TRIBUNAL JUDICIAIRE

d’ARRAS

SITE SALENGRO

N° RG 24/00047

N° Portalis DBZZ-W-B7I-EZNK

JUGEMENT 11 Août 2025

Minute:

S.A. MAISONS ET CITES

C/

[P], [F] [J]

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Après débats à l’audience publique du 16 Juin 2025, sous la présidence de Morgane LACIRE, Juge des contentieux de la protection, assistée de Sylvie BOURGOIS, Greffier,

Le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 11 Août 2025,

ENTRE :

S.A. MAISONS ET CITES, immatriculée au RCS de Douai sous le N° 334 654 035

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Monsieur [K] [E], muni d’un pouvoir

ET :

M. [P], [F] [J]

né le 17 Octobre 1992 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 2]

non comparant

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 31/08/2023, la Société Maisons et Cités a donné à bail à Monsieur [P] [J] un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 411,68 € et 52,60 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société Maisons et Cités a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 01/08/2024.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [P] [J] devant le juge des contentieux de la protection d’Arras par un acte d’huissier du 29/10/2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10/03/2025, renvoyée d’office à celle du 16/06/2025.

A l’audience du 16/06/2025, la Société Maisons et Cités – représentée par son conseil – demande de constater, à défaut, prononcer la résiliation du bail d’habitation, d’ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [J], de dire et juger que Monsieur [P] [J] devra rendre les lieux libres de sa personne et de celle de tous occupants de son chef ainsi que de ses biens, d’autoriser le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur et de condamner ce dernier au paiement de la somme actualisée de 2477,58 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 150 € au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, de 150 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Bien que convoqué par acte d’huissier signifié le 29/10/2024 par à étude, Monsieur [P] [J] n’est ni présent ni représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats en audience publique, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé par mise à disposition au greffe le 11/08/2025, date qui a été portée à la connaissance des parties présentes à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Pas-de-Calais par la voie électronique le 30/10/2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la Société Maisons et Cités justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 02/08/2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29/10/2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 29 juillet 2023 stipule que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu le 31/08/2023 contient une clause résolutoire (article 6.2), et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 01/08/2024, pour la somme en principal de 3495.45 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 13/09/2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La Société Maisons et Cités produit un décompte démontrant que Monsieur [P] [J] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2477,58 € à la date du 13/06/2025.

Le défendeur, non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 2477,58 €, avec les intérêts au taux légal sur l’intégralité de la somme à compter de l’assignation (29/10/2024) conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

En l’espèce, il apparaît dans les décomptes fournis par la Société Maisons et Cités que Monsieur [P] [J] avait repris le paiement intégral des loyers et charges courant avant l’audience.

A l’audience, le bailleur a indiqué être favorable à l’octroi de délais de paiement, et a expliqué que Monsieur [P] [J] lui aurait fait une proposition de versements à hauteur de 150 € mensuels pour apurer la dette.

Au cours de la réalisation du Diagnostic Social et Financier, il était indiqué que le locataire vivait seul avec son enfant, et percevait un salaire de 1768 euros, outre des allocations familiales de 133 euros.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [P] [J] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [P] [J] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

IV. SUR LES DOMMAGES ET INTERETS POUR RESISTANCE ABUSIVE ET INJUSTIFIEE :

En droit, l’article 1231-6 du Code Civil, dispose :

« Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire".

En l’espèce, la Société Maisons et Cités ne démontre ni la mauvaise foi du locataire, ni le préjudice qui en aurait résulté, distinct du retard de paiement.

En conséquence, la Société Maisons et Cités ne pourra qu’être déboutée de sa demande.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [P] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la Société Maisons et Cités , Monsieur [P] [J] sera condamné à lui verser la somme de 100€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31/08/2023 entre la Société Maisons et Cités et Monsieur [P] [J] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 13/09/2024 ;

CONDAMNE Monsieur [P] [J] à verser à la Société Maisons et Cités la somme de 2477,58 € (décompte arrêté au 13/06/2025, incluant versement du 08/05/2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 29/10/2024 sur l’intégralité de la somme ;

AUTORISE Monsieur [P] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 16 mensualités de 150 € chacune et une 17ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [P] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Société Maisons et Cités puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [P] [J] soit condamné à verser à la Société Maisons et Cités une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DEBOUTE la Société Maisons et Cités de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE Monsieur [P] [J] à verser à la Société Maisons et Cités une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [P] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture du Pas-de-Calais en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 11/08/2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge,