TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/06639 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZWKB

Minute : 24/1027

Société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES

Représentant : Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

S.A. SEYNA

Représentant : M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

C/

Monsieur [K] [X] [W] [V] [Y]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 18 Novembre 2024 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES,

demeurant [Adresse 8]

[Localité 3]

représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS

S.A. SEYNA,

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [X] [W] [V] [Y],

demeurant [Adresse 10]

[Adresse 10]

[Adresse 10]

[Localité 6]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 avril 2023, la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES a donné à bail à Monsieur [K] [V] [Y] un logement meublé situé [Adresse 10], à [Localité 6], pour une redevance mensuelle de 472.79 euros, outre une provision sur charges de 47.55 euros.

Par acte séparé du 10 avril 2023, la SA SEYNA a conclu un cautionnement pour le paiement des obligations de Monsieur [K] [V] [Y] au bénéfice du bailleur, pour une durée de 12 mois, tacitement reconductible et dans la limite de la somme de 36000 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 septembre 2023, la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES a fait signifier à Monsieur [K] [V] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1040.66 euros en principal, au titre des loyers impayés. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 6 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2024, la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES et la SA SEYNA ont fait assigner Monsieur [K] [V] [Y] aux fins de :

«  prononcer la résiliation judiciaire du bail,

«  condamner Monsieur [K] [V] [Y] à laisser libre de tout occupant de son chef et remettre les clefs à la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES à compter du jugement à intervenir,

«  ordonner, à défaut d’avoir libérer les lieux dans les temps impartis, l’expulsion de Monsieur [K] [V] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

«  dire que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux sera régi dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,

«  condamner Monsieur [K] [V] [Y] au paiement de la somme de 2094.05 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de mai 2024, montant à parfaire au jour du jugement avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, selon la répartition suivante :

o 2094.05 euros à la SA SEYNA,

«  le condamner au paiement à la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, jusqu’à libération effective des lieux,

«  le condamner au paiement de la somme de 1000 euros à la SA SEYNA en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 31 juillet 2023.

À l’audience du 16 septembre 2024, la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES et la SA SEYNA, représentées, maintiennent leurs demandes et actualisent leurs créances à la somme de 2362.77 euros au 7 août 2024, à hauteur de 268.72 euros pour le bailleur et 2094.05 euros pour la caution. Elles sont opposées à la demande de délais de paiement.

Elles soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elles ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La société SEYNA soutient qu’elle a été amenée à régler des sommes à la bailleresse en exécution de son engagement de caution, et que dès lors elle se trouve, conformément à l’article 1346-1 du code civil, subrogée dans les droits de celle-ci, pour agir contre les locataires en recouvrement des loyers et charges.

Monsieur [K] [V] [Y] demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il indique qu’il est étudiant. Il précise qu’il travaille en intérim. Il a repris le paiement de son loyer.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur les demandes de la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, d’une part, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 31 juillet 2023 en vue d’une audience prévue le 16 septembre 2024, soit plus de six semaines après.

D’autre part, la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 6 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 juillet 2024.

En conséquence, la demande de la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES aux fins de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur, notamment le décompte locatif, que la dette s’élève à 2362.77 euros, dont la somme de 268.72 euros due à la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES et 2094.05 euros due la SA SEYNA, soit un peu plus de quatre échéances. L’examen du décompte démontre des paiements, plus réguliers les derniers mois.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat. Néanmoins, le locataire justifie à l’audience d’une part de sa situation personnelle et financière, et d’autre part, d’avoir repris le paiement des échéances courantes du loyer, et être en mesure d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

Dès lors, il convient d’accorder un délai au locataire pour exécuter ses obligations dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision, et de ne prononcer la résiliation du bail, l’expulsion des lieux loués que pour le cas où elle ne respecterait pas ce délai.

À défaut de règlement d’une des échéances, l’expulsion de Madame [J] [L] Veuve [I] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [K] [V] [Y] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 7 avril 2023, du commandement de payer délivré le 5 septembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au mois d’août 2024 que la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Après déduction des sommes versées par la caution, la SA SEYNA, selon quittance des 30 août 2023, 25 janvier 2024 et 29 avril 2024, d’un total de 2094.05 euros, la somme de 268.72 reste due à la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [K] [V] [Y] à payer à la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES la somme de 268.72 euros, au titre des sommes dues au 7 août 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes de la SA SEYNA :

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 2306 du même code dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Par ailleurs, en application des articles 1346- 3 et 1346-4 du code civil, la subrogation est à la mesure du paiement ce qui implique que le paiement avec subrogation ne transfère légalement la créance que jusqu’à concurrence de la somme payée par le subrogé qui ne peut prétendre, outre le paiement de sa créance, qu’aux intérêts produits au taux légal par la dette qu’il a acquittée. Le débiteur poursuivi peut opposer au créancier subrogé les mêmes exceptions et moyens de défense dont il aurait pu bénéficier contre le créancier originaire.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, en premier lieu, il ressort des développements qui précèdent que l’existence et le montant de l’arriéré de loyers et charges dû par le locataire au bailleur est établi. La caution a dû payer des sommes en exécution du contrat de cautionnement.

En second lieu, il ressort de l’examen des quittances subrogatives reprenant l’ensemble des paiements effectués par la SA SEYNA au profit du bailleur en exécution du contrat de cautionnement, que les sommes ont été versées à hauteur de 2094.05 euros au titre des loyers et charges.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la SA SEYNA est donc bien fondée à demander le paiement à Monsieur [K] [V] [Y] des sommes que le bailleur pouvait lui-même solliciter, dans la limite de ce qu’elle a effectivement versé, en tant que caution, au bailleur.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [K] [V] [Y] à payer à la SAS SEYNA la somme de 2094.05 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 30 juillet 2024.

Sur les demandes reconventionnelles :

Sur la demande de délais de paiement :

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des observations de Monsieur [K] [V] [Y], qui justifie de sa situation personnelle et financière que celui-ci n’est pas en capacité de rembourser la dette en totalité en une seule fois.

Au regard de sa situation financière, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif du jugement.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [K] [V] [Y] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA SEYNA les frais irrépétibles qu’elles ont exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [K] [V] [Y] à payer à la SA SEYNA la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demandes de la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES aux fins de de résiliation judiciaire du bail,

CONDAMNE Monsieur [K] [V] [Y] à payer à la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES la somme de 268.72 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 7 août 2024 échéance d’août incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

ACCORDE un délai à Monsieur [K] [V] [Y] pour le paiement de ces sommes à la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES,

AUTORISE Monsieur [K] [V] [Y] à s’acquitter de la dette en six fois, en procédant, entre les mains de la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES à huit versements de 30 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance :

«  l’échelonnement sera caduc,

«  la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

«  le contrat de location du 7 avril 2023 concernant les locaux situés [Adresse 10], à [Localité 6] sera résilié, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [K] [V] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [K] [V] [Y] à payer à la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, sous déduction des versements déjà effectués

CONDAMNE Monsieur [K] [V] [Y] à payer à la SA SEYNA la somme de 2094.05 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 30 juillet 2024,

ACCORDE un délai à Monsieur [K] [V] [Y] pour le paiement de ces sommes à la SA SEYNA,

AUTORISE Monsieur [K] [V] [Y] à s’acquitter de la dette en vingt-quatre fois, en procédant à vingt-deux versements de 90 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette entre les mains de la SA SEYNA, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

CONDAMNE Monsieur [K] [V] [Y] à payer à la SA SEYNA la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [K] [V] [Y] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 5 septembre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES et la SA SEYNA de leurs autres demandes et prétentions.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT