5AA Minute N°

N° RG 25/00112 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GTXK

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 19 SEPTEMBRE 2025

PRESIDENT

Monsieur POUL Jocelyn, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [L] [N]

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par Maître Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, substituée par Maître Philippe BROTTIER, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEURS

Madame [K] [C]

née le 27 Mai 1997 à [Localité 7],

et

Monsieur [V] [D]

né le 14 Février 1997 à [Localité 8],

demeurant tous deux [Adresse 3]

Non comparants, non représentés

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 23 MAI 2025

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 29 AOUT 2025, DATE PROROGEE AU 05 SEPTEMBRE 2025, PUIS 19 SEPTEMBRE 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé daté du 30 novembre 2022, ayant pris effet le 27 février 2023, les époux [O] ont donné à bail à Monsieur [V] [D] et Madame [K] [C] une maison d’habitation située à [Localité 6] ([Localité 9]), [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 600 € augmenté de 35 € à titre de provision sur charges.

Par acte du 23 février 2023, la SAS Action Logement Services s’est portée caution des locataires, dans le cadre du dispositif “VISALE” créé par convention entre l’Etat et l’Union Economique et Sociale pour le Logement.

En raison de l’existence d’incidents de paiement, le bailleur a fait jouer l’engagement de caution de la SAS Action Logement Services, en sorte que cette dernière lui a réglé le 25 avril 2024 la somme de 2 575 € au titre des sommes dues par Monsieur [V] [D] et Madame [K] [C].

Indiquant agir en vertu des dispositions de l’article 2306 du code civil, la SAS Action Logement Services a fait signifier le 13 mai 2024 à Monsieur [V] [D] et Madame [K] [C] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail, ceci aux fins d’obtenir le paiement de la somme principale de 2 575 €. Ce commandement a été signifié à la Commission de coordination des actions de prévention contre les expulsions locatives de la [Localité 9] le 14 mai 2024.

Par la suite, la SAS Action Logement Services a été amenée à régler au bailleur la somme supplémentaire de 300 €.

Par acte de commissaire de justice du 6 novembre 2024, la SAS Action Logement Services a fait assigner Monsieur [V] [D] et Madame [K] [C] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du présent tribunal, sur le fondement des articles 2305 et suivants du code civil, de même que de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, pour obtenir que soit constatée – subsidiairement prononcée – la résiliation du bail, et en conséquence ordonnée l’expulsion des locataires ; elle a sollicité en outre leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 2 094,14 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 575 € et de l’assignation pour le surplus ; elle a demandé que Monsieur [V] [D] et Madame [K] [C] soient solidairement condamnés à lui verser une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer augmenté des charges ; enfin, elle a sollicité une indemnité de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette assignation a été communiquée à la préfecture de [Localité 5] le 7 novembre 2024.

En cours d’instance, un diagnostic social et financier de Monsieur [V] [D] et Madame [K] [C] a été communiqué le 12 mars 2025.

Après un renvoi ordonné d’office en raison du nombre insuffisant de magistrats pour tenir l’audience, l’affaire a été retenue à l’audience du 23 mai 2025.

La SAS Action Logement Services fait valoir qu’en vertu de l’article 2306 du code civil, et dès lors qu’en sa qualité de caution elle a été amenée à payer la dette de Monsieur [V] [D] et Madame [K] [C], elle est subrogée à tous les droits qu’avait leur créancière, et que dès lors elle est admise à agir en résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire. A titre subsidiaire, elle propose que soit prononcée la résiliation du bail par manquement à l’obligation du preneur de régler les loyers. Enfin, elle souligne que les termes du contrat de cautionnement lui permettent d’agir également en fixation et recouvrement des indemnités d’occupation.

Assignés par remise de l’acte à étude, après vérification de l’exactitude de leur domicile, puis avisés par lettre simple de la date de renvoi, les défendeurs n’ont pas comparu à l’audience du 23 mai 2025, et n’y étaient pas représentés.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 2306 du code civil, dans sa rédaction applicable au moment de la signature du contrat de cautionnement, dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Cette disposition reconnaît à la caution le droit d’exercer, par la subrogation dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résolution du bail, lui permettant ainsi d’éviter que de nouveaux loyers viennent à échéance et de limiter ainsi le montant de la dette cautionnée.

