TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ARRAS

N° RG 25/00174 – N° Portalis DBZZ-W-B7J-FA7U

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 JANVIER 2026

Débats à l’audience des référés tenue le 08 Janvier 2026 par Madame ASTORG, Présidente du tribunal judiciaire d’ARRAS, assistée de Madame LECLERCQ, Greffier, et en présence de Madame [Z] et Madame [J], attachées de justice.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2026, par Madame ASTORG, Présidente, juge des référés, qui a signé la minute de la présente ordonnance ainsi que Madame LECLERCQ, Greffier.

DANS L’INSTANCE OPPOSANT

Monsieur [W] [P]

Né le 08 Janvier 1961 à [Localité 13] (ALGERIE), demeurant [Adresse 5]

Représenté par M^e Valentin GUISLAIN, avocat au barreau de BETHUNE

Madame [O] [X]

Née le 30 Juillet 1962 à [Localité 8], demeurant [Adresse 5]

Représentée par M^e Valentin GUISLAIN, avocat au barreau de BETHUNE

DEMANDEURS

À

S.A.R.L. DUTAKOTEK, prise en la personne de son représentant légal et en son établissement situé à [Localité 6]

Dont le siège social est sis [Adresse 4] et son établissement sis [Adresse 7]

Représentée par M^e Samuel WILLEMETZ, avocat au barreau d’ARRAS, substitué par M^e Alexis FATOUX, avocat au barreau d’ARRAS

DEFENDEUR

Nous, Madame ASTORG, Présidente, juge des référés,

DEBATS

Après que les parties ou leurs conseils ont été entendus en leurs explications et plaidoiries à l’audience publique du 08 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2026 par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 mars 2017, M. [W] [P] et Mme [O] [X] a donné à bail commercial à la SAS Générale Thermique un local situé n°[Adresse 3], composé d’un entrepôt de stockage, d’un bureau, de locaux sanitaires et d’un parking de 4 véhicules, pour une durée de 9 ans à compter du 22 mars 2017, stipulant une clause d’indexation et moyennant un loyer annuel de 31.200 euros.

Par acte sous seing privé du 22 mars 2017, M. [W] [P] et Mme [O] [X] a donné à bail commercial à la SAS Générale Thermique un local situé n°[Adresse 2], composé d’un local artisanal de stockage de matériel avec distribution et vente au public, complété de bureaux et d’un parking en façade de 4 véhicules, pour une durée de 9 ans à compter du 22 mars 2017, stipulant une clause d’indexation et moyennant un loyer annuel de 21.600 euros.

Suivant jugement du tribunal de commerce d’Arras du 16 octobre 2024, un plan de cession de la SAS Générale Thermique a été arrêté et le transfert judiciaire des baux conclus avec M. [W] [P] et Mme [O] [X] à la SARL Dutakotek a été ordonné.

Par acte de commissaire de justice signifié le 28 août 2025, M. [W] [P] et Mme [O] [X] ont fait délivrer à la SARL Dutakotek un commandement de payer la somme de 7.118,10 euros au titre des loyers et charges impayés en vertu du bail portant sur le local situé [Adresse 11] [Localité 1] et du coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice signifié le 28 août 2025, M. [W] [P] et Mme [O] [X] ont fait délivrer à la SARL Dutakotek un commandement de payer la somme de 10.218 euros au titre des loyers et charges impayés en vertu du bail portant sur le local situé [Adresse 10] et du coût de l’acte.

Les commandements de payer n’ont pas été fructueux dans le délai d’un mois.

Par acte de commissaire de justice signifié le 7 octobre 2025, M. [W] [P] et Mme [O] [X] ont fait assigner la SARL Dutakotek devant le tribunal judiciaire d’Arras statuant en référé aux fins de :

Condamner la SARL Dutakotek à leur payer la somme de 22.027,52 euros à titre de provision au titre des loyers commerciaux,Condamner la SARL Dutakotek à leur payer la somme de 4.123 euros à titre de provision au titre de la taxe foncière,Condamner la SARL Dutakotek à leur payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner la SARL Dutakotek aux frais et dépens.

Lors de l’audience du 08 janvier 2026, M. [W] [P] et Mme [O] [X], par l’intermédiaire de leur conseil, aux termes de leurs dernières conclusions, demandent au juge des référés, de :

Condamner la SARL Dutakotek à leur payer la somme de 44.055,04 euros à titre de provision au titre des loyers commerciaux, Condamner la SARL Dutakotek à leur payer la somme de 4.123 euros à titre de provision au titre de la taxe foncière,Condamner la SARL Dutakotek à leur payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner la SARL Dutakotek aux frais et dépens.Ils se fondent sur les dispositions des articles 834 et 835 du Code de procédure civile. Ils exposent que le loyer commercial est fixé pour l’entrepôt de stockage avec bureau et sanitaires, à la somme annuelle de 31 200 euros, soit 2.600 euros par mois avec indexation annuelle (index initial 108,56 ; index actuel 135,87), soit un loyer révisé un trimestre n°1 de 2025 à 27 033,82 € (soit 2.252,81 euros par mois). Ils indiquent que le loyer commercial est fixé pour le local de stockage de matériel, distribution et point de vente au public avec bureau et parking, à la somme annuelle de 21 600 euros, soit initialement 1 800 euros par mois, avec indexation annuelle (index initial 108,56 ; index actuel 135,87) soit un loyer révisé un trimestre n°1 de 2025 à 39 048,86 (soit 3.254,07 euros par mois). Ils soutiennent que les loyers commerciaux des mois de juin 2025 à janvier 2026 n’ont pas été payés, de sorte que la SARL Dutakotek est à ce jour débitrice de la somme de 44.055,04 euros. Ils s’estiment fondés à solliciter la condamnation de la défenderesse à leur payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, eu égard aux frais irrépétibles occasionnés par la présente procédure et qui ne résultent que de l’attitude manifestée par la SARL Dutakotek.

En réponse aux conclusions adverses, ils soutiennent que ce sont les baux commerciaux et non les commandements de payer qui justifient l’obligation en paiement. Ils font valoir qu’aucune fuite n’existe depuis que le bail a été repris par la SARL Dutakotek. Ils soutiennent avoir fait réaliser les travaux de réfection de la toiture qui s’imposaient et produisent aux débats la facture desdits travaux. Ils ajoutent qu’un procès-verbal de constat réalisé le 7 décembre 2023 par Me [K] [Y] a relevé l’absence de fuite et d’infiltration sur le chéneau et les murs des locaux donnés à bail. Ils font valoir qu’aucune impossibilité d’exploiter les lieux n’existe puisqu’aucun désordre n’existe. Ils soutiennent que la SARL Dutakotek ne s’est jamais plainte d’aucun désordre, a toujours réglé ses loyers de la date de reprise du bail jusqu’au 31 mai 2025 et n’a aucunement notifié de congé en rapport avec l’état de l’immeuble. Ils rappellent que le locataire ne peut invoquer l’exception d’inexécution pour échapper au paiement des loyers et charges, sauf à prouver que les locaux sont devenus totalement impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, et que si le locataire peut encore utiliser les lieux selon leur destination, il ne peut se soustraire au paiement des loyers.

Ils soutiennent que les factures produites aux débats par la SARL Dutakotek datent de 2024 et portent sur d’autres immeubles occupés par la défenderesse, de sorte qu’elles ne peuvent justifier des délais de paiement. Ils exposent rencontrer de vives difficultés à ne pas pouvoir rembourser leurs emprunts bancaires du fait de la mauvaise foi de la défenderesse.

Enfin, ils soutiennent qu’il est justifié de l’envoi de l’avis de taxe foncière à la SARL Dutakotek.

***

La SARL Dutakotek, par l’intermédiaire de son conseil, demande au juge des référés, de :

A titre principal,

Rejeter toutes les demandes, fins, et prétentions de M. [W] [P] et Mme [O] [X], Dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de M. [W] [P] et Mme [O] [X] tendant à obtenir le paiement de la somme de 22.027,52 euros à titre de provision au titre des loyers commerciaux et 4.123 euros à titre de provision au titre de la taxe foncière, Y faisant droit

Se déclarer incompétent pour statuer sur les demandes de M. [W] [P] et Mme [O] [X], et, en conséquence renvoyer les parties à mieux se pourvoir, A titre subsidiaire,

Lui accorder des délais rétroactifs de paiement de 24 mois en application des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil pour régler sa dette locative d’un montant de 26.150,52 euros, à compter de la signification de la décision à intervenir, En tout état de cause,

Condamner M. [W] [P] et Mme [O] [X] à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Elle invoque l’existence de contestations sérieuses en raison de l’imprécision des commandements de payer en date du 28 août 2025. Elle soutient qu’aucun des deux commandements délivrés le 28 août 2025 ne comportent un décompte permettant au locataire de comprendre ce que recouvre ces sommes. Elle ajoute qu’aucune mention n’est également faite dans les commandements permettant de préciser la nature des sommes réclamées. Elle fait valoir que les commandements délivrés par les bailleurs ne sont pas précis et ne satisfont pas aux exigences de fond imposées par la loi et la jurisprudence. Elle estime donc qu’il existe des contestations sérieuses affectant la validité des commandements de payer en date du 28 août 2025, de sorte qu’il n’y a lieu à référé.

Elle invoque également l’existence de contestations sérieuses en raison du manquement du bailleur à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible. Elle soutient que les locaux loués sont l’objet de dégâts des eaux récurrents depuis plusieurs années. Elle fait valoir qu’à ce jour, elle se trouve dans l’impossibilité absolue de les exploiter conformément à l’usage auquel ils sont destinés. Elle indique qu’à chaque épisode pluvieux, les locaux sont affectés de désordres très importants, consistant notamment en des infiltrations d’eau en toiture ainsi que des remontées capillaires tout le long des murs des locaux loués. Elle ajoute que le parking permettant d’accueillir les salariés est systématiquement inondé le rendant impraticable et ne permettant pas l’accueil desdits salariés dans des conditions décentes et respectueuses des dispositions applicables en matière de droit du travail. Elle soutient que l’état d’humidité des locaux loués ne permet pas de stocker le matériel de chauffage et de climatisation sans risque d’une altération définitive de ce dernier. Elle fait valoir qu’elle a été contrainte de déplacer son exploitation dans des locaux alentours dont elle disposait sur les communes de [Localité 9] et de [Localité 12]. Elle soutient qu’elle a également dû se résoudre à notifier aux bailleurs sa volonté de quitter les locaux à l’échéance.

Elle fait valoir que les bailleurs n’ont jamais réalisé les travaux sollicités et lui incombant permettant notamment de remédier aux infiltrations en toiture. Elle soutient que le précédent locataire, la SAS Générale Thermique se plaignait déjà de l’état des locaux loués. Elle indique qu’un premier procès-verbal de constat avait été dressé en 2018 afin de rapporter la preuve des désordres affectant les locaux et empêchant l’exploitation du preneur. Elle ajoute qu’en 2020, un autre constat avait été réalisé par un commissaire de justice, les conclusions de ce constat rapportant également la preuve des infiltrations multiples affectant les locaux loués. Elle fait valoir que faute de réalisation des travaux par les bailleurs aux fins de remédier aux infiltrations, la SAS Générale Thermique avait été contrainte de solliciter en référé la réalisation des travaux incombant à son bailleur. Elle indique que selon une ordonnance du 16 novembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Arras avait condamné les bailleurs à exécuter certains travaux outre la consignation d’une partie du loyer en considération de l’impossibilité de jouir des locaux conformément à la destination contractuelle. Elle soutient que depuis aucun travaux n’a été effectué en toiture afin de permettre de remédier aux infiltrations.

Elle fait valoir qu’une procédure au fond est actuellement pendante devant le tribunal judiciaire d’Arras aux fins de déterminer l’imputabilité des travaux, et par conséquent le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le preneur. Elle soutient que le juge des référés ne saurait se substituer au juge du fond pour apprécier le caractère dû ou indu des sommes réclamées par le bailleur. Elle estime donc que la demande des bailleurs se heurte à des contestations sérieuses faisant obstacle à la compétence du juge des référés.

Enfin, elle soutient qu’il serait particulièrement inéquitable de laisser à sa charge les frais qu’elle a dû engager pour assurer sa défense dans la présente instance.

A titre subsidiaire, elle soutient que les difficultés de paiement du loyer rencontrés résultent de l’état des locaux loués impropres à la destination contractuelle. Elle soutient que le caractère inexploitable résulte de l’inaction des bailleurs à remédier aux désordres survenus dans les locaux loués. Elle fait valoir que cette situation l’a contraint à déplacer l’entièreté de son activité devant être exercée dans les locaux loués sur d’autres sites. Elle précise que ces sites n’étaient pas destinés à abriter une telle activité, de sorte qu’il a été nécessaire de réaliser d’importants travaux d’aménagement afin de permettre l’accueil de l’activité et de l’ensemble des salariés. Elle ajoute que ces travaux ont engendré des frais très importants qui ont causé des difficultés de trésorerie. Elle soutient que conformément à l’attestation établie par son directeur administratif et financier, elle est en capacité de rembourser sa dette selon une période de 24 mois.

MOTIFS

Sur les demandes de paiement et de provision au titre des loyers impayés

En application de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, en l’absence d’un décompte locatif clair et précis produit aux débats, permettant d’identifier chaque échéance échue et impayée et d’établir le montant de la créance, compte tenu notamment de l’indexations des loyers, M. [W] [P] et Mme [O] [X] ne rapportent pas la preuve de l’obligation de paiement dont ils se prévalent.

M. [W] [P] et Mme [O] [X] ne produisent pas de décompte actualisé permettant au juge des référés de s’assurer de la réalité des sommes dues comme réclamées dans les commandements de payer signifiés.

En outre, il ressort des exemplaires des commandements de payer délivrés le 28 août 2025, produits aux débats, qu’aucun décompte détaillé n’a été annexé aux commandements de payer lors de leur délivrance le 28 août 2025. A défaut de l’indication précise des sommes commandées, loyers ou charges détaillées et dates d’échéances impayées, les actes ne permettent pas au preneur d’identifier clairement et de manière précise les causes des sommes réclamées, leur bien-fondé et leurs dates d’échéances.

Dès lors, l’obligation se heurte à une contestation sérieuse au sens de l’article 835 du code de procédure civile.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes de provision de M. [W] [P] et Mme [O] [X], ni sur les demandes qui y sont liées.

Sur les dépens et frais irrépétibles

M. [W] [P] et Mme [O] [X], succombant, seront condamnés aux dépens, et, par voie de conséquence, il convient de les débouter de leur demande formée au titre des frais irrépétibles.

Il n’apparaît pas inéquitable de ne pas faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, statuant en référés, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, par application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais, dès à présent,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes M. [W] [P] et Mme [O] [X] ;

DEBOUTONS M. [W] [P] et Mme [O] [X] de leur demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTONS la SARL Dutakotek de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [W] [P] et Mme [O] [X] aux dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que cette décision est de droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et la présidente a

signé avec le greffier.

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,