Tribunal Judiciaire d'Annecy, Chambre 1 contentieux, 18 février 2026, n° 24/01247

TJ Annecy 18 février 2026

Arguments

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Rejeté
Opposabilité de la promesse de vente
La cour a jugé que la promesse de vente n'était pas opposable à la société PNT DEVELOPPEMENT, car elle n'était pas partie à l'engagement contractuel entre la société ANNEXIS et M. [Z] [S].
Rejeté
Droit à la réparation des frais exposés
La cour a débouté la société ANNEXIS de sa demande au titre de l'article 700, considérant qu'elle a succombé dans l'instance.
Accepté
Responsabilité de la partie perdante
La cour a statué que la partie perdante doit supporter les dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
Accepté
Droit à la réparation des frais exposés
La cour a accordé à la société PNT DEVELOPPEMENT une somme au titre de l'article 700, considérant l'équité et la situation économique de la partie condamnée.

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Sur la décision

Référence :	TJ Annecy, ch. 1 cont., 18 févr. 2026, n° 24/01247
Numéro(s) :	24/01247
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	27 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Nicolas BALLALOUD
Cabinet(s) :	SELARL HINGREZ - MICHEL - BAYON
Parties :	S.A.S. ANNEXIS

Texte intégral

Grosse délivrée le Minute : 26/00089

Expéditions le

JUGEMENT DU : 18 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 24/01247 – N° Portalis DB2Q-W-B7I-FVMO

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

CHAMBRE CIVILE

DEMANDERESSE

S.A.S. ANNEXIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELARL HINGREZ – MICHEL – BAYON, avocats au barreau d’ANNECY, vestiaire : 2

DÉFENDERESSE

[Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Nicolas BALLALOUD de la SARL BALLALOUD ET ASSOCIES, avocats au barreau d’ANNECY, vestiaire : 67

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Fanny ROBERT, Juge

GREFFIER : Madame Sylvie CHANUT, Greffière

Statuant publiquement, au nom du peuple français, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort

Clôture prononcée le : 3 avril 2025

Débats tenus à l’audience du : 17 décembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 18 février 2026

Jugement mis à disposition au greffe le 18 Février 2026

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte en date 25 juillet 2019, la société ANNEXIS et M. [Z] [S] ont procédé au renouvellement de baux ayant pour objet des locaux sis [Adresse 4] et [Adresse 5], tous les deux situés à [Localité 1].

Le bail comprenait notamment :

[Adresse 4], Au rez-de-chaussée, lot dix-huit : une partie du lot dix-huit de la copropriété aménagée par le locataire en : « une pièce à usage d’entrée extérieure et de couloir d’une superficie mesurée de 13.6 m2 ; une pièce à usage de local d’une superficie de mesurée de 40.6 m2 ».4 [Adresse 6], Au rez-de-chaussée, lot cent quarante et un : « une partie du lot cent quarante et un de la copropriété aménagée par le locataire en divers locaux d’une surface mesurée de 247.3 m2 et un couloir principal de circulation d’une surface mesurée de 77.1 m2 ».4 [Adresse 6], au premier étage, lot cent quarante et un : « une partie du lot cent quarante et un aménagée par le locataire en réserves, couloir, palier et cage d’escalier, d’une surface mesurée de 232.2 m2 » [Adresse 4], au sous-sol, lot cent vingt-six : « un local à usage de réserve d’une surface mesurée de 23 m2 ».Par acte en date du 26 août 2020, les parties ont convenu d’une augmentation des biens loués par M. [Z] [S] au profit de la SAS ANNEXIS. L’avenant au bail comprenait notamment l’adjonction des locaux constituant le surplus des lots 18 et 141 de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 1].

Le bail modifié par avenant comprenait notamment :

[Adresse 4], Au rez-de-chaussée, lot dix-huit : la totalité du lot dix-huit de la copropriété aménagée par le locataire en « une pièce à usage d’entrée extérieure et de couloir d’une superficie mesurée de 13.6 m2 ; une pièce à usage de local d’une superficie de mesurée de 40.6 m2 ; un magasin non aménagé par le locataire d’une superficie de 22.10 m2 environ »[Adresse 8], Au rez-de-chaussée, lot cent quarante et un : « la totalité du rez-de-chaussée du lot cent quarante et un de la copropriété aménagée en : « divers locaux d’une surface mesurée de 247.3 m2 ; un couloir principal de circulation d’une surface mesurée de 77.1 m2 ; le surplus des locaux d’une superficie de 84.6 m2.4 [Adresse 9] [Adresse 10], au premier étage, la totalité du lot cent quarante et un : « une partie aménagée par le locataire en réserves, couloir, palier et cage d’escalier, d’une surface mesurée de 232.2 m23 ; une partie dénommée A et B soit trois pièces d’une surface d’environ 77.5 m2 ayant un accès intérieur avec le rez-de-chaussée ».4 [Adresse 6], au sous-sol, lot cent vingt-six : « un local à usage de réserve d’une surface mesurée de 23 m2 ».Les parties ont inséré dans l’avenant une clause intitulée « promesse de vente » qui stipule :

« De convention expresse entre les soussignés, il est pris l’engagement de faire rédiger et signer un acte constatant la promesse par le [Localité 2] [Localité 3], de vente des locaux compris dans le bail du 25 juillet 2019 et le présent avenant notamment dans les conditions suivantes : Prix : 870 000 euros devant être actualisé sur l’indice ICC depuis la date du 25 juillet 2019 ; Durée de la promesse : 2 ans pendant lesquels seul le locataire pourra lever l’option, le propriétaire demeurant libre ensuite de vendre ou pas au prix qu’il fixera. Les parties conviennent de charger Me [B] de la rédaction de la promesse de vente. »

Suivant acte en date du 7 août 2023, M. [Z] [S] a notifié par lettre recommandée avec accusé de réception son intention de vendre les locaux objet du bail au profit de la société PNT DEVELOPPEMENT. La lettre contenait notamment l’intention de M. [Z] [S] de vendre les biens suivants à la société PNT DEVELOPPEMENT pour un prix d’un million d’euros payable comptant le jour de la signature :

Article 1 : Dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété situé à [Adresse 11] : « Lot numéro dix hui, au rez-de-chaussée, un magasin dit « numéro un », en façade sur la [Adresse 10], Et tous droits non déterminés de la propriété du sol et des parties communes générales de l’ensemble immobilier ; Lot numéro cent vingt-six, Au sous-sol, un local à usage d’entrepôt, Et tous droits non déterminés de la propriété du sol et des parties communes générales de l’ensemble immobilier ; lot numéro cent quarante et un, Au rez-de-chaussée, un local à usage d’arrière magasin avec bureaux et ateliers, Et tous droits non déterminés de la propriété du sol et des parties communes générales de l’ensemble immobilier Article 2 : Dans un ensemble immobilier complexe ayant pour assiette cadastrale un terrain situé sur la commune d'[Localité 4], figurant au cadastre de ladite commune sous les références suivantes : DN, [Adresse 12], 00ha 03a 90 caArticle 3 : Dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété dénommé « [Adresse 13] » situé à [Adresse 14] : « Lot numéro cent dix-huit, au rez-de-chaussée un entrepôt numéro 1 avec les 131/10.041ème des parties communes générales de l’ensemble immobilier.Le 14 septembre 2023, M. [Z] [S] a fait signifier ledit acte à la SAS ANNEXIS.

Le 18 octobre 2023, la société ANNEXIS a indiqué par courrier se porter acquéreur des biens vendus, et avoir recours à un prêt pour le financement.

