TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 5]

N° RG 25/00463 – N° Portalis DBZZ-W-B7J-E5L3

JUGEMENT 14 Novembre 2025

Minute:

S.C.I. JETI 2

C/

[G] [M]

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Après débats à l’audience publique du 19 Septembre 2025, sous la présidence de Jean-Charles MEDES, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sylvie BOURGOIS, adjointe administrative faisant fonction de greffière,

Le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 14 Novembre 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.C.I. JETI 2,

immatriculée au RCS d'[Localité 7] sous le n°914 134 846

dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de ses co-gérants Mme [C] [J] et M. [T] [R],

représentée par M^e Mylène LEFEBVRE CHAPON, avocate au barreau d’ARRAS

ET :

DEFENDEUR :

M. [G] [M]

né le 30 Septembre 1972 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Océane HOULMANN, avocate au barreau d’ARRAS

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 15 juillet 2021 prenant effet le même jour, [S] [E] donnait à bail à [G] [M] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 6] en contrepartie du versement mensuel d’un loyer de 560,00 euros et d’une provision sur charges de 30 euros avec révision annuelle selon l’indice national du coût de la construction publié par L’INSEE.

Un état des lieux était effectué le 12 juillet 2021 en présence de [S] [E], de [G] [M] et du locataire sortant.

Le 23 septembre 2022, le bien objet du bail a été vendu à la société civile immobilière JETI 2.

Le 09 octobre 2024, [C] [J], déclarant venir aux droits de [S] [E] au titre d’un acte de vente du 12 mars 2022, faisait signifier à [G] [M] un commandement de payer les loyers et charges visant une somme, au 1er septembre 2024, de 2.360,00 euros, hors frais de procédure avec notification à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives au 10 octobre 2024. A cette même date, [G] [M] était mis en demeure par commissaire de justice de justifier de l’occupation des lieux.

Le 04 novembre 2024, il était dressé un procès-verbal de constat aux fins d’état des lieux de sortie en présence de [G] [M].

Par courrier adressé par mail du 29 janvier 2025, la société civile immobilière SCI JETI 2, par l’intermédiaire de Maître Mylène LEFEBVRE CHAPON, du barreau d’ARRAS, mettait [G] [M] en demeure de régler la somme de 3.979,69 euros sous quinzaine au titre des loyers, charges et réparations locatives.

Suivant acte de commissaire de justice signifié le 04 avril 2025 à personne, la société civile immobilière SCI JETI 2, représentée par Maître [Y] [L] [X], faisait assigner [G] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ARRAS aux fins de condamnation du défendeur au paiement de diverses sommes.

Initialement appelée à l’audience du 09 mai 2025, l’affaire a été renvoyée à celle du 19 septembre 2025 au nom du principe du contradictoire, [G] [M] ayant constitué avocate en la personne de Maître Océane HOULMANN, du barreau D’ARRAS.

Lors de cette audience, où l’affaire a été retenue, la société civile immobilière SCI JETI 2, représentée par Maître Mylène LEFEBVRE CHAPON, sollicite du juge des contentieux de la protection de :

— condamner [G] [M] au paiement de la somme de 3.568,88 euros au titre de la dette locative avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 janvier 2025 ;

— le condamner au paiement de la somme de 1.107,30 euros au titre des réparations locatives ;

— le condamner au paiement de la somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— le débouter de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles ;

— le condamner aux entiers dépens de l’instance.

[G] [M], représenté par Maître Océane HOULMANN, du barreau d’ARRAS, demande au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ARRAS de :

— rejeter les demandes formées comme dans l’acte introductif d’instance ;

— constater qu’il est redevable, au titre des loyers et charges, de la somme de 2.240,00 euros ;

— constater qu’il est redevable de la somme de 281,51 euros au titre des frais d’entretien de la chaudière ;

— constater le versement effectué par [G] [M] de 360,00 euros pour les charges de 2023,

— constater le versement effectué par [G] [M] de 210.00 euros pour les charges de 2024,

— déduire des sommes dues le dépôt de garantie de 560,00 euros;

— accorder à [G] [M] les plus larges délais de paiement pour régler la somme à laquelle il sera condamné ;

— dire que chaque partie sera tenu de ses entiers dépens.

L’affaire est mise en délibéré au 14 novembre 2025, par jugement mis à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur les demandes de la société JETI 2

L’article 1217 du Code civil dispose que « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution ».

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, notamment, que « le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ».

En l’espèce, sur le principe de l’impayé de loyers, [G] [M] admet ne pas avoir réglé certains loyers, de sorte qu’il existe un accord des parties sur la période allant du mois d’août au mois de novembre 2024. En revanche, il conteste devoir les loyers à hauteur de 1.180,00 euros pour les mois de juin et de juillet 2024.

Pour prouver que le défendeur est redevable des loyers, y compris pour le mois de juin et de juillet 2024, la société civile immobilière SCI JETI 2 ne produit que les seuls décomptes joints au courrier de Maître [Y] [L] [X] valant mise en demeure du 29 janvier 2025 et adressé par courriel.

A l’inverse, pour prouver qu’il s’est libéré de son obligation de régler les loyers, [G] [M] produit deux quittances de loyer pour la période du 1er juin 2024 au 30 juin 2024 et du 01er juillet 2024 au 31 juillet 2024 visant la somme de 590,00 euros à chaque fois et signé.

