TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ARRAS

N° RG 25/00155 – N° Portalis DBZZ-W-B7J-E7Z3

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 DECEMBRE 2025

Débats à l’audience des référés tenue le 27 Novembre 2025 par Madame ASTORG, Présidente du tribunal judiciaire d’ARRAS, assistée de Madame LECLERCQ, Greffier, et en présence de Monsieur [U], auditeur de justice, Madame [P] et Madame [Y], attachée de justice.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2025, par Madame ASTORG, Présidente, juge des référés, qui a signé la minute de la présente ordonnance ainsi que Madame LECLERCQ, Greffier.

DANS L’INSTANCE OPPOSANT

S.C.I. SCI ALICIO prise en la personne de son représentant légal

Dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par M^e Nicolas PAPIACHVILI, avocat au barreau de LILLE, substitué par M^e Floriane CHARLET, avocat au barreau de LILLE

DEMANDEUR

À

Monsieur [A] [J]

Né le 16 Janvier 1950 à [Localité 10] (59) demeurant [Adresse 4]

Représenté par M^e Géry HUMEZ, avocat au barreau d’ARRAS

Madame [D] [X]

Née le 31 Juillet 1953 à [Localité 9] (62), demeurant [Adresse 3]

Représentée par M^e Géry HUMEZ, avocat au barreau d’ARRAS

DEFENDEURS

Nous, Madame ASTORG, Présidente, juge des référés,

DEBATS

Après que les parties ou leurs conseils ont été entendus en leurs explications et plaidoiries à l’audience publique du 27 novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique de vente du 2 mai 2019, la SCI Alicio, représentée par M. [F] [G] et Mme [I] [B], a fait l’acquisition auprès de M. [A] [J] et Mme [D] [X] d’une maison individuelle à usage d’habitation sise [Adresse 1] à [7] (62128).

Selon un rapport d’expertise amiable établi le 23 novembre 2024 et complété le 21 février 2025, M. [W] [S], expert près la cour d’appel de Douai, a indiqué que les éléments visuels de constat et les mesures réalisées permettent de démontrer que : l’état hybride des supports maçonnés sont humides et révélateurs d’infiltrations par le cheneaux ; les infiltrations sont actuellement actives ; les champignons lignivores sont actifs ; les dégradations structurelles sont importantes au niveau du plancher 1er/2ème chambre sud à niveaux, plancher chambre sud et plancher grenier au nord ; et que le pied de ferme côté sud et voisin de la chambre sud est dégradé et nécessite un renforcement. Il a relevé que la présence de mérule est avérée. Il a indiqué que les désordres constatés sont la conséquence des infiltrations, elles-mêmes probablement dues à un manque de surveillance et d’entretien des chéneaux. Il a relevé que le plancher de la chambre sud du 2ème étage a fait l’objet d’une voire deux reprises antérieures à l’acquisition de la maison en 2019 par l’actuel propriétaire, que ces réparations sont probablement datées de 2013, comme en attestent les dates de fabrication sur les rails placoplâtres, et qu’elles n’ont visiblement pas été suffisantes car : ces infiltrations non réparées (chéneaux) demeurent et continuent d’alimenter les champignons lignivores, les reprises semblent uniquement structurelles et aucune trace explicite de traitement de la mérule n’est présente permettant à cette dernière de prospérer. Il a relevé que cette double information (reprise structurelle et présence de mérule (ou champignon lignivore)) n’a pas été communiquée par l’ancien propriétaire aux nouveaux propriétaires en 2019. L’expert a ajouté que le plancher du grenier nord a également fait l’objet d’un remaniement, plus compliqué à dater.

Par actes de commissaire de justice signifiés le 4 septembre 2025, la SCI Alicio a fait assigner Mme [D] [X] et M. [A] [J] devant le tribunal judiciaire d’Arras statuant en référé aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire destinée principalement à examiner les désordres, malfaçons, non façons, non conformités alléguées et se prononcer sur l’origine de chaque désordre constaté.

Lors de l’audience du 27 novembre 2025, la SCI Alicio, par l’intermédiaire de son conseil, réitère les demandes formulées dans l’acte introductif d’instance et demande au juge des référés de débouter Mme [D] [X] et M. [A] [J] de l’ensemble de leur demande, fins et prétentions.

