TRIBUNAL JUDICIAIRE

d’ARRAS

SITE SALENGRO

N° RG 25/00745

N° Portalis DBZZ-W-B7J-E7DX

JUGEMENT DU 23 Octobre 2025

S.C.I. LANOTRE

C/

[U] [Z]

[D] [N]

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Après débats à l’audience publique du 19 Septembre 2025, sous la présidence de Jean-Charles MEDES, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sylvie BOURGOIS, Greffière,

Le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2025 ;

ENTRE :

S.C.I. LANOTRE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par [H] [T], associé et gérant de la société et [F] [Z] épouse [T], associée

ET :

M. [U] [Z],

demeurant [Adresse 2]

comparant

M. [D] [N],

demeurant [Adresse 2]

comparant

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière LANOTRE donnait à bail à [U] [Z] et [D] [N] une maison à usage d’habitation situé [Adresse 2] par acte sous seing privé du 1er octobre 2019 avec prise d’effet au même jour, pour un loyer mensuel de 550,00 euros avec une provision mensuelle sur charges de 20,00 euros avec révision annuel en fonction de la valeur de l’indice de référence des loyers.

Invoquant l’existence de loyers impayés, la société civile immobilière LANOTRE faisait signifier à [U] [Z] et [D] [N] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 8 avril 2025 et réclamant, dans un délai de deux mois, le paiement de la somme de 4.121,55 euros au titre de loyers dus au 1er mars 2025. Cet acte était signifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives le 10 avril 2025.

Estimant que ce commandement est resté infructueux, la société civile immobilière LANOTRE, par acte de commissaire de justice du 23 juin 2025 signifié à personne pour [D] [N] et à domicile pour [U] [Z], faisait assigner ces derniers devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’ARRAS aux fins de faire statuer sur les demandes suivantes :

— constater la résiliation du contrat de bail du 1er octobre 2019 ou, à défaut, en prononcer la résiliation ;

— condamner solidairement [U] [Z] et [D] [N] à payer la somme de 4.071,55 euros au titre des loyers impayés avec intérêts légaux en application de l’article 1231-6 du Code civil;

— ordonner leur expulsion des lieux loués et ainsi que tous occupants de leur chef ;

— les condamner solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’au départ effectif des lieux ;

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 400,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Pas-de-Calais le 27 juin 2025.

Le diagnostic social et financier est parvenu le 4 septembre 2025 au greffe : [U] [Z] et [D] [N] déclaraient percevoir des ressources mensuelles à hauteur de 1.800,00 euros et des charges d’un montant de 1.150,00 euros. Ils reconnaissent la dette locative, ayant été confrontés à des impayés à partir de l’année 2021 en raison des difficultés liées à l’activité de gérant d’un salon de coiffure et de l’arrêt de cette activité. Ils évoquent une dégradation des relations avec leurs propriétaires et la mise en place d’un accompagnement par une assistante sociale.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 septembre 2025, où elle a été retenue.

La société civile immobilière LANOTRE, représentée par [F] [T] née [Z] et [H] [T], ce dernier étant gérant de la société, renvoie au contenu de l’assignation en indiquant avoir perçu les loyers courants depuis plusieurs mois et la mise en place de la procédure judiciaire. Elle ne s’oppose pas sur d’éventuels délais de paiement et une suspension des effets de la clause résolutoire.

[U] [Z] et [D] [N] comparaissent en personne. Ils souhaitent rester dans le logement et reconnaissent la dette de loyers. Il est précisé que [U] [Z] est le frère de [F] [T] née [Z], associée de la société demanderesse. Ils proposent, en plus du loyer courant, le paiement de la somme de 100,00 euros par mois.

L’affaire été mise en délibéré au 23 octobre 2025, par jugement mis à disposition au greffe

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ DE L’ACTION EN RESOLUTION JUDICIAIRE ET EN EXPULSION :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Pas-de-Calais par voie électronique enregistrée le 27 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, le commandement de payer du 8 avril 2025 a bien été notifié à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 10 avril 2025.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

L’article 1224 du Code civil énonce que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

En l’espèce, il ressort des conditions générales jointes au contrat de bail du 1er octobre 2019 la stipulation d’une clause intitulée “XI. CLAUSE RESOLUTOIRE – CLAUSES PENALES” et rédigée en ces termes : “à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer, des charges justifiées, du dépôt de garantie et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit”.

Conformément aux dispositions légales et contractuelles, le commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 avril 2025 à [U] [Z] et [D] [N] pour des loyers échus d’un montant de 4.121,55 euros au 08 avril 2025 sans que la situation ne soit pleinement régularisée dans le délai imparti de deux mois, de sorte que la clause résolutoire a acquis ses effets au 09 juin 2025.

III. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

En l’espèce, La société civile immobilière LANOTRE produit un décompte actualisé démontrant que [U] [Z] et [D] [N] lui doivent, au 1er juin 2025, la somme de 4.071,55 euros, cette somme n’étant pas contestée par [U] [Z] et [D] [N].

Au regard de ces éléments, il convient de condamner solidairement [U] [Z] et [D] [N] au paiement de la somme de 4.071,55 euros à la société civile immobilière LANOTRE, la solidarité des locataires étant expressément prévue dans les conditions générales du contrat au sein de la clause “XII. SOLIDARITE – ELECTION DE DOMICILE”

IV. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) ».

En l’espèce, [U] [Z] et [D] [N] sollicitent le bénéfice de délais de paiement par le paiement de mensualités de 100,00 euros par mois en plus du loyer courant.

Les bailleurs ne s’y opposent, en précisant être favorables sous réserve du respect de ce nouvel engagement.

Au soutien de leurs demandes reconventionnelles , [U] [Z] et [D] [N] n’apportent aucun élément de nature à apprécier objectivement la teneur de leur situation financière ; toutefois, avec la reprise des loyers courants, ils démontrent être en capacité de régler leurs dettes. Ainsi, ils seront autorisés à régler leur créance en 35 mensualités de 100,00 euros et une trente-sixième constituée du reliquat.

De ce fait, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Le présent jugement prévoit que tout nouveau défaut de paiement des loyers et charges courants ou toute défaillance dans le respect des modalités des délais de paiement entraînera la condamnation solidaire de [U] [Z] et [D] [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation dont le montant sera égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. [U] [Z] et [D] [N] ont également été averti que tout manquement aux modalités de délais de paiement entraînerait la reprise des effets de la clause résolutoire et notamment l’expulsion.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Au regard de la situation financière de [U] [Z] et [D] [N], la demande formée sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile sera rejetée.

En revanche, ils seront in solidum condamnés au paiement de l’intégralité des dépens de la présente instance, comprenant notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

L’exécution provisoire du présent jugement sera constatée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Arras, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er octobre 2019 entre la société civile immobilière LANOTRE d’une part, et [U] [Z] et [D] [N], d’autre part, concernant l’immeuble situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 09 juin 2025 ;

CONDAMNE solidairement [U] [Z] et [D] [N] à verser à la société civile immobilière LANOTRE la somme de 4.071,55 euros (décompte arrêté au 1er juin 2025) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation avec intérêts au taux légal à compter du 08 avril 2025, date de la signification du commandement de payer ;

AUTORISE [U] [Z] et [D] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100,00 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour [U] [Z] et [D] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, La société civile immobilière SCI LANOTRE puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que pour les meubles, les dispositions des articles L433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution seront appliquées ;

* que [U] [Z] et [D] [N] soient solidiarement condamnés à verser à la société civile immobilière LANOTRE, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, et qui sera fixée à un montant de 570,00 euros ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum [U] [Z] et [D] [N] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement, frais et dépens compris ;

DIT que le présent jugement sera notifié par les soins du greffe à Monsieur le Préfet du Pas-de-Calais.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 23 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge, et par le greffier.

Le greffier, Le juge,