TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 6]

N° RG 24/00386 – N° Portalis DBZZ-W-B7I-E2ML

JUGEMENT 21 Novembre 2025

Minute:

Etablissement EPIC – PAS DE [Localité 8] HABITAT

C/

[L] [U], [F] [T] épouse [U]

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Après débats à l’audience publique du 15 Septembre 2025, sous la présidence de Morgane LACIRE, Juge des contentieux de la protection, assistée de Marie-Astrid LECONTE, adjointe administrative faisant fonction de greffière,

Le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 21 Novembre 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

EPIC – PAS DE [Localité 8] HABITAT,

immatriculé au RCS d'[Localité 7] sous le n°344 077 672

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Madame [M] [C], munie d’un pouvoir de

représentation

ET :

DEFENDEURS :

M. [L] [U]

né le 02 Décembre 1975,

demeurant [Adresse 4]

non comparant

Mme [F] [T] épouse [U],

demeurant [Adresse 1]

non comparante

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 20 mai 2019, l’EPIC PAS DE [Localité 8] HABITAT a donné à bail à M. [L] [U] et Mme [F] [T] épouse [U] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 526,97 euros révisable annuellement et 98,49 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC PAS DE [Localité 8] HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Il a ensuite fait assigner M. [L] [U] et Mme [F] [T] épouse [U] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 7] par un acte de commissaire de justice du 21 novembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 mai 2025, renvoyée à celle du 15 septembre 2025.

A cette audience, l’EPIC PAS DE [Localité 8] HABITAT – représenté par Mme [M] [C] – demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ; d’ordonner l’expulsion de M. [L] [U] et Mme [F] [T] épouse [U] ; et de les condamner solidairement au paiement de la somme actualisée de 15 223,49 euros avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges,d’une somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

L’EPIC PAS DE [Localité 8] HABITAT est opposé à la demande de délais de paiement compte tenu de la facturation d’un surloyer en l’absence de justification des ressources du couple, et de l’absence de reprise du paiement intégral du loyer.

M. [L] [U] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais sollicite des délais de paiement à hauteur de 900 euros par mois au total en règlement de l’arriéré, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que convoquée par acte de commissaire de justice signifié par remise à personne présente au domicile le 21 novembre 2024, Mme [F] [T] épouse [U] n’est ni présente ni représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Pas-de-[Localité 8] par la voie électronique le 25 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’EPIC PAS DE [Localité 8] HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 21 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu le 20 mai 2019 contient une clause résolutoire (article II-6) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 août 2024 (M. [U]) et le 20 août 2024 (Mme [U]), pour la somme en principal de 7 471,40 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 21 octobre 2024.

L’expulsion de M. [L] [U] et Mme [F] [T] épouse [U] sera ordonnée, en conséquence.

Sur les demandes de condamnation au paiement

L’EPIC PAS DE [Localité 8] HABITAT produit un décompte démontrant que M. [L] [U] et Mme [F] [T] épouse [U] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 15 233,49 euros à la date du 12 septembre 2025.

M. [L] [U] et Mme [F] [T] épouse [U] ne font valoir aucun moyen de nature à contester sérieusement l’absence de paiement du loyer pendant plusieurs mois, ni même le montant des sommes réclamées.

En outre, le contrat de bail contient une clause (article II-5) qui prévoit expressément la solidarité à la dette entre les locataires.

M. [L] [U] et Mme [F] [T] épouse [U] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme de 15 233,49 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 9415,7 euros à compter de l’assignation (21 novembre 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus.

M. [L] [U] et Mme [F] [T] épouse [U] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 13 septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. […]"

L’article 24 VII de cette même loi prévoit par ailleurs que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il ressort du diagnostic social et financier, des débats de l’audience et des pièces versées au dossier que M. [U] a reconnu à l’audience ne pas avoir envoyé les justificatifs de ses ressources, de sorte que les locataires se voient appliquer un surloyer depuis près d’un an et demi. M. [U] indique avoir un salaire de 1700 euros, outre une retraite militaire de 730 euros, et vivre seul depuis le départ de Mme [U] trois ans auparavant.

Si M. [U] justifie du paiement d’une somme totale de 900 euros, ce versement est le seul qui n’ait pas été rejeté depuis septembre 2024, et est par ailleurs inférieur au montant du loyer avec SLS.

M. [L] [U] n’ayant pas repris le versement intégral du loyer courant, il convient de rejeter sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

M. [L] [U] et Mme [F] [T] épouse [U], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC PAS DE [Localité 8] HABITAT, M. [L] [U] et Mme [F] [T] épouse [U] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 mai 2019 entre l’ EPIC PAS DE [Localité 8] HABITAT et M. [L] [U] et Mme [F] [T] épouse [U] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 21 octobre 2024;

DEBOUTE M. [L] [U] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à M. [L] [U] et Mme [F] [T] épouse [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [L] [U] et Mme [F] [T] épouse [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’EPIC PAS DE [Localité 8] HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement M. [L] [U] et Mme [F] [T] épouse [U] à verser à l’EPIC PAS DE [Localité 8] HABITAT la somme de 15 233,49 euros au titre de la dette locative et de l’indemnité d’occupation (décompte arrêté au 12 septembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2024 sur la somme de 9415,7 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DEBOUTE M. [L] [U] et Mme [F] [T] épouse [U] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE solidairement M. [L] [U] et Mme [F] [T] épouse [U] à verser à l’EPIC PAS DE [Localité 8] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 13 septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [U] et Mme [F] [T] épouse [U] à verser à l’EPIC PAS DE [Localité 8] HABITAT une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [U]Mme [F] [T] épouse [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture du Pas-de-[Localité 8] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 21 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,