MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 15 Septembre 2025

DOSSIER : N° RG 23/01005 – N° Portalis DBX4-W-B7H-RV42

NAC : 50A

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 1

JUGEMENT DU 15 Septembre 2025

PRESIDENT

Madame KINOO, Vice-Présidente

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame CHAOUCH, Greffier

DEBATS

à l’audience publique du 02 Juin 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée le

à

DEMANDEUR

M. [D] [X]

né le 21 Janvier 1952 à [Localité 8], demeurant [Adresse 7]

représenté par Maître Catherine BENOIDT-VERLINDE de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 195

DEFENDERESSES

S.A.S. GROUPE ACANTYS, RCS [Localité 9] 448 693 069, dont le siège social est sis [Adresse 2]

S.E.L.A.R.L. AEGIS, prise en la personne de Maître [F] [V], ès qualités de mandataire judiciaire de la SA GROUPE ACANTYS, dont le siège social est sis [Adresse 6]

S.C.P. CBF ASSOCIES prise en la personne de Maître [K], ès qualités d’administrateur judiciaire de la SAS GROUPE ACANTYS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentées par Maître Isabelle BAYSSET de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 330

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

Par acte reçu le 21 avril 2022 par Maître [S] [I], notaire à [Localité 9], M. [D] [X] a consenti à la Sas Groupe Acantys, promoteur, une promesse de vente portant sur une maison d’habitation avec terrain attenant sise [Localité 10], figurant au cadastre sous les références suivantes :

— Section AN, n° [Cadastre 4], [Adresse 3], d’une surface de 3 ares à 20 centiares

— Section AN, n° [Adresse 5], d’une surface de 5 ares à 97 centiares.

Cette promesse, d’une durée expirant le 30 juin 2023, a prévu une indemnité d’immobilisation due par la Sas Groupe Acantys à M. [X], fixée à la somme forfaitaire de 100 000 euros, payable selon le calendrier suivant : – versement de la somme de 50 000 euros dans les trente jours suivant la signature de la promesse, soit au plus tard le 21 mai 2022 ;

— versement de la somme de 50 000 euros au plus tard le 31 décembre 2022.

Le premier versement a été réalisé. En revanche, la Sas Groupe Acantys n’a pas procédé au second versement.

Suivant courrier du 27 janvier 2023 M. [X] a, en vain, mis la Sas Groupe Acantys en demeure, de s’acquitter dans un délai de quinze jours au plus, de la somme de 50 000 euros au titre de l’indemnité d’occupation qui était payable avant le 31 décembre 2022.

Par acte du 3 mars 2023, M. [X] a fait assigner la Sas Groupe Acantys devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir cette juridiction la condamner à lui verser la somme de 50 000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation.

Par jugement du 27 juin 2024, le tribunal de commerce de Toulouse a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la Sas Groupe Acantys.

Le 28 juin 2024, le juge de la mise en état a constaté l’interruption de l’instance.

Par actes du 30 juillet 2024, M. [X] a appelé en cause la Selarl Aegis ès qualités de mandataire judiciaire de la Sas Groupe Acantys, ainsi que la Scp CBF Associés ès qualités d’administrateur judiciaire.

L’ordonnance de clôture, avec fixation de l’affaire à l’audience du 2 juin 2025 tenue à juge unique, est intervenue le 20 février 2025.

Prétentions des parties

Au terme de l’assignation d’appel en cause valant dernières conclusions, M. [X] demande au tribunal de :

— constater que M. [X] est titulaire d’une créance en principal d’un montant de 54 621,24 euros, arrêtée au 26 juin 2024 à l’encontre de la Sas Groupe Acantys ;

— constater que M. [X] est titulaire d’une créance de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral d’un montant de 10 000 euros à l’encontre de la Sas Groupe Acantys ;

— constater que M. [X] est titulaire d’une créance de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— fixer la créance de M. [X] au passif du redressement judiciaire de la Sas Groupe Acantys à la somme de 69 621,24 euros

— ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de procédure collective.

En réponse, par conclusions signifiées le 20 novembre 2024, la Sas Groupe Acantys, la Selarl Aegis ès qualités de mandataire judiciaire et la Scp CBF Associés ès qualités d’administrateur judiciaire demandent au tribunal de :

— prononcer conformément à l’accord des parties la nullité de la promesse unilatérale de vente en date du 21 avril 2022 pour défaut de versement de l’indemnité d’immobilisation,

— débouter M. [X] de l’ensemble de ses prétentions,

A titre reconventionnel

— le condamner à restituer la somme de 50 000 euros perçue,

— le condamner au règlement d’une indemnité de 3 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

À titre subsidiaire

— dire que la créance de M. [X] ne peut être admise pour un montant supérieur à celui déclaré.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, le tribunal, tenu par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu’il ne sera statué sur les demandes des parties tendant à ‘dire et juger', que dans la mesure où elles constitueront des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

1. Sur le sort de l’indemnité d’immobilisation

L’acte signé le 21 avril 2022, qui fait la loi des parties, est une promesse de vente, M. [X] conférant à la Sas Groupe Acantys la faculté d’acquérir et cette dernière acceptant cette promesse mais se réservant la faculté d’en demander ou non la réalisation.

Il est stipulé :

— que la promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 30 juin 2023 à 16 heures et que la réalisation de la promesse aura lieu soit par la signature de l’acte authentique accompagnée du versement du prix notamment, soit par la levée d’option par le bénéficiaire à l’intérieur de ce délai, suivie de la signature de l’acte authentique,

— qu’en l’absence de levée d’option ou de signature de l’acte de vente dans le délai, le bénéficiaire sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant qui disposera alors librement du bien nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du bénéficiaire de l’acquérir.

Il est prévu le règlement d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 100 000 euros, payable en deux fois et il est stipulé en page 14 de la promesse que :

Le sort de l’indemnité d’immobilisation sera le suivant selon les hypothèses ci-après envisagée :

a) Elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix en cas de réalisation de la vente.

b) Elle restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible, faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais en présence de conditions suspensives réalisées.

c) Le tout, sauf l’exercice du droit de préemption par son titulaire ([Localité 9] Métropole) que ce soit au prix qui lui aurait été notifié ou à un prix inférieur accepté par le promettant, toute somme alors versée par le bénéficiaire lui sera restituée par le promettant dans les quinze jours de la signature de l’acte authentique de vente résultant de ladite préemption.

Dans l’hypothèse où la somme convenue au titre de l’indemnité d’immobilisation dont il a été question ne serait pas versée ou remise au notaire dépositaire dans le délai imparti, les présentes seront considérées comme nulles et non avenues sans indemnité de part ni d’autre qu’après mise en demeure adressée au promettant restée infructueuse passé un délai de QUINZE (15) jours.

L’acte ne prévoit aucune condition suspensive particulière, et il n’est pas contesté que celles ‘de droit commun’ sont accomplies.

Si la Sas Groupe Acantys a procédé au premier versement de 50 000 euros, elle n’a pour autant pas procédé au second versement.

La clause invoquée en défense, prévoyant qu’à défaut d’avoir versé la somme convenue au titre de l’indemnité d’immobilisation au notaire dépositaire dans le délai imparti, la promesse sera nulle sans indemnité de part et d’autre est en premier lieu inexacte, la nullité étant la sanction encourue lorsque les conditions de formation du contrat n’ont pas été respectées. En second lieu, pareille clause, bien que contenue dans un acte rédigé par un notaire, s’avère insusceptible de recevoir application lorsque sont prévus deux versements de l’indemnité d’immobilisation et que le premier a été versé, ce qui est le cas en l’espèce ; l’application invoquée en défense conduirait à soumettre la validité d’un acte à la volonté du seul bénéficiaire de celui-ci.

La clause litigieuse est en troisième lieu contradictoire avec celle stipulant que l’indemnité d’immobilisation restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible, faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais en présence de conditions suspensives réalisées.

