TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 4]

N° RG 25/00469 – N° Portalis DBZZ-W-B7J-E5MV

JUGEMENT 21 Novembre 2025

Minute:

Société SA [Adresse 8]

C/

[K] [U] épouse [E], [R] [H] [N] [E]

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Après débats à l’audience publique du 15 Septembre 2025, sous la présidence de Morgane LACIRE, Juge des contentieux de la protection, assistée de Marie-Astrid LECONTE, adjointe administrative faisant fonction de greffière,

Le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 21 Novembre 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. SIA HABITAT,

immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 045 550 258

dont le siège social est sis [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de son président directeur général domicilié audit siège en cette qualité

représentée par M^e Caroline HENOT, avocate au barreau de LILLE

ET :

DEFENDEURS :

Mme [K] [U] épouse [E]

née le 10 Janvier 1999 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

M. [R] [H] [N] [E]

né le 23 Janvier 1993 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 22 septembre 2020, la SA d’HLM SIA HABITAT a donné à bail à Mme [K] [U] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 389,36 euros révisable annuellement et 25,35 euros de provision sur charges.

M. [R] [E] et Mme [K] [U] se sont mariés le 13 avril 2024.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM SIA HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner M. [R] [E] et Mme [K] [U] épouse [E] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] par un acte de commissaire de justice du 10 avril 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 septembre 2025.

A cette audience, la SA d’HLM SIA HABITAT – représentée par son conseil – demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ; d’ordonner l’expulsion de M. [R] [E] et Mme [K] [U] épouse [E] ; d’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ; et de les condamner solidairement au paiement de la somme actualisée de 5 104,13 euros avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges, d’une somme de 150 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, d’une somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

La SA d’HLM SIA HABITAT n’est pas opposée à la demande de délais de paiement compte tenu de la reprise des versements.

M. [R] [E] et Mme [K] [U] épouse [E] comparaissent en personne et reconnaissent le montant de la dette locative, mais sollicitent des délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois en règlement de l’arriéréen sus du versement du loyer courant, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Pas-de-[Localité 7] par la voie électronique le 11 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM SIA HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 25 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu le 22 septembre 2020 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 octobre 2024, pour la somme en principal de 2 023,31 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 24 décembre 2024.

Sur les demandes de condamnation au paiement

La SA d’HLM SIA HABITAT produit un décompte démontrant que M. [R] [E] et Mme [K] [U] épouse [E] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4 861,27 euros à la date du 10 septembre 2025.

M. [R] [E] et Mme [K] [U] épouse [X] font valoir aucun moyen de nature à contester sérieusement l’absence de paiement du loyer pendant plusieurs mois, ni même le montant des sommes réclamées.

En outre, les locataires, mariés, sont solidairement tenus de la dette locative.

M. [R] [E] et Mme [K] [U] épouse [E] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme de 4 861,27 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4225,27 euros à compter de l’assignation (10 avril 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. […]"

L’article 24 VII de cette même loi prévoit par ailleurs que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il ressort du diagnostic social et financier, des débats de l’audience et des pièces versées au dossier que les locataires vivent avec leurs deux enfants à charges. M. [E] perçoit un salaire de 1 600 euros, et le couple bénéficie de prestations versées par la CAF d’un montant de 347 euros, hors APL de 87 euros. Ils ont repris les paiements du loyer courant depuis juin 2025.

Ainsi M. [R] [E] et Mme [K] [U] épouse [E] justifient de la reprise du versement intégral du loyer courant et de leur capacité à régler leur dette locative dans les délais légaux.

Compte tenu de ces éléments, ils seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient par ailleurs d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il est rappelé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, entraînera la reprise des pleins effets de la clause résolutoire, et en conséquence l’expulsion et la condamnation de M. [R] [E] et Mme [K] [U] épouse [E] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

En revanche, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

La SA d’HLM SIA HABITAT ne justifiant pas de la mauvaise foi du débiteur ni d’un préjudice distinct du retard dans les paiements des loyers, sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

M. [R] [E] et Mme [K] [U] épouse [E], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM SIA HABITAT, M. [R] [E] et Mme [K] [U] épouse [E] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 septembre 2020 entre la SA d’HLM SIA HABITAT et M. [R] [E] et Mme [K] [U] épouse [E] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 24 décembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [R] [E] et Mme [K] [U] épouse [E] à verser à la SA d’HLM SIA HABITAT la somme de 4 861,27 euros au titre de la dette locative et de l’indemnité d’occupation (décompte arrêté au 10 septembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2025 sur la somme de 4225,27 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE M. [R] [E] et Mme [K] [U] épouse [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 32 mensualités de 150 euros chacune et une 33ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir dans le mois suivant la signification du présent jugement et les suivants chaque mois à la date d’exigibilité du loyer principal ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [R] [E] et Mme [K] [U] épouse [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM SIA HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [R] [E] et Mme [K] [U] épouse [E] soient condamnés solidairement à verser à la SA d’HLM SIA HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place, si la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

DÉBOUTE la SA d’HLM SIA HABITAT de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [R] [E] et Mme [K] [U] épouse [E] à verser à la SA d’HLM SIA HABITAT une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum M. [R] [E] et Mme [K] [U] épouse [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture du Pas-de-[Localité 7] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 21 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,