Si la société demanderesse vient remettre en cause la valeur probante, elle ne conteste pas les avoir rédigées mais allègue simplement l’avoir fait en avance à la demande de [G] [M] : ces affirmations autour de la délivrance des quittances de loyers ne sont prouvées ou étayées par aucun élément, de sorte qu’elles ne peuvent pas venir combattre la force probante de ces pièces, d’autant que [G] [M] produit également la photocopie d’autres quittances suivant les mêmes modalités.

La seule production d’une communication par messages téléphoniques écrits ne peut suffire à établir l’impayé de loyers à compter du mois de juin 2025.

En conséquence, la dette locative est constituée, dans un premier temps, de quatre loyers à 590,00 euros soit une somme de 2.240,00 euros.

S’agissant des charges locatives, il ressort du décompte réalisé par la demanderesse que, pour l’année 2023, il est sollicité la régularisation d’une facture du 05 septembre 2023 au prorata de la surface, à savoir, le même montant pour l’année 2024, de sorte que, pour chaque année, [G] [M] était redevable de la somme de 54,52 euros puisqu’il est demandé le paiement de la somme de 109,04 euros pour les deux années.

Or, s’il est établi, que pour l’année 2024, [G] [M] a quitté les lieux en cours d’année et a refusé de communiquer son adresse, de sorte que la société demanderesse était en difficulté pour respecter les dispositions de l’article 23 alinéa 7 de la loi du 06 juillet 1989 qui commande au bailleur, un mois avant la régularisation, de communiquer au locataire le décompte par nature des charges, rien ne démontre qu’elle l’ait fait pour l’année 2023 et pour la facture d’eau du 05 septembre 2023.

Ainsi, il conviendra de déduire la somme de 54,52 euros du montant sollicité. Pour le surplus, ces charges sont établies par la demanderesse, celle-ci étant dans l’impossibilité de respecter l’exigence de communication et ayant, par ailleurs, adressé une lettre recommandée valant mise en demeure au 29 janvier 2025.

Ainsi, [G] [M] sera condamné au paiement de la somme de 172,31 euros, la métholodie de calcul selon le prorata apparaissant adaptée malgré l’absence de stipulation contractuelle.

Enfin, concernant les réparations locatives, si la société civile immobilière JETI 2 produit une facture du 06 décembre 2024, cette dernière pose une double difficulté : d’une part, le juge n’est pas mis en situation d’apprécier si les dépenses effectuées sont en lien direct avec les éventuelles dégradations locatives, de sorte qu’il n’est possible de les imputer à une éventuelle faute de [G] [M] dans la jouissance des lieux et, d’autre part, la facture est libellé au nom de [T] [R] et non de la société civile immobilière SCI JETI 2, de sorte qu’il n’est pas certain que celle-ci ait engagé cette dépense, quand bien même [T] [R] est le gérant de la demanderesse.

L’ensemble de ces éléments ne permet pas de faire droit à la demande formulée au titre des réparations locatives.

En conséquence, pour les loyers et les charges locatives, [G] [M] sera condamné à régler la somme globale de 1 834,35 euros à la société civile immobilière JETI 2 après déduction du solde de charges 2023 à hauteur de 17,96 euros et du dépot de garantie de 560,00 euros qui n’a pas été restitué, sans preuve en ce sens de la demanderesse.

Comme le dépôt de garantie est déduit des sommes dues, la demande de compensation à titre reconventionnel est sans objet.

2. Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du Code civil dispose que “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment”.

En l’espèce, [G] [M] sollicite des délais de paiement les plus larges, faisant état de ressources constitués de l’allocation de solidarité spécifique d’un montant de 599,23 euros au 19 août 2025 et de charges constitués de plusieurs mensualités liées à des crédits à la consommation et au règlement d’une créance auprès d’un commissaire de justice, soit 406,12 euros.

Dans la mesure où il ne justifie pas d’autres charges à ce jour, il justifie bien d’une situation qui ne lui permet pas de régler l’intégralité de la créance en une seule fois. De ce fait, il convient de l’autoriser à régler la créance de 1.834,35 euros sous la forme de 18 mensualités de 100,00 euros et une dix-neuvième composée du reliquat de la créance et des éventuels intérêts.

3. Sur les demandes accessoires

Partie perdante, [G] [M] sera condamné à payer à la société JETI 2 la somme de 500,00 euros à la société demanderesse au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par ailleurs, il sera condamné aux dépens de l’instance.

4. Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire du présent jugement sera constatée sur le fondement de l’article 514 du Code de Procédure Civile, eu égard à l’ancienneté de l’affaire et de l’importante de mettre en place les délais de paiement et le recouvrement progressif de la créance.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE [G] [M] à payer à la société civile immobilière SCI JETI 2 la somme de 1.834,35 euros avec intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2025, date de la mise en demeure ;

AUTORISE [G] [M] à régler la somme de 1.834,35 euros sous la forme de 18 mensualités de 100,00 euros au plus tard le 15 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du jugement et une 19ème et dernière mensualité constituée du reliquat de la créance ;

DIT que les paiements seront imputés en priorité sur le capital ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

RAPPELLE qu’au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

CONDAMNE [G] [M] à payer à la société civile immobilière SCI JETI 2 la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procedure civile ;

CONDAMNE [G] [M] aux entiers dépens ;

REJETTE le surplus des demandes de la société civile immobilière SCI JETI 2 et de [G] [M] -;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire d’Arras, site Salengro, le 14 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge, et par le greffier.

Le greffier, Le juge,