Dès lors, l’indemnité d’immobilisation stipulée à l’acte, qui constitue la contrepartie de l’immobilisation du bien pendant la durée laissée au bénéficiaire pour lever l’option si celui-ci ne le fait pas, doit rester acquise au promettant soit M. [X] au cas présent.

La Sas Groupe Acantys sera en conséquence déboutée de sa demande tendant à la condamnation de M. [X] à lui restituer la somme de 50 000 euros.

La créance de M. [X] au titre du reliquat d’indemnité d’immobilisation sera fixée au passif de la procédure collective de la Sas Groupe Acantys à la somme de 50 000 euros, outre intérêts au taux légal du 27 janvier 2023 au 26 juin 2024, date du jugement d’ouverture, soit un total de 54 621,24 euros correspondant au montant de la déclaration de créance du 5 juillet 2024.

La demande de la Sas Groupe Acantys, la Selarl Aegis ès qualités de mandataire judiciaire et la Scp CBF Associés ès qualités d’administrateur judiciaire tendant au prononcé de l’annulation de la promesse de vente sera rejetée.

2. Sur la demande au titre du préjudice moral

Il est vérifié que M. [X] a procédé le 26 juillet 2024 à un complément de déclaration de créance, ajoutant une créance indemnitaire de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral.

Toutefois, faute pour M. [X] de justifier de la réalité du préjudice moral qu’il allègue, sa demande à ce titre sera rejetée.

3. Sur les frais du procès

Les dépens seront fixés au passif de la procédure collective de la Sas Groupe Acantys. Ils ne peuvent pas relever du traitement préférentiel prévu à l’article L. 622-17 du code du commerce n’étant utiles au déroulement de la procédure collective ou n’étant pas dus par la Sas Groupe Acantys en contrepartie d’une prestation à lui fournie après le jugement d’ouverture.

La demande indemnitaire de M. [X] au titre des frais irrépétibles se heurte à la règle de la suspension des poursuites individuelles de l’article L. 622-21 du code de commerce qui vise toutes les actions qui tendent à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent à raison d’une créance ayant son origine antérieurement au jugement d’ouverture de la procédure collective et qui oblige le créancier à déclarer sa créance au passif ; M. [X] ne justifiant pas avoir procédé à cette formalité au titre de sa créance sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, celle-ci est inopposable à la procédure collective en application de l’article L. 622-26 alinéa 2 du code de commerce et ne peut même pas être fixée.

La Sas Groupe Acantys, la Selarl Aegis ès qualités de mandataire judiciaire et la Scp CBF Associés ès qualités d’administrateur judiciaire seront déboutés de leur demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Déboute la Sas Groupe Acantys, la Selarl Aegis ès qualités de mandataire judiciaire et la Scp CBF Associés ès qualités d’administrateur judiciaire de leur demande tendant à l’annulation de la promesse de vente consentie par M. [X] le 21 avril 2022,

Déboute la Sas Groupe Acantys, la Selarl Aegis ès qualités de mandataire judiciaire et la Scp CBF Associés ès qualités d’administrateur judiciaire de leur demande de condamnation de M. [X] à restituer la somme de 50 000 euros correspondant au premier versement de l’indemnité d’immobilisation,

Fixe à 54 621,24 euros la créance de M. [D] [X] au passif de la procédure collective de la Sas Groupe Acantys, au titre du reliquat d’indemnité d’immobilisation outre intérêts au taux légal du 27 janvier 2023 au 26 juin 2024,

Déboute M. [X] de sa demande au titre du préjudice moral,

Fixe les dépens au passif de la Sas Groupe Acantys,

Déboute M. [X] de sa demande tendant au traitement préférentiel des dépens,

Déclare inopposable à la procédure collective la créance alléguée par M. [X] au titre des frais irrépétibles,

Déboute la Sas Groupe Acantys, la Selarl Aegis ès qualités de mandataire judiciaire et la Scp CBF Associés ès qualités d’administrateur judiciaire de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, La Présidente,