Elle se fonde sur l’article 145 du Code de procédure civile. Elle soutient qu’elle justifie d’un motif légitime à solliciter le bénéfice d’une expertise judiciaire, compte tenu de l’existence de désordres au droit de l’immeuble litigieux ainsi que de l’éventualité d’un litige au fond contre les vendeurs. Elle fait valoir qu’il n’est pas contesté que l’immeuble à usage d’habitation présente de nombreuses traces d’humidité et de moisissures. Elle ajoute que l’immeuble est par ailleurs touché par une infestation de mérule et est affecté d’un grand nombre de désordres d’ordre structurels. Elle souligne que le rapport d’expertise produit par M. [S], expert technique, versé aux débats permet de corroborer sans contestation aucune, la réalité des désordres allégués. Elle fait valoir que la responsabilité de Mme [D] [X] et M. [A] [J] pourrait être engagée au titre de l’article 1792 du Code civil, puisqu’à la lumière du rapport rendu par M. [S], il est incontestable que les vendeurs ont réalisé ou fait réaliser des travaux dans les 10 ans précédents la vente. Elle soutient que par ailleurs la responsabilité de Mme [D] [X] et M. [A] [J], ès qualité de vendeurs, pourraient être engagés au titre de l’action en garantie des vices cachés. Elle fait valoir qu’elle subit d’incontestables désordres notamment d’infiltration et d’humidité causées par des non-conformités structurelles et une infestation de mérules, de sorte que les désordres sont d’une gravité suffisante car rendent l’immeuble impropre à sa destination. Elle ajoute que compte tenu de l’ampleur des désordres affectant l’immeuble, il est patent que ces derniers préexistaient au transfert de propriété. Elle soutient que de toute évidence, Mme [D] [X] et M. [A] [J] avaient connaissance des désordres et ont exécuté des travaux de reprise à plusieurs reprises à cet effet. Elle fait valoir qu’il est patent que les vices affectant l’immeuble étaient cachés lors du transfert de propriété. Elle souligne que l’acte authentique de vente ne fait aucune mention d’aucun travaux réalisé par les vendeurs dans les 10 ans précédent la vente. Elle ajoute que les reprises réalisées par Mme [D] [X] et M. [A] [J] avant le transfert de propriété ont permis de dissimuler les désordres d’humidité et d’infiltration. Elle soutient que les désordres affectant l’immeuble constituent des vices cachés au sens de l’article 1641 du Code civil et que Mme [D] [X] et M. [A] [J] sont également susceptibles d’engager leur responsabilité à ce titre. Elle fait valoir en outre que Mme [D] [X] et M. [A] [J], ès qualité de vendeurs, pourraient engager leur responsabilité au titre de la non-conformité de l’immeuble au regard de l’acte authentique de vente. Elle soutient qu’il est patent que les désordres structurels affectant l’immeuble tels que dénoncés dans le rapport de M. [S] portent atteinte à la solidité et à la destination de l’immeuble. Elle estime que la responsabilité de Mme [D] [X] et M. [A] [J] est susceptible d’être engagée aussi bien sur le fondement des garanties légales que contractuelles. Elle s’estime donc fondée à solliciter la désignation d’un expert judiciaire.

En réponse aux conclusions adverses, elle fait valoir qu’elle peut agir sur d’autres fondements juridiques comme : l’action en garantie des vices cachés, qui débutent non pas à compter de la vente mais bien à compter de la découverte du vice, conformément à l’article 1648 du Code civil ; la délivrance conforme, le vendeur étant tenu de délivrer une chose conforme aux spécifications du contrat ; la bonne foi, puisque les vendeurs sont tenus à une obligation générale d’information conformément à l’article 1112 du Code civil de sorte qu’un acquéreur peur invoquer l’obligation précontractuelle d’information. Elle rappelle que l’article 145 du Code de procédure civile permet de solliciter une expertise sans que le demandeur ait à prouver le bien-fondé de l’action pour laquelle la mesure d’instruction est demandée. Elle soutient qu’il est constant que l’organisation d’une mesure d’expertise ne repose pas sur la certitude de la recevabilité ainsi que celle du bien-fondé d’une procédure au fond, mais vise à établir les causes et remèdes du vice à l’origine du litige. Elle fait valoir qu’il est d’usage de demander à l’expert de « donner son avis sur le fait de savoir si les désordres, malfaçons, non façons, non conformités sont de nature à rendre l’immeuble impropre à sa destination ou à compromettre sa solidité dans l’immédiat ou à terme, ou s’ils l’affectent dans l’un de ses éléments constitutifs ou d’équipement, dissociable ou non ». Elle souligne que la Cour de cassation rappelle à ce titre que l’expert judiciaire peut indiquer si les désordres compromettent la solidité ou rendent l’ouvrage impropre à sa destination, sans que cela constitue une appréciation juridique. Elle soutient que l’expertise permettra de déterminer si les désordres affectent la solidité, élément essentiel pour éclairer le juge du fond. Elle fait valoir que si l’expert judiciaire ne pouvait se prononcer sur la gravité des désordres, la mesure perdrait de son utilité. Elle soutient qu’il échet de conserver ce chef de mission pour l’expertise à intervenir.

