TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

[Adresse 1]

[Localité 2]

Minute n°

Références : N° RG 25/00256

N° Portalis DBXJ-W-B7J-IZQL

M. [E] [H]

C/

Mme [P] [R]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 28 Novembre 2025

DEMANDEUR :

M. [E] [H], demeurant Chez CIMM GESTION SARL – [Adresse 6]

représenté par M^e Anne-Cécile NAUDIN, Avocat au Barreau de DIJON, substituée par M^e MAUSSION, Avocat au Barreau de DIJON

assignation en référé du 7 Mai 2025

DEFENDEUR :

Mme [P] [R], demeurant [Adresse 5]

Représentée par Me [S], Avocat au Barreau de DIJON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : LANGLOIS Marie Magistrat exerçant à titre temporaire au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier lors des débats : LECOMTE Martine

Greffier lors du prononcé : LECOMTE Martine

DEBATS:

Audience publique du : 26 Septembre 2025

DECISION:

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement le 28 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :

à :

+ COPIE AUX PARTIES

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 3 octobre 2024 avec prise d’effet au 8 octobre 2024 soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Monsieur [E] [H], par l’intermédiaire de son mandataire la société GEST IN a donné en location à Madame [P] [R] un logement type 5 n° 82 et une cave n° 192 situés [Adresse 4] à [Localité 7] moyennant le paiement d’un loyer et de charges provisionnelles de 811 € par mois ;

Suite à des incidents de paiement le bailleur a fait notifié un commandement de payer les loyers le 20 décembre 2024 pour la somme de 2 857,31 € une copie ayant été transmise à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en date du 23 décembre 2024 ;

Par acte d’un commissaire de justice remis à sa personne 7 mai 2025 Monsieur [H] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de DIJON afin de :

— constater que le bail intervenu entre les parties se trouvent résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire et l’applicatiopn de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et en conséquence prononcer l’expulsion de Madame [R] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est,, des locaux qu’elle occupe savoir un appartement comprenant un balcon situé au [Adresse 3] à [Localité 7] et un cave portant le lot n° 192 ,

— condamner Madame [R] à régler la somme de 2 276,54 € à titre de provision, comptes arrêtés au 28 avril 2025 avec intérêts de droit à compter du commandement de payer pour les sommes figurant audit commandement et pour le surplus à compter de l’assignation ,

— condamner Madame [R] à payer à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’au départ effectif de la locataire, d’un montant identique au loyer actuel, majoré des charges, cette indemnité pouvant être révisée conformément au bail ,

— condamner Madame [R] à régler la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les actes régularisés à ce jour , y compris le coût du commandement de payer déjà signifié, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

Le 9 mai 2025 copie de cette assignation a été délivrée au représentant de l’État dans le département.

Par conclusions déposées à l’audience du 22 août 2025, Maître [S] , représentant Madame [P] [R] sollicite des délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire, débouter Monsieur [H] de l’intégralité de ses demandes, paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, l’octroi d’un délai de grâce pour se reloger, le rejet de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Au soutien de ses prétentions, Maître [S] indique qu’il y a eu un quiproquo dans le règlement de ses loyers, qu’elle n’a appris l’existence de sa dette qu’à réception du commandement de payer, qu’elle a été en arrêt de travail et perçu des indemnités journalières et qu’elle a fait des efforts pour apurer sa dette.

Par conclusions déposées à l’audience du 26 septembre 2025, Maître [D] , représentant Monsieur [E] [H] demande au Tribunnal de débouter Madame [R] de l’ensemble de ses demandes , de la condamner au paiement à titre de provision de la somme de 526,54 € au titre des loyers impayés comptes arrêtés au 23 septembre 2025, le reste des demandes étant inchangés.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [H] indique que les dates mentionnées correspondent aux dates d’exercice comptable et que les sommes demandées correspondent à l’entrée dans les lieux de la locataire et que par ailleurs, il y a eu trop d’incidents de paiement pour accorder le moindre délai à Madame [R], avec des rappels et des relances nombreuses.

L’affaire a été utilement appelée à l’audience du 26 septembre 2025,

À cette audience, Monsieur [E] [H] représenté par Maître MAUSSION , substituant Maître [D], maintient l’ensemble de ses demandes et précise qu’il s’oppose à toutes demandes de délais et à la suspension de la clause résolutoire.

Maître [S] maintient l’ensemble de ses demandes telles qu’exposées dans ses écritures.

Les parties présentes ont été informées de la date du délibéré, fixée au 28 novembre 2025

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L''assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département de la Côte d’Or le 9 mai 2025, soit deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Par ailleurs, le bailleur justifie justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions deux mois avant la notification de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989

La demande sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats :

Que depuis le8 octobre 2024 Madame [P] [R] est locataire auprès de Monsieur [E] [H] d’un appartement type 5 n° 82 et d’une cave n° 192 situés [Adresse 4] à [Localité 7] ;

Que le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, celui-ci pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur six semaines après un commandement de payer resté sans effet, et un mois en cas de non justificatif d’une assurance locative.

Que la locataire n’a pas régularisé les termes du commandement de payer visant la clause résolutoire dans le délai de deux mois de sorte que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à compter du 8 janvier 2025 ;

Sur le montant de la dette de loyers

Il résulte du dernier décompte versé aux débats par le conseil de Monsieur [H] que Madame [P] [R] reste débitrice de la somme de 526,54 € mois de septembre 2025 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus.somme qui n’est pas contestée par la débitrice à l’audience.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [P] [R] à payer à Monsieur [E] [H] la somme provisionnelle de 526,54 euros, mois de septembre 2025 inclus , avec intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil, à compter de la notification de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes du paragraphe V de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par l’intermédiaire de son conseil, Madame [P] [R] , sollicite des délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire. Elle propose de régler 50 € en sus du loyer par mois.

A l’audience, Maître MAUSSION , représentant Monsieur [E] [H] s’oppose à toute demande de délais.

Il ressort des élèments du dossier que Madame [R] a été défaillante dans le règlement de son loyer courant et des charges provisionnelles dès le mois de janvier 2025 et ce malgré des relances soit par LRAR ( plis avisé non réclamé ) et des échanges de courriels avec le mandataire chargé de la gestion du bien.

L’enquête sociale indique que Madame [R] est en arrêt de travail depuis le mois de janvier 2025 et qu’elle ne pourra pas reprendre son poste , qu’elle rembourse auprès de son ancien bailleur ORVITIS 50 € en sus du loyer courant, qu’elle souhaite déménager à cause de problèmes de voisinage et qu’elle a déjà fait l’objet d’une procédure d’expulsion locative auprès de GRAND [Localité 8] HABITAT.

Il convient de rappeler que le loyer et les charges mensuelles actuelles s’élèvent à 811 € par mois et que Madame [R] perçoit comme revenus stricto sensu, la somme de 1 074 € par mois ( IJ, salaire résiduel et prime d’activité )

Compte tenu de ces éléments, la demande de délais avec effet suspensif de la clause résolutoire de Madame [R] sera rejetée.

— Sur la demande de délais pour quitter le logement :

Madame [R] sollicite « les plus larges délais « pour quitter son logement, en mettant en avant le fait qu’elle a repris le paiement de son loyer.

En application des dispositions de l’article L 412-1 du code de procédure civile d’exécution , l’expulsion de Madame [R] devra avoir lieu deux mois après la notification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

En revanche, il n’est pas nécessaire de proroger le délai prévu à l’article L 412-1 du CPCE dans la mesure où la procédure d’expulsion ne pourra être mise en œuvre qu’après la trève hivernale, soit après le 31 mars 2026

Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à Monsieur [E] [H] à compter du 31 janvier 2025 Madame [P] [R] occupe dès lors le logement sans droit ni titre depuis cette date, de sorte que, faute de libération spontanée des lieux, il pourra être procédé à son expulsion avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article l 412-1 du Code de procédures civiles d’exécution.

En outre, afin de réparer le préjudice découlant pour le bailleur de l’occupation indue de son bien immobilier, il y a lieu de condamner Madame [P] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant mensuel correspondant à celui des loyers et provisions sur charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail , avec indexation, et ce jusqu’à complète libération effective et définitive des lieux.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner Madame [P] [R] aux dépens de l’instance, lesquels comprennent notamment le coût du commandement et de l’assignation en référé, leur dénonciation à la Préfecture et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui pourront être prises sur les biens et valeurs mobilières du locataire.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, compte tenu de la situation économique de Madame [P] [R] il est équitable de laisser à la charge du requérant ses frais irrépétibles.

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Dijon,statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, à titre provisoire et renvoyant au fond pour le surplus,

CONSTATONS que la clause résolutoire figurant au bail du logement conclu le 3 octobre 2024 entre Monsieur [E] [H] et Madame [P] [R] est acquise à compter du 31 janvier 2025 , pour le logement type n° 82 et la cave n° 192 situés [Adresse 4] à [Localité 7].

CONDAMNONS Madame [P] [R] à payer à Monsieur [E] [H] la somme provisionnelle de 526.54 € mois de septembre 2025 inclus.

REJETONS la demande de délais avec effet suspensif de la clause résolutoire.

ORDONNONS à Madame [P] [R] de libérer les lieux et de restituer les clefs.

DISONS qu’à défaut pour Madame [P] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [E] [H] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique.

REJETONS toute autre demande de délais pour se reloger.

REJETONS le surplus des demandes de Madame [P] [R] .

CONDAMNONS Madame [P] [R] à verser mensuellement à Monsieur [E] [H] une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 31 janvier 2025 date de résiliation du bail , avec indexation , et ce jusqu’à complète libération effective et définitive des lieux.

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [P] [R] aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 décembre 2024, de l’assignation en référé et leur dénonciation à la Préfecture, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui pourront être prises sur les biens et valeurs mobilières du locataire.

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire, frais et dépens compris ;

RAPPELONS que Madame [P] [R] sera également tenue au paiement des frais relatifs aux actes d’exécution de la décision à intervenir conformément aux dispositions de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

DISONS que la présente décision sera transmise au Préfet de la Côte d’Or.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 28 Novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame LANGLOIS Marie , magistrat exerçant à titre temporaire, et par Madame Martine LECOMTE, greffière.

La greffière, Le magistrat exerçant à titre temporaire,