ORDONNANCE DU : 02 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00028 – N° Portalis DB2Q-W-B7K-GBO7

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

Chambre 1 Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Juge des référés : Monsieur BAILLY-SALINS, Président du Tribunal Judiciaire d’Annecy

Greffier : Monsieur CHARTIN, Greffier

Statuant publiquement, au nom du peuple français, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

DEMANDEURS

— Monsieur [G] [Z],

né le 12 septembre 1979 à [Localité 1] (74)

demeurant [Adresse 1]

— Monsieur [X] [Z],

ne le 07 décembre 1982 à [Localité 1] (74)

demeurant [Adresse 2]

— Monsieur [Y] [Z],

demeurant [Adresse 3]

représentés par la SARL CJF AVOCATS & ASSOCIES (Maître Stéphanie VIRET), avocats au barreau d’ANNECY, avocats plaidants – 25

DÉFENDERESSE

Société EFFICIMM,

immatriculée au RCS d'[Localité 1] sous le numéro 838 360 949

dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 16 Février 2026 devant Monsieur BAILLY-SALINS, Président du Tribunal judiciaire d’Annecy, assisté de Monsieur CHARTIN, Greffier ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 02 Mars 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 septembre 2020, Mademoiselle [A] [Z] et Monsieur [Y] [Z] ont donné à bail commercial, pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 21 septembre 2020, à la société EFFICIMM divers locaux constituant le lot 9 du règlement de division de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 2], moyennant un loyer annuel de 30 000 euros HT.

Il est constant et non débattu que Madame [A] [Z] est décédée et que Monsieur [X] [Z] et Monsieur [G] [Z] sont venus à ses droits.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2026, Monsieur [Y] [Z], Monsieur [X] [Z] et Monsieur [G] [Z] ont fait assigner la société EFFICIMM en référé aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial en date du 21 septembre 2020, le commandement de payer délivré le 16 octobre 2025 étant demeuré infructueux et ayant produit tous ses effets le 16 novembre 2025 ;

— Ordonner, en tant que de besoin, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail commercial en date du 21 septembre 2020, compte tenu de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— Ordonner l’expulsion immédiate, sans délai ni condition, de la société EFFICIMM ainsi que de tous occupants de son chef, des locaux commerciaux objets du bail commercial en date du 21 septembre 2020 avec le concours de la force publique et/ou l’assistance d’un serrurier si nécessaire ;

— Condamner, à titre provisionnel, la société EFFICIMM à leur payer la somme de 38 459,73 euros TTC au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés à la date du 16 novembre 2025, date des effets du commandement de payer et d’acquisition de la clause résolutoire, outre intérêts au taux légal courant à compter de chaque échéance mensuelle impayée et ce, jusqu’à parfait paiement ;

— Ordonner la fixation de l’indemnité d’occupation qui leur est due par la société EFFICIMM à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des locaux et la remise des clés, à une somme égale à un terme mensuel de loyer et de provision pour charges, soit 3 821,35 euros TTC par mois d’occupation depuis le 16 novembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle impayée et ce, jusqu’à parfait paiement ;

— Condamner à titre provisionnel, la société EFFICIMM à leur payer la somme de 7 642,70 euros TTC au titre de l’indemnité d’occupation afférente aux mois de décembre 2025 et janvier 2026, outre intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle impayée et ce, jusqu’à parfait paiement ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts ;

— Condamner la société EFFICIMM à leur payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société EFFICIMM aux entiers dépens de la procédure en ce compris le coût du commandement de payer du 16 octobre 2025 d’un montant de 246,23 euros.

Monsieur [Y] [Z], Monsieur [X] [Z] et Monsieur [G] [Z] exposent au soutien de leurs demandes que la société EFFICIMM a cessé de régler les loyers et charges à compter du 31 janvier 2025 ; ils expliquent avoir mis en demeure ladite société de leur payer sous huitaine la somme de 30 374,59 euros d’arriéré de loyers et charges par lettre recommandée avec avis de réception en date du 29 septembre 2025, sans succès ; ils expliquent lui avoir fait délivrer un commandement de payer par Commissaire de justice en date du 16 octobre 2025, lequel est demeuré infructueux.

La société EFFICIMM, bien que régulièrement citée, n’a pas constitué avocat ni n’a comparu.

MOTIVATION

Sur la clause résolutoire :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, charges, taxes et/ou accessoires au bailleur, le contrat pourra être résilié de plein droit à son initiative, un mois après simple commandement d’exécuter demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2025, Madame [A] [Z] et Monsieur [Y] [Z] ont fait délivrer à la société EFFICIMM un commandement de payer la somme de 30 374,59 euros au titre des arriérés de loyers arrêtés au 30 septembre 2025 visant la clause résolutoire.

La société EFFICIMM n’a pas réglé les causes du commandement, ni sollicité de délais pour le règlement de cette dette dans le délai imparti.

En conséquence, la clause résolutoire est définitivement acquise à compter du 16 novembre 2025 et la société EFFICIMM est occupante sans droit ni titre des lieux loués.

Ainsi, il y a lieu d’ordonner à la société EFFICIMM de libérer les lieux qu’elle occupe de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le mois suivant la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de la société EFFICIMM, Monsieur [Y] [Z], Monsieur [X] [Z] et Monsieur [G] [Z] seront autorisés à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la provision à valoir sur les loyers impayés avant la résiliation du contrat :

L’article 5 du code de procédure civile dispose : « Le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé. »

Le paiement des loyers et des charges est une obligation incontestable du locataire.

L’indivision [Z] sollicite, à titre provisionnel, le paiement de 38 459,73 euros TTC au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés à la date du 16 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle impayée et ce, jusqu’à parfait paiement.

L’indivision [Z] produit le commandement de payer en date du 16 octobre 2025 faisant état d’arriérés de loyers pour un montant de 30 374,59 euros au 30 septembre 2025 et la facture du loyer du mois de septembre qui laisse apparaitre un loyer de 3 821,35 euros TTC. Soit le calcul suivant :

— (3 821,35 : 30) x 16 = 2 038,05 (loyer pour les 16 jours de novembre)

—  30 374,59 (arriéré au 30 septembre 2025) + 3 821,35 (loyer octobre 2025) + 2 038,05 (loyer pour les 16 jours de novembre) = 36 233,99 euros

La société EFFICIMM a cessé de régler régulièrement les loyers appelés et il est ainsi dû à l’indivision [Z] la somme provisionnelle 36 233,99 euros TTC au titre des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du contrat, le 16 novembre 2025.

En conséquence, la société EFFICIMM sera condamnée à verser à l’indivision [Z] la somme provisionnelle de 36 233,99 euros TTC au titre des loyers, charges et taxes dus jusqu’à la date de résiliation du contrat, le 16 novembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2020, date de l’assignation.

Sur la provision à valoir sur les indemnités d’occupation :

Le paiement des loyers et des charges est une obligation incontestable du locataire, les loyers et indemnités d’occupation liées à l’occupation des lieux malgré la résiliation du contrat sont dus jusqu’à la libération effective des lieux.

Le contrat de bail du 21 septembre 2020 dispose que « l’indemnité d’occupation sans titre […] sera fixée au montant du dernier loyer exigible ».

L’indivision [Z] sollicite le paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 3 821,35 euros TTC par mois d’occupation depuis le 16 novembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle impayée et ce, jusqu’à parfait paiement.

Considérant néanmoins qu’aucun retard de paiement de ces loyers ne peut être allégué à ce jour, aucune condamnation ne pourra être prononcée avec intérêt au taux légal s’agissant d’une simple éventualité future.

La société EFFICIMM a cessé de régler régulièrement les loyers appelés et le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 16 novembre 2025. La société EFFICIMM sera condamnée à payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale à un montant de 3 821,35 euros TTC par mois, conformément aux demandes formulées et aux dispositions de la clause résolutoire inscrite au contrat de bail. Il sera dit n’y avoir lieu à référé quant à la demande relative aux intérêts au taux légal formulée par l’indivision [Z].