***

Mme [D] [X] et M. [A] [J], par l’intermédiaire de leur conseil, demandent au juge des référés, de :

— Débouter la SCI Alicio de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner la SCI Alicio aux entiers dépens,

— Condamner la SCI Alicio à payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Au subsidiaire,

— Dire que l’expert n’a pas pour mission de donner son avis sur le fait de savoir si les désordres, malfaçons, non façons, non conformités sont de nature à rendre l’immeuble impropre à sa destination ou à compromettre sa solidité dans l’immédiat ou à terme, ou s’ils l’affectent dans l’un de ses éléments constitutifs ou d’équipement, dissociable ou non.

— Demander à l’expert d’examiner les chéneaux et l’entretien effectué par la SCI Alicio.

Ils font valoir que la procédure initiée par la SCI Alicio est manifestement irrecevable, et en tout cas mal-fondée. Ils rappellent qu’au jour de la vente de l’immeuble, soit le 2 mai 2019, l’immeuble ne souffrait d’aucun désordre. Ils soutiennent qu’à la lecture des rapports d’expertise diligentée par la SCI Alicio, il est constant qu’il y a des infiltrations au droit des chéneaux qui ne semblent pas avoir été entretenus. Ils font valoir que sur le plan juridique, toute action est irrecevable. Ils indiquent que les experts missionnés par la SCI Alicio expliquent que les travaux de plancher, qui auraient servi à cacher l’apparition du mérule, datent de 2013. Ils soutiennent que toute action à leur encontre est éteinte à compter de l’année 2023. Ils font valoir que sur le fondement du droit commun, la SCI Alicio est propriétaire depuis le 2 mai 2019, et devait donc agir avant le 2 mai 2024, ce qui n’est pas le cas. Ils soutiennent que de même, l’action pour vices cachés n’est pas recevable puisque le délai est de 2 ans et court à compter de la signature de l’acte, soit depuis le 2 mai 2019. Ils ajoutent que Mme [B], codirigeante de la SCI Alicio est elle-même rédactrice de l’acte notarié de vente, or celle-ci a prévu elle-même l’exclusion de la garantie des vices cachés. Ils soutiennent qu’ils ne sont en aucun cas constructeurs, car ils ont simplement fait eux-mêmes la réfection de leur étage, c’est-à-dire des travaux de décoration avec changement du parquet et des revêtements muraux, ce qui n’entrent pas dans le champ de la garantie dommage-ouvrage. Ils précisent qu’à cette époque il n’y avait aucun mérule et aucune trace de désordre, alors que la SCI Alicio tente d’expliquer que les désordres remonteraient à l’année 2013. Ils font valoir qu’aucune expertise ne doit en conséquence être ordonnée.

Subsidiairement, ils font valoir qu’il convient de compléter la mission de l’expert, pour que celui-ci vérifie l’état des chéneaux et leur entretien par la SCI Alicio. Ils soutiennent qu’il est demandé à l’expert de « dire si, à son avis, les désordres, malfaçons, non façons, non conformités sont de nature à rendre l’immeuble impropre à sa destination ou à compromettre sa solidité dans l’immédiat ou à terme, ou s’ils l’affectent dans l’un de ses éléments constitutifs ou d’équipement, dissociable ou non », ce qui obligerait l’expert à dire le droit puisque c’est la définition même de la garantie décennale. Ils font valoir que cette mission particulière devra être écartée, puisque cela est de la mission du juge saisi ultérieurement.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

En application de l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la SCI Alicio, représentée par M. [F] [G] et Mme [I] [B], a fait l’acquisition auprès de M. [A] [J] et Mme [D] [X] d’une maison individuelle à usage d’habitation sise [Adresse 1] à [7] (62128), suivant acte authentique de vente du 2 mai 2019. Il ressort du rapport d’expertise amiable établi le 23 novembre 2024 et complété le 21 février 2025 que l’immeuble est affecté de divers désordres relatifs notamment aux planchers du 1er et 2ème étage ainsi qu’à la présence de mérule. A cet égard et d’après ce rapport d’expertise amiable, M. [W] [S], expert près la cour d’appel de Douai, a indiqué que les éléments visuels de constat et les mesures réalisées permettent de démontrer que : l’état hybride des supports maçonnés sont humides et révélateurs d’infiltrations par le chéneau ; les infiltrations sont actuellement actives ; les champignons lignivores sont actifs ; les dégradations structurelles sont importantes au niveau du plancher 1er/2ème chambre sud à niveaux, plancher chambre sud et plancher grenier au nord ; et que le pied de ferme côté sud et voisin de la chambre sud est dégradé et nécessite un renforcement. Il a relevé que la présence de mérule est avérée. Il a indiqué que les désordres constatés sont la conséquence des infiltrations, elles-mêmes probablement dues à un manque de surveillance et d’entretien des chéneaux. Il a relevé que le plancher de la chambre sud du 2ème étage a fait l’objet d’une voire deux reprises antérieures à l’acquisition de la maison en 2019 par l’actuel propriétaire, que ces réparations sont probablement datées de 2013 comme en attestent les dates de fabrication sur les rails placoplâtres et qu’elles n’ont visiblement pas été suffisantes car : ces infiltrations non réparées (chéneaux) demeurent et continuent d’alimenter les champignons lignivores, les reprises semblent uniquement structurelles et aucune trace explicite de traitement de la mérule n’est présente permettant à cette dernière de prospérer.

En outre, sauf à préjuger des conclusions de l’expert et du juge du fond, il ne peut être tenu pour acquis, avec l’évidence requise en référé, que la responsabilité de M. [A] [J] et Mme [D] [X], en qualité de vendeurs, ne puisse être engagée ultérieurement.

En conséquence, la SCI Alicio justifiant d’un motif légitime, la demande d’expertise apparaît fondée et il y sera fait droit.

M. [A] [J] et Mme [D] [X] sollicitent à titre subsidiaire qu’il soit dit que l’expert n’a pas pour mission de donner son avis sur le fait de savoir si les désordres, malfaçons, non façons, non conformités sont de nature à rendre l’immeuble impropre à sa destination ou à compromettre sa solidité dans l’immédiat ou à terme, ou s’ils l’affectent dans l’un de ses éléments constitutifs ou d’équipement, dissociable ou non. Ils sollicitent en outre que l’expert soit également missionné d’examiner les chéneaux et l’entretien effectué par la SCI Alicio.

Par ailleurs, la SCI Alicio demande d’être autorisée, en cas d’urgence reconnue par l’expert, à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert.

Compte tenu des désordres allégués, la SCI Alicio est fondée à solliciter que l’expert soit missionné pour dire si les désordres, malfaçons, non façons, non conformités sont de nature à rendre l’immeuble impropre à sa destination ou à compromettre sa solidité dans l’immédiat ou à terme, ou s’ils l’affectent dans l’un de ses éléments constitutifs ou d’équipement, dissociable ou non, sans que cela constitue une appréciation juridique.

En outre, il y a lieu d’autoriser la SCI Alicio, une fois que l’expert judiciaire aura procédé à ses investigations et s’il l’estime nécessaire, à procéder à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert.

Pour le surplus, la proposition de M. [A] [J] et Mme [D] [X] n’étant pas contestée, la mission d’expertise sera complétée tel que demandé.

