Expéditions le : Minute n° 26/00134

Grosse :

ORDONNANCE DU : 13 Mai 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00676 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-GAVK

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Marion PUY – SELARL AVOCALP DUFOUR MUGNIER LYONNAZ PUY, avocat au barreau D’ANNECY

DÉFENDERESSE

Madame [N] [C], demeurant [Adresse 2]

comparante

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 01 Avril 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 13 Mai 2026.

Ordonnance rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail du 5 février 2024, la SA CDC Habitat a donné en location à Mme [N] [C] et M. [W] [Y] un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1].

Par courriers du 25 août 2024, M. [W] [Y] a informé le bailleur de son départ et Mme [N] [C] a demandé à être la seule titulaire du bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 août 2025, le bailleur a fait délivrer à Mme [N] [C] un commandement de payer la somme de 3 133,03 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 novembre 2025, la SA CDC Habitat a fait assigner Mme [N] [C] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 2], statuant en référé, pour demander, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

constater que le bail en date du 5 février 2024 liant Mme [N] [C] et la SA CDC Habitat a été résilié de plein droit à la date du 11 octobre 2025,déclarer Mme [N] [C] occupante sans droit ni titre,ordonner à Mme [N] [C] ainsi qu’à tous occupants de son chef de quitter les lieux sans délai et dire qu’à défaut par eux de ce faire, ils pourront être expulsés par tous moyens de droit, avec l’assistance de la force publique si besoin est,juger que les meubles laissés dans les lieux seront transportés dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur, aux frais de l’expulsée,condamner Mme [N] [C] à payer à la SA CDC Habitat la somme de 2 018,49 euros correspondant à l’arriéré locatif, arrêté au 20 octobre 2025, outre intérêts au taux légal sur la somme de 3 133,03 euros à compter du 11 août 2025, date du commandement de payer, et à compter du présent exploit introductif d’instance pour le surplus, et ce jusqu’à parfait paiement,condamner Mme [N] [C] à payer à la SA CDC Habitat une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant justifié des loyers, de leur indexation et des charges, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, jusqu’à la libération effective des lieux,condamner Mme [N] [C] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,condamner enfin Mme [N] [C] aux entiers dépens qui comprendront notamment les coûts du commandement de payer en date du 11 août 2025, de l’assignation et de sa notification au préfet.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er avril 2026.

A l’audience, la SA CDC Habitat, représentée par son conseil, actualise sa créance à la somme de 2 126,80 euros, incluant l’échéance d’avril. Elle déclare que Mme [N] [C] a fourni beaucoup d’efforts afin d’apurer sa dette. Par conséquent, elle consent à la mise en place de délais de paiement à hauteur de 250 euros par mois.

Mme [N] [C] comparaît en personne. Elle explique qu’elle travaille en tant qu’aide-soignante dans le cadre d’un CDI, pour un salaire de 2 000 euros. Elle indique qu’elle effectue beaucoup d’heures supplémentaires afin de gagner davantage. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 250 euros par mois, conformément à l’échéancier qu’elle respecte déjà depuis l’année passée.

La décision a été mise en délibéré au 13 mai 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la saisine du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, bien que le bailleur n’ait pas expressément exposé dans son assignation les motifs justifiant la procédure de référé, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant au trouble manifestement illicite, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies.

Il convient de rappeler à ce titre que les ordonnances de référé sont rendues à titre provisoire et que les condamnations sont prononcées à titre provisionnel.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 11 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 novembre 2025.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 20 novembre 2025 pour une première audience fixée au 1er avril 2026, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le bail signé par la locataire contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer un commandement de payer régulier par acte du 11 août 2025, pour le défaut de paiement de la somme en principal de 3 133,03 euros, qui visait cette clause.

Le décompte arrêté au 31 mars 2026 et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 11 août 2025 et le 12 octobre 2025, la somme réclamée dans le commandement n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc retrouvé résilié de plein droit à compter du 12 octobre 2025 et que Mme [N] [C] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Sur la dette locative et les délais de paiement

Concernant le montant de la dette

Par application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précise que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Selon le dernier décompte fourni à l’audience par le bailleur, la locataire est redevable d’une somme totale de 2 126,80 euros au titre des loyers et charges, incluant l’échéance d’avril.

Il convient néanmoins de déduire de cette somme les frais contentieux facturés d’un montant total de 400,27 euros (13,51 euros de frais de rejet de prélèvement le 10 juin 2025 + 13,51 euros de frais de rejet de prélèvement le 9 juillet 2025 + 150,79 euros de frais de contentieux + 13,51 euros de frais de rejet de prélèvement le 9 septembre 2025 + 13,51 euros de frais de rejet de prélèvement le 9 octobre 2025 + 182,44 euros de frais de contentieux du 1er décembre 2025 + 13 euros de frais de contentieux du 11 décembre 2025), qui ne peuvent être réclamés au titre des loyers et des charges.

En conséquence, Mme [N] [C] sera condamnée à payer à titre provisionnel à la SA CDC Habitat la somme de 1 726,53 euros (2 126,80 – 400,27) au titre des loyers et charges dus à la date du 31 mars 2026, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Concernant les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 nouveau du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordés, sur demande de l’une des parties, les effets de la clause de résiliation sont suspendus ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué ; que dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte produit aux débats démontre que Mme [N] [C] a repris le paiement du loyer courant augmenté d’un surplus destiné à rembourser son arriéré de loyers, et donc sa volonté manifeste d’apurer la totalité de sa dette locative et sa capacité à le faire.

Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments et compte tenu de l’accord du bailleur, il convient d’accorder des délais de paiement à Mme [N] [C] et lui permettre d’apurer sa dette par mensualités de 250 euros, et d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés, selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les frais du procès

Mme [N] [C] succombant au principal sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et le coût de l’assignation et de sa notification au préfet, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. Mme [N] [C] sera également condamnée à payer à la SA CDC Habitat une somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande en constatation de résiliation de bail de la SA CDC Habitat,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 février 2024 entre la SA CDC Habitat d’une part, et Mme [N] [C] d’autre part, portant sur un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1], sont réunies à la date du 12 octobre 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,

CONSTATE que Mme [N] [C] est occupante sans droit ni titre depuis cette date,

CONDAMNE Mme [N] [C] à verser à titre provisionnel à la SA CDC Habitat la somme de 1 726,53 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 31 mars 2026, échéance d’avril incluse, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE Mme [N] [C] à s’acquitter de cette somme, moyennant le paiement de 6 échéances de 250 euros chacune et une 7e échéance représentant le solde en principal, intérêts et frais, échéances payables en supplément du loyer mensuel courant et en même temps que celui-ci, à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet, l’expulsion de Mme [N] [C] pourra être poursuivie dans les formes légales, ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, l’intégralité de la somme restant due sur les loyers impayés deviendra immédiatement exigible, sans mise en demeure préalable,

CONDAMNE, dans cette hypothèse, Mme [N] [C] à payer à titre provisionnel à la SA CDC Habitat, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges du logement, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est-à-dire du premier incident de paiement et jusqu’à la libération effective des lieux,

DIT que, le cas échéant, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [N] [C] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ainsi que de sa notification au préfet,

CONDAMNE Mme [N] [C] à payer à la SA CDC Habitat la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Manon FAIVRE