Sur la provision à valoir sur les loyers impayés après la résiliation du contrat :

Le paiement des loyers et des charges est une obligation incontestable du locataire, les loyers et indemnités d’occupation liées à l’occupation des lieux malgré la résiliation du contrat sont dus jusqu’à la libération effective des lieux.

L’indivision [Z] sollicite, à titre provisionnel, le paiement de 7 642,70 euros TTC au titre de l’indemnité d’occupation afférente aux mois de décembre 2025 et janvier 2026, outre intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle impayée et ce, jusqu’à parfait paiement ;

L’indivision [Z] produit la facture du loyer du mois de septembre qui laisse apparaître un loyer de 3 821,35 euros TTC.

La société EFFICIMM a cessé de régler régulièrement les loyers appelés et il est ainsi dû à l’indivision [Z] la somme provisionnelle 7 642,70 euros TTC au titre des loyers, charges et taxes dus pour les mois de décembre 2025 et janvier 2026.

En conséquence, la société EFFICIMM sera condamnée à verser à l’indivision [Z] la somme provisionnelle de 7 642,70 euros TTC au titre des loyers, charges et taxes dus pour les mois de décembre 2025 et janvier 2026 outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur la capitalisation des intérêts :

L’article 1343-2 du code civil dispose : « Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. »

La Cour de cassation rappelle que la capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée en justice (Cass. 3ème civ., 20 mars 2025, n° 23-16.765).

Par conséquent, l’indivision [Z] ayant sollicitée la capitalisation des intérêts, celle-ci sera ordonnée.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de l’indivision [Z] les frais exposés par elle non compris dans les dépens, il convient de lui allouer à ce titre la somme de 1 800 euros.

Sur les dépens :

La société EFFICIMM, partie succombante, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer d’un montant de 246,23 euros.

PAR CES MOTIFS

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond comme elles en aviseront mais dès à présent par provision ;

CONSTATONS que le bail conclu le 21 septembre 2020 se trouve résilié par l’effet de la clause résolutoire depuis le 16 novembre 2025 ;

CONSTATONS qu’à compter du 16 novembre 2025, la société EFFICIMM est occupante sans droit ni titre des locaux constituant le lot 9 du règlement de division de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 2] ;

CONDAMNONS la société EFFICIMM à libérer les locaux constituant le lot 9 du règlement de division de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 2] de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef dans le mois de la notification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour la société EFFICIMM d’avoir libéré les locaux constituant le lot 9 du règlement de division de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 2], de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNONS la société EFFICIMM à payer à Monsieur [Y] [Z], Monsieur [X] [Z] et Monsieur [G] [Z] la somme provisionnelle de 36 233,99 euros TTC au titre des loyers, charges et taxes dus jusqu’à la date de résiliation du contrat, le 16 novembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2020, date de l’assignation ;

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 3 821,35 euros TTC par mois et CONDAMNONS la société EFFICIMM à payer à Monsieur [Y] [Z], Monsieur [X] [Z] et Monsieur [G] [Z] à titre provisionnel cette indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux ;

DISONS n’y avoir lieu à référé quant à la demande de condamnation avec intérêts au taux légal formulée par l’indivision [Z] concernant cette indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS la société EFFICIMM à payer à Monsieur [Y] [Z], Monsieur [X] [Z] et Monsieur [G] [Z] la somme provisionnelle de 7 642,70 euros TTC au titre des loyers, charges et taxes dus pour les mois de décembre 2025 et janvier 2026, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNONS la société EFFICIMM à payer à Monsieur [Y] [Z], Monsieur [X] [Z] et Monsieur [G] [Z] la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société EFFICIMM aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer d’un montant de 246,23 euros ;

AINSI JUGE ET PRONONCE AUX DATE ET LIEU SUSENONCES.

Le Greffier Le Président

François CHARTIN Aurélien BAILLY-SALINS

Maître Stéphanie VIRET de la SARL CJF AVOCATS & ASSOCIES