Sur les dépens et frais irrépétibles

La SCI Alicio, demanderesse à la mesure d’expertise, sera condamnée aux dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de ne pas faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, présidente statuant en matière de référés, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, par application des dispositions du second alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais, dès à présent,

ORDONNONS une expertise et désignons Monsieur [H] [K], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 6], exerçant [Adresse 5], avec pour mission de :

— Se faire remettre tous documents afférents au litige et entendre tous sachant,

— Se rendre sur les lieux ([Adresse 1] à [Localité 8]) après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

— Constater et décrire les désordres dénoncés (copie de l’assignation jointe),

— En déterminer l’origine et en préciser la date d’apparition, la nature et les conséquences,

— Examiner les désordres, vices, non-façons, malfaçons, non-conformités ou inachèvements,

— Examiner les chéneaux et l’entretien effectué par la SCI Alicio,

— Préciser la date d’apparition de chaque désordre et se prononcer sur son éventuel caractère évolutif ou futur,

— Dire si les désordres, malfaçons, non façons, non conformités sont de nature à rendre l’immeuble impropre à sa destination ou à compromettre sa solidité dans l’immédiat ou à terme, ou s’ils l’affectent dans l’un de ses éléments constitutifs ou d’équipement, dissociable ou non,

— Dire s’ils proviennent d’une non-conformité aux engagements contractuels et/ou du non-respect des règles de l’art, DTU et/ou normes applicables ou encore d’une exécution défectueuse,

— Déterminer les travaux nécessaires à la remise en état de l’immeuble,

— Évaluer, le cas échéant, le coût et la durée des travaux de réfection,

— Fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre au juge de déterminer les responsabilités encourues et leur répartition éventuelle,

— Évaluer les préjudices subis,

— Apporter toutes précisions utiles à la solution du litige ;

FAISONS injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

RAPPELONS que l’article 276 du Code de procédure civile dispose que lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qui ont été présentées antérieurement, l’expert étant fondé le cas échéant à ne pas tenir compte des observations écrites qui n’auraient pas été reprises par les parties ;

RAPPELONS qu’en application de l’article 276 du Code de procédure civile, l’expert peut remettre son rapport lorsque les parties n’ont pas produit, dans les délais impartis par l’expert, les pièces demandées ou leurs observations ;

DISONS que l’expert désigné déposera, après un pré-rapport adressé aux parties avec un délai pour leurs réponses éventuelles d’au moins six semaines, son rapport écrit, en double exemplaire, au greffe du tribunal judiciaire d’ARRAS dans les NEUF MOIS de l’avis de versement de la consignation, et au plus tard avant le 18 novembre 2026, terme de rigueur, et qu’il en adressera une copie à chaque partie ;

DISONS que l’expert sera remplacé sur simple requête des parties en cas de refus ou d’empêchement de celui-ci par ordonnance du magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise ;

DISONS qu’en cas de difficultés faisant obstacle à l’accomplissement de sa mission ou si une extension s’avérait nécessaire, de même qu’en cas de survenance ou d’annonce de pourparlers transactionnels, d’insuffisance manifeste de la provision allouée, ou de retard prévisible dans le respect du délai imparti pour le dépôt du rapport, l’expert en avisera le magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise ;

RAPPELONS qu’en application des dispositions de l’article 282 alinéa 5 du Code de procédure civile, l’expert devra lors du dépôt de son rapport accompagner celui-ci de sa demande de rémunération et avoir adressé celle-ci aux parties afin de justifier par tout moyen la date d’accomplissement de cette formalité ;

DISONS que la SCI Alicio devra consigner à la Régie des avances et des recettes du tribunal judiciaire d’ARRAS la somme globale de 2 500 € (DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS) à titre provisionnel, à valoir sur les frais et honoraires de l’expert et ce, avant le 18 février 2026, sauf si elle justifie de l’attribution de l’aide juridictionnelle ;

DISONS qu’à défaut de consignation à l’expiration de ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

INDIQUONS que l’expert procédera à sa mission dès qu’il sera avisé du versement de la consignation ci-dessus fixée ;

COMMETTONS, pour suivre les opérations d’expertise, le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

AUTORISONS la SCI Alicio, une fois que l’expert judiciaire aura procédé à ses investigations et s’il l’estime nécessaire, à procéder à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert ;

DÉBOUTONS M. [A] [J] et Mme [D] [X] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCI Alicio aux dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que cette décision est de droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugée et prononcée par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et la présidente a

signé avec le greffier.

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,