Suivant acte en date du 20 novembre 2023, M. [Z] [S] a fait signifier à la SAS ANNEXIS un congé sans offre de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction. Par ordonnance en date du 27 mai 2024, le juge des référés a ordonné la désignation d’un expert aux fins d’évaluation du montant de ladite indemnité.

Suivant acte du 24 avril 2024, reçu par maitre [B], M. [Z] [S] a cédé à la société PNT DEVELOPPEMENT, les biens donnés à bail à la société ANNEXIS.

Par acte en date du 24 juin 2024, la SAS ANNEXIS a fait signifier à la société PNT DEVELOPPEMENT une mise en demeure à faire rédiger un acte constatant promesse de vente au profit de la société ANNEXIS à son profit des biens acquis par la société PNT DEVELOPPEMENT dans un délai de 8 jours.

Enfin, par acte de commissaire de justice, la SAS ANNEXIS a fait signifier, le 28 juin 2024, une assignation devant le tribunal judiciaire d’Annecy à l’encontre de la société PNT DEVELOPPEMENT aux fins principalement de condamner la société PNT DEVELOPPEMENT à signer la promesse de vente telle que définie à l’avenant du bail du 26 août 2020 au profit de la SAS ANNEXIS.

La clôture de l’instruction du dossier a été prononcée le 3 avril 2025 et l’affaire fixée à l’audience du 17 décembre 2025. A l’issue des débats, les parties ont été avisées que la date du délibéré était fixée au 18 février 2026 par mise à disposition au greffe.

Dans son assignation signifiée par voie de commissaire de justice le 28 juin 2024, la SAS ANNEXIS demande au tribunal judiciaire d’Annecy de :

CONDAMNER la société PNT DEVELOPPEMENT à signer la promesse de vente telle que définie à l’avenant du 26 août 2020, en faveur de la société ANNEXIS, sous astreinte de 2000.00 euros par jour, un mois après la signification de la décision à intervenir, CONDAMNER la société PNT DEVELOPPEMENT au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile CONDAMNER la société PNT DEVELOPPEMENT aux entiers dépens A l’appui de ses demandes, la SAS ANNEXIS soutient que M. [Z] [S] s’est engagé dans l’avenant du bail commercial à signer une promesse de vente au profit de la SAS ANNEXIS ; que la vente des locaux par M. [Z] [S] au profit de la société PNT DEVELOPPEMENT est intervenue sans que M. [Z] [S] n’ai signé ladite promesse de vente au profit de la SAS ANNEXIS.

La société ANNEXIS souligne que la société PNT DEVELOPPEMENT se retrouve, en vertu de l’acte de cession intervenu entre M. [Z] [S] et la société PNT DEVELOPPEMENT, débitrice à son tour de l’obligation de signer la promesse de vente telle que définie dans l’avenant du 26 août 2020.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 2 août 2024, la société PNT DEVELOPPEMENT demande au tribunal judiciaire d’Annecy de :

DEBOUTER la SAS ANNEXIS de l’ensemble de ses demandes A titre reconventionnel, CONDAMNER la société ANNEXIS à verser à la société PNT DEVELOPPEMENT la somme de 180.000 euros à titre de dommages et intérêts.CONDAMNER la société ANNEXIS à verser à la société PNT DEVELOPPEMENT la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.A l’appui de ses demandes, la société PNT DEVELOPPEMENT soutient d’une part que l’engagement de signer une promesse de vente n’engage que M. [Z] [S] au bénéfice de la société ANNEXIS. En effet, la société PNT DEVELOPPEMENT souligne que l’avenant au bail ne contient aucune stipulation contractuelle qui prévoirait une repise dudit engagement par un éventuel acquéreur, ici, la société PNT DEVELOPPEMENT ; qu’ainsi, l’engagement de signer ladite promesse lui est inopposable.

Aussi, la société PNT DEVELOPPEMENT fait valoir qu’elle a régulièrement purgé le droit de préférence du preneur à bail, dans les formes prescrites par les dispositions de l’article L145-46-1 du Code de commerce.

Enfin, la société PNT DEVELOPPEMENT indique qu’elle est fondée à réclamer des dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du Code civil dans la mesure où la société ANNEXIS a eu l’occasion, à plusieurs reprises, d’acquérir les murs objet du litige, et notamment de manière directe au moment de la purge du droit de préférence dont celle-ci a bénéficié mais qui s’est soldé par la caducité de son offre d’achat pour défaut d’obtention de son financement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’opposabilité de la clause instituant une promesse de vente

L’article 1199 du Code civil dispose que : « le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties » et l’article 1200 du Code civil dispose que : « les tiers doivent respecter la situation juridique crée par le contrat »

En l’espèce, le 25 juillet 2019, la société ANNEXIS et M. [Z] [S] ont conclu un acte de renouvellement de baux sis [Adresse 4] et [Adresse 5], à [Localité 1]. Aux termes d’un acte en date du 26 août 2020, les parties ont convenu d’une augmentation des biens loués par M. [Z] [S] au profit de la SAS ANNEXIS. Les parties ont inséré dans l’avenant une clause intitulée « promesse de vente » qui stipule : « De convention expresse entre les soussignés, il est pris l’engagement de faire rédiger et signer un acte constatant la promesse par le BAILLEUR [Localité 3], de vente des locaux compris dans le bail du 25 juillet 2019 et le présent avenant notamment dans les conditions suivantes : Prix : 870 000 euros devant être actualisé sur l’indice ICC depuis la date du 25 juillet 2019 ; Durée de la promesse : 2 ans pendant lesquels seul le locataire pourra lever l’option, le propriétaire demeurant libre ensuite de vendre ou pas au prix qu’il fixera. Les parties conviennent de charger Me [B] de la rédaction de la promesse de vente. ».

Or si le bail commercial a été transmis à la société PNT DEVELOPPEMENT, la clause précise « de convention expresse entre les soussignés », soit entre la SAS ANNEXIS et M. [Z] [S] ; en conséquence la société PNT DEVELOPPEMENT est étrangère à cet engagement et ne peut, en tant que tiers, se voir opposer ladite stipulation contractuelle.

Par ailleurs, au regard de l’acte de vente rédigé par Me [B] en date du 24 avril 2024, il ressort qu’aucune stipulation contractuelle ne déroge à l’effet relatif de la convention conclue entre la SAS ANNEXIS et M. [Z] [S].

Ainsi, au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de constater que la stipulation contractuelle contenu dans l’acte du 26 août 2020 entre la SAS ANNEXIS et M. [Z] [S] est inopposable à la société PNT DEVELOPPEMENT. La société PNT DEVELOPPEMENT n’est donc pas tenue de signer ledit engagement, et la SAS ANNEXIS sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande au titre de la procédure abusive

En application des dispositions de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la SAS ANNEXIS ne démontre pas que le droit d’agir en justice de la SAS ANNEXIS a dégénéré en abus. En l’absence de démonstration d’une faute dans l’exercice de ce droit imputable à la SAS ANNEXIS, la société PNT DEVELOPPEMENT sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS ANNEXIS, succombant à la présente instance sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La SAS ANNEXIS sera condamnée à verser à la société PNT DEVELOPPEMENT la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DEBOUTE la SAS ANNEXIS de sa demande de condamnation de la société PNT DEVELOPPEMENT à signer la promesse de vente

DEBOUTE la société PNT DEVELOPPEMENT de sa demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive

CONDAMNE la SAS ANNEXIS aux entiers dépens,

CONDAMNE la SAS ANNEXIS au paiement de la somme de 2000 euros à la société PNT DEVELOPPEMENT au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SAS ANNEXIS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ AU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY LE DIX HUIT FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX

Et le présent jugement a été signé par le Président et la Greffière.

La Greffière, Le Président,