Par ailleurs, les dispositions des articles 1346-1 et 1346-4 du code civil précisent que le subrogé l’est dans les droits, actions, privilèges ou hypothèques contre le débiteur, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

La convention État-UESL pour la mise en œuvre de VISALE indique dans son article 7.1. “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire)”.

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE conclu entre le bailleur et la SAS Action Logement Services, signé électroniquement reprend les termes de cette disposition dans son article 8.2, dans lequel la caution s’engage, dès la déclaration d’impayés de loyer, notamment, à “procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion”, précisant ensuite que “le processus de mise en jeu de la caution s’applique jusqu’à la date de récupération effective du logement dans la limite de la durée du contrat de cautionnement”.

Il n’est pas contestable que suivant acte du 23 février 2023, la SAS Action Logement Services a accepté de se porter caution des loyers dus par Monsieur [V] [D] et Madame [K] [C] en conséquence du contrat de bail conclu avec les époux [O], ceci à hauteur d’un loyer mensuel de 600 € augmenté de 35 € au titre de charges provisionnées.

Il n’est pas moins contestable que Monsieur [O] a entendu obtenir le bénéfice de cette caution, et qu’à ce titre, la SAS Action Logement Services lui a payé la somme totale de 2 875 € suivant quittances subrogatives des 25 avril et 17 juillet 2024 : dès lors, elle justifie de sa qualité pour agir en délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, de même qu’en résiliation du bail par suite du non respect du délai de deux mois visé à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En outre, conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, il a été délivré commandement de payer la somme de 2575 € le 13 mai 2024 dans un délai de deux mois, ce qui n’a pas été fait.

La clause résolutoire a donc pris effet le 14 juillet 2024.

Une indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à compter de cette date à hauteur du loyer augmenté des provisions sur les charges récupérables, soit 635 €.

L’expulsion sera ordonnée en tant que de besoin.

Les défendeurs seront condamnés solidairement à payer le montant de la dette, justifié par les quittances subrogatives, de 2094,14 €, en deniers ou quittances.

Enfin, il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner in solidum Monsieur [V] [D] et Madame [K] [C] aux dépens en ce inclus les frais du commandement de payer et d’assignation ainsi que sa dénonciation à Monsieur le préfet de la [Localité 9].

Aucune raison d’équité ne commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande en résiliation de bail formée par la SAS Action Logement Services ;

CONSTATE à la date du 14 juillet 2024 la résiliation du bail conclu entre Monsieur [W] [O] et [N] [O], d’une part, bailleurs, Monsieur [V] [D] et Madame [K] [C], d’autre part, preneurs, portant sur le logement situé à [Localité 6] [Adresse 1]), [Adresse 2] ;

CONSTATE que depuis cette date, Monsieur [V] [D] et Madame [K] [C] sont occupants sans droit ni titre du dit logement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [V] [D] et Madame [K] [C] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DIT qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de Monsieur [V] [D] et Madame [K] [C], en application des dispositions de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [D] et Madame [K] [C] à payer à la SAS Action Logement Services, en deniers ou quittances, la somme de 2 094,14 € (deux mille quatre-vingt-quatorze euros, quatorze centimes), arrêtée au 12 août 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2024 sur la somme de 1794,14 € et à compter du 6 novembre 2024 pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [V] [D] et Madame [K] [C] à payer à la SAS Action Logement Services, sous réserve pour cette dernière de justifier de quittances subrogatives correspondantes, une indemnité mensuelle d’occupation de 635 € (six cent trente-cinq euros), à compter du 1er août 2024 jusqu’à la libération des lieux ;

PRECISE que cette dernière condamnation sera in solidum jusqu’à temps que, le cas échéant, l’un quitte le logement avant l’autre et le fasse officiellement savoir au bailleur, ce dont il devra pouvoir justifier ;

DIT n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [D] et Madame [K] [C] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE