TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 5]

N° RG 25/00535 – N° Portalis DBZZ-W-B7J-E5ZU

JUGEMENT 21 Novembre 2025

Minute:

S.A. SOCIETE IMMOBILIERE GRAND HAINAUT

C/

[E] [F], [U] [J]

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Après débats à l’audience publique du 15 Septembre 2025, sous la présidence de Morgane LACIRE, Juge des contentieux de la protection, assistée de Marie-Astrid LECONTE, adjointe administrative faisant fonction de greffière,

Le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 21 Novembre 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. D’HLM SOCIETE IMMOBILIERE GRAND HAINAUT,

immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 548 800 382

dont le siège social est sis [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, anciennement dénommé "SA [Adresse 8]"

représentée par M^e Théodora BUCUR, avocat au barreau de DOUAI

ET :

DEFENDEURS :

M. [E] [F],

né le 25 juin 1987 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Mme [U] [J], munie d’un pouvoir de représentation

Mme [U] [J],

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 24 août 2023, la SA d’HLM SIGH a donné à bail à Mme [U] [J] et M. [E] [F] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 587,68 euros révisable annuellement et 19,69 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM SIGH a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner Mme [U] [J] et M. [E] [F] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] par un acte de commissaire de justice du 28 avril 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

Par décision du 29 avril 2025, la Commission de surendettement des particuliers du Pas-de-[Localité 7] a déclaré recevable la demande de Mme [U] [J] et M. [E] [F] à bénéficier de la procédure de surendettement. Le 31 juillet 2025, elle a décidé de mesures imposées consistant en un plan de rééchelonnement des créances. Ces mesures prévoient notamment le remboursement de la dette locative, fixée à la somme de 3485,6 par la Commission de surendettement, en 40 mensualités de 87,14 euros.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 septembre 2025.

A cette audience, la SA d’HLM SIGH – représentée par son conseil – demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ; d’ordonner l’expulsion de Mme [U] [J] et M. [E] [F] ; et de les condamner solidairement au paiement de la somme actualisée de 4 380,31 euros avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges, d’une somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

La SA d’HLM SIGH est opposée à la demande de délais de paiement au vu de l’irrégularité des paiements.

Mme [U] [J] est comparante et représente M. [E] [F], munie d’un pouvoir écrit. Les locataires reconnaissent le montant de la dette locative, mais sollicitent des délais de paiement à hauteur de 87,14 euros par mois en règlement de l’arriéré en sus du versement du loyer courant, conformément aux mesures de la commission de surendettement, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Pas-de-[Localité 7] par la voie électronique le 29 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM SIGH justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 20 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu le 24 août 2023 contient une clause résolutoire (article 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 décembre 2024, pour la somme en principal de 1 364,80 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 6 semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 31 janvier 2025.

Sur les demandes de condamnation au paiement

La SA d’HLM SIGH produit un décompte démontrant que Mme [U] [J] et M. [E] [F] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4 380,31 euros à la date du 5 septembre 2025.

Mme [U] [J] et M. [E] [R] font valoir aucun moyen de nature à contester sérieusement l’absence de paiement du loyer pendant plusieurs mois, ni même le montant des sommes réclamées.

En outre, le contrat de bail contient une clause (article 6.3) qui prévoit expressément la solidarité à la dette entre les locataires.

Mme [U] [J] et M. [E] [F] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme de 4 380,31 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 364,80 euros à compter du commandement de payer (19 décembre 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. […]"

L’article 24 VI précise que « Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

[…]

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ».

En l’espèce, il ressort du diagnostic social et financier, des débats de l’audience et des pièces versées au dossier que les locataires ont fait l’objet d’un plan de rééchelonnement de leurs dettes, prévoyant notamment le versement de 40 mensualités de 87,14 euros chacune pour rembourser la dette locative fixée par la commission à la somme de 3485,6 euros, avec un taux d’intérêt nul. En outre Mme [U] [J] et M. [E] [F] ont repris les versements du loyer résiduel, après déduction de l’APL et de la RLS, depuis juillet 2025.

Il y a donc lieu d’appliquer la décision de la commission de surendettement et de dire que Mme [U] [J] et M. [E] [F] seront autorisés à apurer la dette locative en 40 mensualités de 87,14 euros, outre 11 mensualités de 81,34 euros pour le solde de la dette dépassant le montant retenu par la commission.

Il est rappelé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, entraînera la reprise des pleins effets de la clause résolutoire, et en conséquence l’expulsion et la condamnation de Mme [U] [J] et M. [E] [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Sur les demandes accessoires

Mme [U] [J] et M. [E] [F], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM SIGH, Mme [U] [J] et M. [E] [F] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 août 2023 entre la SA d’HLM SIGH et Mme [U] [J] et M. [E] [F] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 31 janvier 2025 ;

CONDAMNE solidairement Mme [U] [J] et M. [E] [F] à verser à la SA d’HLM SIGH la somme de 4 380,31 euros au titre de la dette locative et de l’indemnité d’occupation (décompte arrêté au 5 septembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2024 sur la somme de 894,71 euros ;

AUTORISE Mme [U] [J] et M. [E] [F] à s’acquitter de la somme de 3.485,60 euros, outre le loyer et les charges courants, en 40 mensualités de 87,14 euros chacune, conformément à la décision de la Commission de surendettement du Pas-de-[Localité 7] du 31 juillet 2025, et sans intérêts ;

AUTORISE Mme [U] [J] et M. [E] [F] à s’acquitter de la somme de 894,71 euros, outre le loyer et les charges courants, en 11 mensualités de 81,34 euros ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir dans le mois suivant la signification du présent jugement et les suivants chaque mois à la date d’exigibilité du loyer principal ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [U] [J] et M. [E] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM SIGH puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [U] [J] et M. [E] [F] soient condamnés solidairement à verser à la SA d’HLM SIGH une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE in solidum Mme [U] [J] et M. [E] [F] à verser à la SA d’HLM SIGH une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [U] [J] et M. [E] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture du Pas-de-[Localité 7] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 21 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,