Min N° 26/00334

N° RG 25/04559 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEEMX

M. [E] [U]

Mme [L] [U]

C/

Mme [B] [T]

M. [O] [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 25 mars 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [E] [U]

[Adresse 1]

[Localité 1]

comparant

Madame [L] [U]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M. [E] [U]

DÉFENDEURS :

Madame [B] [K] [D]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparante

Monsieur [O] [Y]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel, Magistrat

Greffier : Madame DEMILLY Florine, Greffière

DÉBATS :

Audience publique du : 10 décembre 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Monsieur [E] [U] et Madame [L] [U]

Copie délivrée

le :

à : Madame [B] [T] et Monsieur [O] [Y]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 28 février 2023, ayant pris effet le 01er mars 2023, M. [E] [U] et Mme [L] [A] épouse [U] (ci-après, les époux [U]) ont donné à bail à Mme [B] [T] et M. [O] [Y] un logement situé [Adresse 2], 2ème étage, porte gauche, pour un loyer mensuel initial de 685 euros, des provisions mensuelles sur charges de 20 euros, outre un dépôt de garantie de 685 euros.

Invoquant des échéances impayées, les époux [U] ont, par actes de commissaire de justice du 21 février 2025, fait signifier à Mme [B] [K] [D] et M. [O] [Y] un commandement d’avoir à payer la somme de 3 600 euros au titre des loyers et charges.

Par actes de commissaire de justice du 04 septembre 2025, les époux [U] ont fait assigner Mme [B] [K] [D] et M. [O] [Y] à l’audience du 10 décembre 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et en prononcer la résiliation judiciaire ;

– ordonner l’expulsion immédiate de Mme [B] [K] [D] et M. [O] [Y] ainsi que de celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, et dire qu’il y sera procédé par tous moyens et notamment si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

– autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, dans un garde-meuble de leur propre choix, aux frais et risques de qui il en appartiendra ;

– condamner solidairement Mme [B] [T] et M. [O] [Y] à leur payer le montant des loyers et charges dus à hauteur de la somme de 8 628 euros arrêtée à août 2025, à parfaire au jour de l’audience ;

– condamner solidairement Mme [B] [T] et M. [O] [Y] à payer le montant des loyers et charges dus depuis cette date et jusqu’à la résiliation du bail, et subsidiairement, dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer ;

– condamner solidairement Mme [B] [T] et M. [O] [Y] à payer une somme mensuelle égale a loyer et aux charges à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux, outre revalorisation légale ;

– condamner in solidum Mme [B] [T] et M. [O] [Y] à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la procédure.

À l’audience du 10 décembre 2025, M. [E] [U], comparant en personne et muni d’un pouvoir pour représenter Mme [L] [U], sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 11 504 euros selon décompte arrêté au 09 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse. Il ajoute que les locataires auraient quitté les lieux et résideraient en Espagne dorénavant.

Mme [B] [T] et M. [O] [Y] ne comparaissent pas ni ne sont représentés.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 11 février 2026, prorogé au 25 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution des défendeurs

En application de l’article 474 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, bien que régulièrement assignés selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Mme [B] [K] [D] et M. [O] [Y] n’ont pas comparu ni n’étaient représentés lors de l’audience. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire.

Il sera par ailleurs fait application des dispositions de l’article 472 susvisées.

2. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, les époux [U] justifient qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 08 septembre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience.

Les époux [U] sont dès lors recevables en leur demande en résiliation.

3. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le bail signé le 28 février 2023, le commandement de payer délivré le 21 février 2025 et le décompte de la créance actualisé au 09 décembre 2025, démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par les locataires au bailleur. Le bail prévoit par ailleurs, en son article 2, la solidarité des locataires dans leurs obligations.

Les bailleurs invoquent une dette locative s’établissant à un total de 11 504 euros au 09 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse, montant prenant en compte les loyers dus dont ont été déduits les sommes versées par les locataires ainsi que les frais de commissaire de justice. Par ailleurs, aucun élément ne permet de retenir que les locataires auraient régulièrement donné congé aux bailleurs ou ls auraient mis en mesure de reprendre possession des lieux.

La dette est ainsi justifiée et il convient, dès lors, de condamner solidairement Mme [B] [K] [D] et M. [O] [Y] à payer aux époux [U] la somme de 11 504 euros au titre de la dette locative arrêtée au 09 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse.

4. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le contrat de bail du 28 février 2023 comporte, en son article 12, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par actes délivrés le 21 février 2025, les époux [U] ont fait commandement à Mme [B] [K] [D] et M. [O] [Y] de payer la somme de 3 600 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier. Par ailleurs, aucun élément ne permet de retenir que les locataires auraient régulièrement donné congé aux bailleurs ou les auraient mis en mesure de reprendre possession des lieux.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 22 avril 2025.

5. Sur l’expulsion et le sort des meubles

Il résulte de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa version applicable au présent litige, que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi no 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai .

En outre, le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, les bailleurs sollicitent de pouvoir procéder à l’expulsion immédiate de Mme [B] [T] et M. [O] [Y]. Ils ne justifient cependant ni n’arguent de la mauvaise foi des locataires ou de l’introduction dans les lieux par manœuvres, menaces, voie de fait ou contrainte puisqu’ils y sont entrés au terme d’un bail locatif.

Par conséquent, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie des délais réduits, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande des époux [U] à ce titre et ils seront autorisés à faire procéder à l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Le sort du mobilier garnissant le logement sera régi par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

6. Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

L’article 17-1 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que la révision et la majoration de loyer ne peut pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 22 avril 2025 et Mme [B] [T] et M. [O] [Y] sont donc occupants sans droit ni titre depuis cette date. Le bail prévoit par ailleurs leur solidarité dans leurs obligations.

Il convient donc de condamner solidairement Mme [B] [T] et M. [O] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail, égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Il ne sera pas fait droit à la demande de révision annuelle dès lors qu’aucun diagnostic de performance énergétique, permettant de connaître la classe énergétique du logement, n’a été produit.

7. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Mme [B] [T] et M. [O] [Y] aux dépens de l’instance en ce compris notamment le cout du commandement de payer du 21 février 2025 et de l’assignation du 04 septembre 2025.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge des époux [U] les frais irrépétibles exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de condamner in solidum Mme [B] [K] [D] et M. [O] [Y] à leur payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE M. [E] [U] et Mme [L] [A] épouse [U] recevables en leur demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 février 2023 entre M. [E] [U] et Mme [L] [A] épouse [U], d’une part, et Mme [B] [T] et M. [O] [Y], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 4], sont réunies à la date du 22 avril 2025, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit depuis cette date ;

ORDONNE à Mme [B] [T] et M. [O] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

AUTORISE M. [E] [U] et Mme [L] [A] épouse [U], à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de Mme [B] [K] [D] et M. [O] [Y] et de tous occupants de leur chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles étant régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Mme [B] [K] [D] et M. [O] [Y] à payer à M. [E] [U] et Mme [L] [A] épouse [U] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et charges si le bail s’était poursuivi, mais sans indexation, à compter du 22 avril 2025 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE solidairement Mme [B] [K] [D] et M. [O] [Y] à payer à M. [E] [U] et Mme [L] [A] épouse [U] la somme de 11 504 euros au titre de la dette locative, composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 09 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse ;

CONDAMNE in solidum Mme [B] [T] et M. [O] [Y] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le cout du commandement de payer du 21 février 2025 et de l’assignation du 04 septembre 2025 ;

CONDAMNE in solidum Mme [B] [T] et M. [O] [Y] à payer à M. [E] [U] et Mme [L] [A] épouse [U] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 25 mars 2026, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION