TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

NAC: 5AB

N° RG 24/04417 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TRFX

JUGEMENT

N° B

DU : 29 Avril 2025

E.P.I.C. [Localité 9] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE

C/

[R] [W]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 29 Avril 2025

à SELARL CABINET J.M. SERDAN

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 29 Avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente, au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Février 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 9] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par la SELARL CABINET J.M. SERDAN, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [R] [W], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

L’Office Public de l’Habitat de la métropole toulousaine ([Localité 9] METROPOLE HABITAT) a donné à bail à Monsieur [R] [W] un appartement à usage d’habitation n°458 Bâtiment 1 situé [Adresse 3] (anciennement [Adresse 2]) à [Localité 10] par contrat prenant effet au 25 mars 2013 moyennant un loyer mensuel initial de 279,17 euros provision pour charges comprises.

Suite à des violations graves de son obligation d’user paisiblement des locaux loués, TOULOUSE METROPOLE HABITAT a fait assigner par acte de commissaire de justice du 13 novembre 2024 Monsieur [R] [W] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant au fond.

Aux termes de l’assignation, [Localité 9] METROPOLE HABITAT a demandé de :

— Prononcer la résiliation du contrat de location HLM en raison des violations graves et réitérées par Monsieur [R] [W] de son obligation d’user paisiblement des locaux loués,

— Condamner Monsieur [R] [W] à lui payer à compter du jour où sera ordonnée son expulsion une indemnité d’occupation de 358,12 euros jusqu’à la libération effective des lieux, ainsi qu’aux frais éventuels de son expulsion,

— ordonner son expulsion ou celle de tout occupant introduit de son chef dans ledit appartement, avec l’assistance de Monsieur le Commissaire de Police et de la force publique si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision,

— s’entendre ordonner la séquestration des objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dans tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de fixer, et ce aux frais, risques et périls du défendeur,

— ordonner la suppression du délai de 2 mois visé à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

A titre subsidiaire :

— le condamner à cesser tout trouble de jouissance sous astreinte de 500 euros par manquement constaté à compter de la signification de la présente décision ,

En tout état de cause :

— le condamner au paiement de la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 13 février 2025, [Localité 9] METROPOLE HABITAT, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Monsieur [R] [W], assigné par acte de commissaire de justice à étude en date du 13 novembre 2024, n’a pas comparu et n’était pas représenté à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

L’article 1728 alinéa 1 du code civil prévoit que le preneur est tenu de l’obligation d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

L’article 1729 du Code civil précise que « Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ».

Corrélativement, l’article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que « Le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ».

Ces dispositions emportent en conséquence pour le locataire le devoir de respecter et de faire respecter par les personnes auxquelles il accorde l’accès aux lieux loués ou héberge, ses obligations contractuelles de jouissance des lieux et de la résidence

En application des dispositions de l’article 1228 du code civil, il appartient au juge du fond d’apprécier, selon les circonstances, si la gravité des manquements de l’une des parties à ses obligations justifie de prononcer la résolution judiciaire du contrat.

En l’espèce, il est constant selon procès-verbal de la gendarmerie établi le 10 avril 2024 (pièce 2 Bailleur) qu’une perquisition a eu lieu au sein de l’appartement n°458 loué par Monsieur [R] [W] aux fins d’interpellation de Monsieur [K] [H] concernant la notification d’un jugement dans le cadre de l’opération “place nette”.

Au cours de leur intervention, les policiers ont découvert en entrant dans la cuisine un sac de sport ouvert laissant apparaître des sachets d’herbe de cannabis et ce en présence de Monsieur [R] [W] et de son cousin Monsieur [P] [W].

Par jugement en date du 15 avril 2024, Monsieur [R] [W] a été condamné à 10 mois d’emprisonnement délictuel assortis d’un sursis probatoire pendant 2 ans pour détention non autorisée de stupéfiants commis du 10 mars 2024 au 10 avril 2024, tandis que Monsieur [K] [H] pour lequel les policiers se sont déplacés initialement au sein du logement a été condamné pour offre ou cession non autorisée de stupéfiants à deux ans de prison. (Pièce 3 bailleur).

Il est également constant que les produits stupéfiants étaient stockés à l’intérieur de l’appartement pris à bail.

Par ailleurs, le rapport d’information en date du 2 juillet 2024 adressé par la police au procureur de la République précise que la résidence dans laquelle se trouve le logement loué est impactée par le trafic de stupéfiants jouxtant des rues connues pour leurs points de deals ainsi que par les occupations illicites en bas des immeubles du bailleur. (Pièce 4 Bailleur).

La détention et le stockage par le défendeur de produits stupéfiants dans une résidence impactée par le trafic de stupéfiants accentuant en conséquence l’exposition des occupants de l’immeuble à un éventuel trafic et portant atteinte à la destination des lieux loués qui ont servi d’entreposage de produits stupéfiants constituent une infraction suffisamment grave à

l’obligation d’user paisiblement de la chose louée justifiant la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de Monsieur [R] [W].

Son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef de l’appartement n°458 Bâtiment 1 situé [Adresse 3] (anciennement [Adresse 2]) à [Localité 10] sera en conséquence ordonnée.

Il n’apparaît pas cependant nécessaire d’assortir cette expulsion d’une astreinte, le concours de la force publique étant ordonné.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Enfin, la résiliation ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation des locaux donnés à bail, Monsieur [R] [W] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la présente décision et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la restitution des clés.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

II- Sur la suppression des délais de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

En l’espèce, Monsieur [R] [W] étant locataire n’a pu par définition entrer dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Par ailleurs, aux termes de l’article 2274 du code civil, « la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver ».

[Localité 9] METROPOLE HABITAT ne démontre pas la mauvaise foi de Monsieur [R] [W].

Par conséquent, [Localité 9] METROPOLE HABITAT sera débouté de sa demande de suppression du bénéfice des délais prévus à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le contrat de bail étant résilié, la demande à titre subsidiaire de condamner le défendeur à cesser tout trouble de jouissance sous astreinte par manquement constaté est devenue sans objet.

III- Sur les demandes accessoires :

Monsieur [R] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte-tenu des démarches judiciaires que [Localité 9] METROPOLE HABITAT a dû engager afin de faire valoir ses droits, Monsieur [R] [W] sera également condamné à lui verser la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

PRONONCE la résiliation du contrat de bail prenant effet au 25 mars 2013 entre l’Office Public de l’Habitat de la métropole toulousaine d’une part et Monsieur [R] [W] d’autre part relatif à un appartement à usage d’habitation n°458 Bâtiment 1 situé [Adresse 3] (anciennement [Adresse 2]) à [Localité 10] à compter de la présente décision ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [R] [W] et à tout occupant de son chef de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de huit jours à compter de la date de signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [R] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à l’issue de ce délai, l’Office Public de l’Habitat de la métropole toulousaine pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

DIT que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [R] [W] à payer à [Localité 9] METROPOLE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de résiliation du contrat de bail soit à compter du 29 avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective des lieux caractérisée par la restitution des clés ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat de la métropole toulousaine de sa demande de suppression du délai de 2 mois de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [R] [W] à verser à l’Office Public de l’Habitat de la métropole toulousaine la somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [W] au paiement des entiers dépens ;

DEBOUTE [Localité 9] METROPOLE HABITAT de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE