MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 12 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 24/01693 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VRNQ

CODE NAC : 72I – 0A

AFFAIRE : S.D.C. LES RIVES V – 29-31 PLACE DE LA FRENAIE – 94470 BOISSY SAINT LEGER C/ [C] [Q]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

LE PRESIDENT : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES RIVES V – 29-31 PLACE DE LA FRENAIE – 94470 BOISSY SAINT LEGER, représenté par son syndic enexercice SYNDIC’IMMO, SARL , RCS de MELUN B 450 106 331, dont le siège social est sis 63 avenue du Général de Gaulle – 77340 PONTAULT-COMBAULT

représenté par Maître Lydie NAVENNEC-NORMAND de l’AARPI MODENA ADVOCATUS, avocats au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 299

DEFENDEUR

Monsieur [C] [Q], demeurant 31 Place de la Frenaie – 94470 BOISSY ST LEGER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 94028-2025002311 du 24/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CRETEIL)

représenté par M^e Lydia TANSAOUT, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : 498

*******

Débats tenus à l’audience du : 15 Janvier 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : 12 Février 2026

Jugement rendu par mise à disposition au greffe le 12 Février 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 15 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Les Rives V » sis 29/31 place de la Frenaie à Boissy-Saint-Léger (94470), représenté par son syndic la société Syndic’Immo a fait assigner M. [C] [Q], copropriétaire des lots n°13 et 35 dans ledit immeuble, devant le Président du tribunal judiciaire de Créteil statuant selon la procédure accélérée au fond afin de le condamner au paiement de :

—  4 257,74 € au titre des charges de copropriété et des appels de travaux impayés arrêtés au 3ème trimestre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure et pour le surplus compter de l’assignation ;

—  4 873,35 € au titre des provisions sur charges non encore échues au 31 décembre 2025 ;

—  943,05 € au titre des frais de poursuite ;

—  2000 € à titre de dommages et intérêts ;

—  2189 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Après quatre renvois, l’affaire a été entendue à l’audience du 15 janvier 2026 à laquelle les parties étaient représentées par leur conseil respectif.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Les Rives V » sis 29/31 place de la Frenaie à Boissy-Saint-Léger (94470), représenté par son syndic la société Syndic’Immo a contesté la fin de non-recevoir et les moyens soulevés par M. [C] [Q], et a actualisé les sommes sollicitées comme suit :

—  13 310,07 € au titre des charges de copropriété et des appels de travaux impayés arrêtés au 4ème trimestre 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure et pour le surplus compter de l’assignation ;

—  2 919,39 € au titre des provisions sur charges non encore échues au 15 janvier 2026 ;

—  2 335,99 € au titre des frais de poursuite ;

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, M. [C] [Q] a demandé au Président du tribunal de :

— in limine litis, dire irrecevables les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Les Rives V » sis 29/31 place de la Frenaie à Boissy-Saint-Léger (94470), représenté par son syndic la société Syndic’Immo pour défaut de droit d’agir,

— sur le fond :

* limiter sa condamnation au titre des charges de copropriété pour la période du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 à la somme de 3757,74 €,

* débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre des charges prévisionnelles, des dommages-intérêts et des frais de recouvrement,

* l’autoriser à s’acquitter de sa dette par versements mensuels de 24 mois,

— en tout état de cause : débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et statuer ce que de droit sur les dépens, étant rappelé qu’il est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 31 du même code prévoit que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Contrairement à ce que soutient le défendeur, l’envoi d’une mise en demeure par le syndicat des copropriétaires ne constitue pas une condition de recevabilité de son action sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 mais de son bien-fondé.

Les demandes du syndicat des copropriétaires seront donc déclarées recevables et M. [C] [Q] sera débouté de sa fin de non-recevoir.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires de participer, d’une part, aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, d’autre part, aux charges relatives à l’entretien des parties communes.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements courants de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’article 19-2 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2.

Au cas présent, il est versé aux débats une lettre recommandée avec accusé de réception (antérieure d’un mois à la délivrance de l’assignation) du 5 août 2024 mettant en demeure M. [C] [Q] de régler la somme de 5 200,79 € au titre des charges de copropriétés dues par M. [C] [Q] au 1 juillet 2024, suivant décompte annexé à cette mise en demeure arrêté au 1 juillet 2024.

