a été dégradé ou conservé par la société SLM ASSURANCES. Ainsi, aucune somme ne pourra être retenue sur le dépôt de garantie à ce titre.

Par conséquent, la SCI LEA LISA sera condamnée à régler la somme de 3520 euros à la société SLM ASSURANCES avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, soit du 25 mars 2025.

La majoration de 10 % invoquée n’est pas applicable en l’espèce, s’agissant d’un bail à usage professionnel. Cette demande sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le seul refus de restitution du dépôt de garantie n’étant pas suffisant à caractériser une résistance abusive, celle-ci n’apparaît pas caractérisée. La demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI LEA LISA qui succombe à ses prétentions sera condamnée aux dépens de l’instance.

Condamnée aux dépens, elle devra verser la somme de 1000 euros à la SARL SLM ASSURANCES, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition du greffe,

CONDAMNE la SCI LEA LISA à payer à la SARL SLM ASSURANCES la somme de 3520 euros avec intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2025,

CONDAMNE la SCI LEA LISA aux dépens de l’instance,

CONDAMNE la SCI LEA LISA à payer à la SARL SLM ASSURANCES la somme de 1000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SARL SLM ASSURANCES du surplus de ses demandes,

REJETTE les demandes formées par la SCI LEA LISA.

Et le présent jugement a été signé par le Juge et par le Greffier.

Le Greffier Le Juge