TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— M^e Christian DIAZ

Copie certifiée conforme à:

— M^e Christian DIAZ

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 25/03205

N° Portalis 352J-W-B7J-C6K5J

N° MINUTE :

Assignation du :

07 Mars 2025

JUGEMENT

rendu le 16 Avril 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic, la Société TIFFENCOGE, Société Anonyme à Directoire et Conseil de Surveillance

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Christian DIAZ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P74

DEFENDERESSE

S.C.I. COMO

[Adresse 3]

[Localité 3]

non-représentée

Décision du 16 Avril 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/03205 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6K5J

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,

Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame Fabienne CLODINE- FLORENT, Greffière lors des débats et de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 12 Février 2026 tenue en audience publique devant Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SCI COMO est propriétaire des lots de copropriété n° 1, 2, 3, 4, 24, 52, 53, 101, 130 d’un immeuble situé [Adresse 4] à Paris (75012).

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble lui a fait délivrer un commandement de payer un arriéré de charges de copropriété.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 07 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris (75012) représenté par son syndic en exercice la SA TIFFENCOGE, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris la SCI COMO pour l’audience du 03 septembre 2025.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

« Vu les dispositions des article 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 du décret du 17 mars 1967, modifiés par l’article 90 de la loi ENL,

Vu les articles 1231-6 et 1240 du code civil,

Vu les dispositions des articles 699 et 700 du CPC,

Décision du 16 Avril 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/03205 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6K5J

— Recevoir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] en son action et le déclarer bien fondé,

— Condamner la SCI COMO à verser syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris (75012) les sommes suivantes :

12.079, 23 € au titre des arriérés de charges de copropriété selon décompte arrêté au 20 novembre 2024, charges du 4ème trimestre inclus, assortie des intérêts au taux légaux à compter du 6 février 2024, date de la première mise en demeure ;

824,71 € au titre des frais engagés au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2.500,00 € à titre de dommages et intérêts ;

2.500,00 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire. »

Citée à étude suivant les modalités des articles 655 et 658 du code de procédure civile, la SCI COMO n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 3 décembre 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 12 février 2026. La décision a été mise en délibéré au 16 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot », ainsi qu'« aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI COMO est propriétaire des lots n° 1, 2, 3, 4, 24, 52, 53, 101, 130 au sein d’un immeuble situé [Adresse 4] à Paris (75012).

Au soutien de sa demande principale, il produit notamment aux débats :

— le commandement de payer en date du 19 mars 2024 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 09 mars 2020, 14 avril 2021, 30 septembre 2022, 09 juin 2023, 07 juin 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— un décompte de répartition des charges et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots de la défenderesse ;

— l’état récapitulatif détaillé de la créance au 31 octobre 2024 inclus faisant état d’un solde débiteur de 12.079,23 euros ;

— le contrat de syndic pour la période du 08 juin 2024 au 30 septembre 2025.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI COMO est débiteur, hors frais de recouvrement, d’une somme de 12.079,23 euros pour la période du 14 avril 2021 au 31 octobre 2024 (appel provisionnel, travaux loi ALUR du 4ème trimestre 2024 inclus).

La SCI COMO ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en qualité de copropriétaire sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire au taux légal sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mise en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l’espèce, au regard de la demande du syndicat des copropriétaires mais en l’absence de production de la mise en demeure en date du 6 février 2024 adressée à la défenderesse dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec accusé de réception conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, la somme de 12.079,23 euros portera intérêt au taux légal à compter du lendemain de l’assignation soit à compter du 8 mars 2025.

2. Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges au sens des dispositions susmentionnées :

les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure ainsi que les frais de relance mise en demeure et sommations de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou l’avocat dès lors qu’il n’est pas justifié par l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile ;les frais d’avocat qui constituent des frais irrépétibles indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 824,71 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et se décomposant comme suit :

— relance copropriétaire pour 48,00 euros en date 31/12/2022 ;

— mise en demeure pour 50,78 euros en date du 06/02/2024 ;

— frais de mise à l’huissier pour 253,92 euros en date du 06/03/2024 ;

— facture huissier [G] pour 167,31 euros en date du 06/05/2024 ;

— frais de mise à l’avocat pour 253,92 euros en date du 17/07/2024 ;

— relance copropriétaire pour 50,78 euros en date 30/09/2024.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure adressée au défendeur dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec accusé de réception conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, avant la signification du commandement de payer en date du 19 mars 2024.

Il n’est par ailleurs pas démontré que la facture en date du 17 juillet 2024 traduirait des diligences exceptionnelles, extérieures aux fonctions de base du syndic au sens du point 9.1 du contrat type annexé au décret n°67-223 du 17 mars 1967 (issu du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015), ces prestations faisant partie des frais d’administration courantes répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.

Enfin, la réalité des autres frais dont le paiement est sollicité n’est pas justifiée.

Au vu des documents produits, seule la facture liée à la délivrance du commandement de payer en date du 19 mars 2024 (facture huissier [G] en date du 06 mai 2024) sera seule retenue soit un total de 167,31 euros.

3. Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass.3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame une somme de 2.500,00 euros en réparation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la défenderesse de ses obligations.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte toutefois pas la preuve que le défaut de paiement de la SCI COMO a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

Faute de démontrer l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance et de démontrer que la défenderesse a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux entiers dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI COMO sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdant à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considération dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.500,00 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI COMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris (75012) pris en la personne de son syndic en exercice la SA TIFFENCOGE ;

— la somme de 12.079,23 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété et de travaux impayés arrêtés au 31 octobre 2024 (appel provisionnel, travaux loi ALUR du 4ème trimestre 2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 08 mars 2025 ;

— la somme de 167,31 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI COMO aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Fait et jugé à [Localité 1] le 16 Avril 2026

La Greffière La Présidente