TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ARRAS

N° RG 25/00052 – N° Portalis DBZZ-W-B7J-E4BQ

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 03 JUILLET 2025

Débats à l’audience des référés tenue le 12 Juin 2025 par Madame ASTORG, Présidente du tribunal judiciaire d’ARRAS, assistée de Madame LECLERCQ, Greffier, et en présence de Madame [A], attachée de justice.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025, par Madame ASTORG, Présidente, juge des référés, qui a signé la minute de la présente ordonnance ainsi que Madame LECLERCQ, Greffier.

DANS L’INSTANCE OPPOSANT

Monsieur [V] [G] Exploitant sous l’enseigne LA PIROGUE

Né le 09 Mars 1968 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Géry HUMEZ, avocat au barreau d’ARRAS

DEMANDEUR

À

Monsieur [Y] [W], [X], [C] [D]

Né le 06 Août 1956 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

Représenté par M^e Baptiste ROBELIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant et de M^e Maëva BAKIR, avocat au barreau d’ARRAS, avocat postulant

DEFENDEUR

Nous, Madame ASTORG, Présidente, juge des référés,

DEBATS

Après que les parties ou leurs conseils ont été entendus en leurs explications et plaidoiries à l’audience publique du 12 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 03 juillet 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 1er avril 2006, Mme [J] [L] et M. [Y] [D] ont donné à bail commercial à M. [U] [P] un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] pour une durée de neuf années.

Par acte notarié du 11 juillet 2011, M. [U] [P] a cédé son fonds de commerce à M. [V] [G], qui vient à ses droits en qualité de preneur du bail commercial.

Selon un constat d’huissier du 06 février 2015, plusieurs désordres sont relevés dans ledit immeuble, notamment des déformations du plancher, des remontées d’eau en cave, des menuiseries qui ne sont pas en bon état, de même que les canalisations.

Selon des constats d’huissier des 11 et 28 septembre 2020, des désordres sont également relevés, notamment dans la réserve du bar, dans les toilettes, dans l’évacuation des eaux, ainsi que dans d’autres endroits de l’immeuble.

Par ordonnance du 08 juillet 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Arras a ordonné une expertise judiciaire, destinée principalement à constater les désordres, en déterminer l’origine et le coût de réfection, désignant ainsi M. [H] [O] en qualité d’expert.

L’expert judiciaire a déposé son rapport d’expertise le 17 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié le 13 mars 2025, M. [V] [G] a fait assigner M. [Y] [D] devant le tribunal judiciaire d’Arras statuant en référé aux fins de :

— Condamner M. [Y] [D] à entreprendre les travaux définis par l’expert [O] dans son rapport du 17 octobre 2023, et cela dans le mois de la décision à intervenir, et passé ce délai sous astreinte de 1 500 euros par jour de retard,

— Ordonner la suspension du paiement des loyers et charges, ou à défaut leur consignation entre les mains du président de la CARPA d'[Localité 5],

— Condamner M. [Y] [D] à payer à M. [V] [G] une provision d’un montant de 45 000 euros,

— Débouter M. [Y] [D] de ses demandes,

— Condamner M. [Y] [D] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens.

Lors de l’audience du 12 juin 2025, M. [V] [G], par l’intermédiaire de son conseil, dépose des conclusions aux termes desquelles, il reprend ses demandes formulées dans l’acte introductif d’instance.

Il se fonde sur les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile. Il soutient que le bailleur doit assumer à sa charge les grosses réparations tirées de l’article 606 du code de procédure civile, que la loi Pinel du 18 juin 2014 a instauré un nouvel article L. 145-40-2 du code civil qui prévoit une répartition des charges d’entretien et de travaux entre le bailleur et le preneur, et que la jurisprudence définit les grosses réparations comme étant celles de structure et de solidité des ouvrages du bâtiment telles que définies à l’article R. 111-26 du code de la construction et de l’habitation. Il considère par ailleurs qu’il existe un péril imminent et qui est caractérisé notamment par le dernier constat d’huissier du 04 octobre 2024. Il soutient enfin qu’il subit un préjudice en payant un loyer pour un local qu’il n’exploite plus complètement.

***

M. [Y] [D], par l’intermédiaire de son conseil, demande au juge des référés, à titre principal, de dire n’y avoir lieu à référé, de rejeter l’intégralité des demandes de M. [V] [G], et d’ordonner le renvoi de l’affaire devant le tribunal judiciaire pour qu’il soit statuer sur le fond.

Il demande, à titre subsidiaire, de rejeter l’intégralité des demandes de M. [V] [G] et d’ordonner à titre conservatoire la remise en état, aux frais exclusifs du requérant, des locaux loués, notamment la réfection du réseau d’évacuation et du carrelage du rez-de-chaussée conformément aux préconisations des différents rapports d’expertise versés aux débats.

Il demande enfin, en tout état de cause, de condamner M. [V] [G] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Il fait valoir que le contrat de bail met à la charge du preneur l’intégralité des réparations y compris celles visées à l’article 606 du code civil. Il ajoute que le bail a force obligatoire entre les parties et détermine la répartition des responsabilités dans l’entretien et la gestion des réseaux techniques.

Il considère par ailleurs que l’expert judiciaire, M. [O], fait abstraction des conclusions du rapport technique de son sapiteur la société NUWA. Il rappelle que celle-ci souligne que l’obstruction massive du réseau d’eaux usées provient d’un bouchon solde, vraisemblablement constitué de résidus graisseux figés. Il en déduit ainsi que M. [V] [G] serait à l’origine des désordres affectant le système d’évacuation. Il soutient que l’interprétation des obligations contractuelles mises à la charge de chacun justifie d’un débat devant le juge du fond. Il considère qu’il n’existe pas de dommage imminent, rappelant que l’état invoqué des lieux remonte à plus de 10 ans.

MOTIFS

Sur la demande d’injonction de faire

En application de l’article 834 du Code de procédure civile dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 alinéa 1 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. [V] [G] a acquis le 11 juillet 2011 le fonds de commerce de M. [U] [P] se soumettant ainsi aux stipulations contractuelles prévues dans l’acte notarié du 1er avril 2006. Il n’est pas contesté non plus l’existence de désordres, ayant justifié une expertise judiciaire ordonnée le 08 juillet 2021. M. [V] [G] fait état de leur existence depuis 2015 selon un constat d’huissier du 06 février 2015.

L’urgence n’est pas établie, dans la mesure où les désordres évoqués par le demandeur durent depuis des années, sans que ces désordres l’empêchent d’exercer son activité. En outre, l’injonction de réparation, sollicitée par le demandeur, se heurte à une contestation sérieuse relevant de l’interprétation du contrat de bail. Alors que le contrat de bail stipule que les réparations sont à la charge du preneur, quel qu’en soit la nature, le bailleur invoque les dispositions de la loi Pinel ainsi que la jurisprudence, tendant à écarter ces clauses contractuelles. Trancher ce débat ne relevant pas des pouvoirs du juge des référés, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes de M. [V] [G].

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les autres demandes.

En conséquence, il convient de renvoyer l’affaire devant le juge du fond de ce tribunal.

Sur les dépens et frais irrépétibles

M. [V] [G] sera condamné aux dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Nous, statuant en référés, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, par application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais, dès à présent,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de M. [V] [G] ;

ORDONNONS la transmission du dossier devant le juge du fond de ce tribunal, conformément aux dispositions de l’article 82 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

DISONS que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles ;

CONDAMNONS M. [V] [G] aux dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que cette décision est exécutoire par provision ;

Ainsi jugée et prononcée par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et la présidente a signé avec le greffier.

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,