Si ce courrier ne comporte pas en objet la mention « mise en demeure », il indique de manière claire et non équivoque qu’à défaut de paiement, passé le délai d’un mois à compter de la réception de la présente, les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourront être mise en oeuvre rendant exigibles les provisions à échoir évaluées à la somme de 964,96 euros.

En outre, il est indiqué à la fin du courrier que : « vous devez de ce fait considérer cette lettre comme une mise en demeure ».

Aussi, les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 y sont intégralement reproduites.

Il n’est pas contesté que le syndicat des copropriétaires réclame à M. [C] [Q] la somme globale de 8 476,59 €, comprenant d’une part les sommes dues au titre du jugement du 5 octobre 2023 et d’autre part celles dues au titre des charges postérieures.

Toutefois, il distingue de manière claire et précise, par deux tableaux distincts, comprenant chacun les sommes au débit et au crédit du compte du copropriétaire, ces deux catégories de créances.

La mention, par le syndicat des copropriétaires, des sommes dues au titre d’un jugement précédent, n’affecte pas la régularité de la mise en demeure.

Il en résulte que M. [C] [Q] a été mis en mesure de comprendre la somme exacte dont il était redevable.

Cette mise en demeure est restée infructueuse et le demandeur produit les pièces justifiant le bien fondé de sa créance, à savoir :

— un relevé de propriété,

— le contrat de syndic,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 21 mars 2023 et 18 mars 2024 ayant approuvé les budgets des exercices du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et du 1er octobre 2023 au 31 décembre 2024 et le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2025 ainsi que les fonds travaux,

— les appels de fonds sur la période du 1er juillet 2022 au 1er janvier 2026,

— l’historique du compte de copropriétaire arrêté au 1 janvier 2026.

En revanche, le décompte produit par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Les Rives V » sis 29/31 place de la Frenaie à Boissy-Saint-Léger (94470), représenté par son syndic la société Syndic’Immo ne déduit pas les sommes de 1383,22 €, correspondant aux provisions et cotisations de fonds de travaux dues au 19 juin 2023, et de 2 808,69 €, correspondant aux provisions sur charges et cotisations de fonds de travaux pour la période du 1er octobre 2022 au 20 septembre 2023, ayant déjà fait l’objet d’une condamnation par jugement du Président du tribunal judiciaire de Créteil en date du 5 octobre 2023.

Il convient donc de condamner la partie défenderesse au paiement de la somme de 9 118,16 € au titre des charges de copropriétés dues par M. [C] [Q] au 4ème trimestre 2025 avec intérêts au taux légal courant à compter du 5 août 2024 sur la somme de 5 200,79 € et du 15 novembre 2024 pour le surplus.

S’agissant des appels provisionnels non encore échus à la date de délivrance de la mise en demeure, le syndicat des copropriétaires ne peut invoquer sur le fondement de l’article 19-2 que l’exigibilité anticipée des appels provisionnels de l’exercice 2025, ayant réclamé en vain le paiement des appels de fonds relatifs à cet exercice.

En revanche, le syndicat des copropriétaires ne peut invoquer sur le fondement de l’article 19-2 l’exigibilité anticipée des appels provisionnels de l’exercice 2026, aucun appel provisionnel de cet exercice n’étant encore exigible même si le budget prévisionnel pour cet exercice a été approuvé par l’assemblée générale du 26 mars 2025.

Sa demande à ce titre sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le demandeur produit au débat un jugement du 5 octobre 2023 rendu par le Président du tribunal judiciaire de Créteil lequel condamne M. [C] [Q] pour non paiement des charges de copropriété.

Ainsi, il établit l’existence d’un préjudice distinct de celui représentant le retard dans les paiements et montre l’existence d’une mauvaise foi du défendeur justifiant l’allocation de dommages-intérêts distincts.

Dès lors, M. [C] [Q] sera condamné à payer la somme de 500 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande relative aux frais

Le syndicat des copropriétaires fait état des frais suivants :

—  163,05 euros pour relance et mise en demeure, dont 100 euros sont antérieurs à l’assignation du 23 décembre 2022 ayant donné lieu au jugement du 5 octobre 2023 et devront dès lors être écartés,

—  622,94 euros pour constitution du dossier pour l’huissier de justice,

—  1550 euros pour constitution du dossier pour l’avocat.

Concernant les frais exposés par le syndicat des copropriétaires et dont il réclame le paiement, il résulte de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, commandement, et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, seront imputables au seul copropriétaire concerné.

Si les frais de mise en demeure à hauteur de 63,05 euros ne sont pas contestables, en revanche, la constitution du dossier pour l’avocat et l’huissier ne se justifient qu’en cas de diligences exceptionnelles.

La diligence exceptionnelle s’entend d’une démarche rendant l’action du syndic plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir.

La constitution et la transmission du dossier, comportant certes les appels de fonds et les procès-verbaux d’assemblées générales, ne sauraient être qualifiées de diligences exceptionnelles.

Les frais d’avocat sont par ailleurs inclus dans l’indemnité versée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi, par application des dispositions susvisées et de celles de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Les Rives V » sis 29/31 place de la Frenaie à Boissy-Saint-Léger (94470), représenté par son syndic la société Syndic’Immo est fondé à réclamer le paiement des frais nécessaires pour recouvrer les sommes dues à hauteur de la somme de 63,05 euros.

Sur la demande de délai de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Les délais de paiement sont réservés aux débiteurs malheureux et de bonne foi. Le débiteur malheureux est celui qui éprouve des difficultés réelles et sérieuses à s’acquitter de ses engagements pour des raisons indépendantes de sa volonté ne lui permettant pas de se libérer immédiatement.

Le juge dispose d’un pouvoir souverain d’appréciation pour accorder ou refuser un délai de grâce.

Au cas présent, si M. [C] [Q] fait état d’une situation financière et personnelle difficile, il a déjà fait l’objet d’une condamnation pour non paiement des charges de copropriété par jugement du 5 octobre 2023 rendu par le Président du tribunal judiciaire de Créteil, de sorte que sa bonne foi ne pourra être retenue.

En outre, il convient de rappeler que le syndicat des copropriétaires n’est pas un établissement de crédit et que la collectivité des copropriétaires n’a pas à supporter cette charge financière personnelle.

En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande de délais de paiement.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie

Les dépens seront laissés à la charge de l’Etat, M. [C] [Q] étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en procédure accélérée au fond, par décision contradictoire susceptible d’appel assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par M. [C] [Q],

DIT recevables les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Les Rives V » sis 29/31 place de la Frenaie à Boissy-Saint-Léger (94470), représenté par son syndic la société Syndic’Immo,

CONDAMNE M. [C] [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Les Rives V » sis 29/31 place de la Frenaie à Boissy-Saint-Léger (94470), représenté par son syndic la société Syndic’Immo somme de 9 118,16 €, avec intérêts au taux légal courant à compter du 5 août 2024 sur la somme de 5 200,79 € et du 15 novembre 2024 pour le surplus, au titre des provisions et des cotisations du fonds travaux dues au 4ème trimestre 2025,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Les Rives V » sis 29/31 place de la Frenaie à Boissy-Saint-Léger (94470), représenté par son syndic la société Syndic’Immo du surplus de sa demande,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Les Rives V » sis 29/31 place de la Frenaie à Boissy-Saint-Léger (94470), représenté par son syndic la société Syndic’Immo de sa demande au titre des provisions sur charges et cotisations au fonds travaux devenues exigibles sur la base du budget prévisionnel approuvé par l’assemblée générale du 26 mars 2025 pour la période du 1er avril au 1er octobre 2026,

CONDAMNE M. [C] [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Les Rives V » sis 29/31 place de la Frenaie à Boissy-Saint-Léger (94470), représenté par son syndic la société Syndic’Immo la somme de 500 € à titre des dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [C] [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Les Rives V » sis 29/31 place de la Frenaie à Boissy-Saint-Léger (94470), représenté par son syndic la société Syndic’Immo la somme de 63,05 € au titre des frais,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Les Rives V » sis 29/31 place de la Frenaie à Boissy-Saint-Léger (94470), représenté par son syndic la société Syndic’Immo du surplus de sa demande au titre des frais,

DEBOUTE M. [C] [Q] de sa demande de délais de paiement,

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

LAISSONS les dépens à la charge de l’Etat,

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 12 février 2026.

LEGREFFIER, LE PRESIDENT