TRIBUNAL JUDICIAIRE d’ARRAS

[Adresse 1]

[Localité 1]

N° RG 24/00170 – N° Portalis DBZZ-W-B7I-EZZN

JUGEMENT 24 Avril 2026

Minute

[S] [W] épouse [L], [I] [L]

C/

[R] [O], [A] [C]

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Après débats à l’audience publique du 23 Janvier 2026, sous la présidence de Madame Bluette GAUTHE, Juge des contentieux de la protection, Juge du tribunal judiciaire, assistée de DURETZ Karine, greffière,

Le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 24 Avril 2026 ;

ENTRE :

Mme [S] [W] épouse [L]

née le 10 Décembre 1966 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Antoine LE GENTIL, avocat au barreau d’ARRAS

M. [I] [L]

né le 15 Avril 1961 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Antoine LE GENTIL, avocat au barreau d’ARRAS

ET :

M. [R] [O]

né le 24 Mai 1978 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Anaïs LACHEVRE, avocate au barreau d’ARRAS, substituée par M^e ABDELKRIM, avocat au barreau d’ARRAS

Mme [A] [C]

née le 28 Novembre 1983 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Anaïs LACHEVRE, avocate au barreau d’ARRAS, substituée par M^e ABDELKRIM, avocat au bateau d’ARRAS

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte authentique en date du 17 avril 2020, Monsieur [L] [I] et Madame [W] [S] épouse [L] ont donné à bail une maison à usage d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 6] (62) à Monsieur [O] [R] et Madame [C] [A], pour un loyer mensuel de 750 euros, outre 20 euros de provision sur charges.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé le 24 avril 2020.

Un constat d’état des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice le 15 octobre 2021, en présence des parties.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2024, Monsieur [L] [I] et Madame [W] [S] épouse [L] ont assigné Monsieur [O] [R] et Madame [C] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Arras aux fins de le voir condamner solidairement Monsieur [O] [R] et Madame [C] [A] à leur payer les sommes suivantes :

-2.448,46 euros au titre de loyers impayés et de frais de remise en état du logement ;

-2.600 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi ;

-1.500 au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 janvier 2025. Quatre renvois ont été ordonnés, à la demande des parties, pour permettre leur mise en état.

A l’audience du 23 janvier 2026, les époux [L] – représentés par leur conseil – maintiennent leurs demandes, corrigeant la demande au titre des loyers impayés et frais de remise en état à hauteur de 2.288,96 euros.

Ils soutiennent que les locataires ont quitté les lieux en laissant des loyers impayés. Ils exposent également que des dégradations locatives ont été constatées par commissaire de justice le 15 octobre 2021 ; que des réparations locatives ont été entreprises, factures produites à l’appui. Ils sollicitent également que la moitié du coût du constat des lieux de sortie soit mise à la charge des anciens locataires. En réponse aux conclusions adverses, les époux [L] se désistent de leur demande relative aux frais d’entretien de la pompe à chaleur. S’agissant des loyers d’août, septembre et octobre 2021, les époux [L] soutiennent qu’ils n’ont pas été réglés et que l’attestation établie par eux le 13 septembre 2021 avait vocation à permettre aux locataires de rechercher un autre logement et ne démontre pas le paiement de ces loyers.

Monsieur [O] [R] et Madame [C] [A] – représentés par leur conseil – demandent au tribunal de :

— limiter les sommes dues par Monsieur [O] [R] et Madame [C] [A] à la somme de 154 euros correspondant à la vidange de la fosse septique ;

— débouter les époux [L] du surplus de leurs demandes ;

— laisser à chaque partie la charge de ses frais et dépens.

Monsieur [O] [R] et Madame [C] [A] soutiennent qu’il n’est pas démontré que le remplacement de l’angle de la gouttière a pour origine un défaut d’entretien du locataire ; qu’ils ont fait procéder au ramonage de la cheminée en octobre 2021 ; qu’il n’est pas exclu que les traces sur les murs résultent soit de la vétusté soit de l’humidité du logement ; que les travaux de dépoussiérage des radiateurs ne correspondent pas à des constatations dans les états des lieux ; s’agissant des meubles de cuisine, l’état des lieux à la sortie est similaire à celui lors de l’entrée ; de même, les propriétaires ne démontrent pas l’absence de meuble haut dans la cuisine ; s’agissant du mitigeur de la baignoire, il est indiqué en bon état dans l’état des lieux de sortie. Par ailleurs, les défendeurs soutiennent s’être acquittés en espèces des loyers des mois d’août, septembre et octobre 2021et fournissent une attestation des propriétaires s’agissant a minima du mois d’août. Ils contestent que les frais du commandement de payer soient mis à leur charge dès lors que toutes les sommes qui y étaient mentionnées n’étaient pas dues. Enfin, ils estiment que le préjudice moral allégué n’est pas justifié.

L’affaire est mise en délibéré au 16 mars 2026 et a fait l’objet d’une prorogation au 24 avril 2026.

SUR CE :

Sur la demande en paiement des loyers :

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que : “Le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; […] c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement”.

En l’espèce, les consorts [L] produisent le bail par acte authentique en date du 17 avril 2020, concernant le logement situé [Adresse 4] à [Localité 6] (62) conclu par Monsieur [O] [R] et Madame [C] [A], pour un loyer mensuel d’un montant de 750 euros et 20 euros de charges.

Le bail stipule une clause de solidarité en page 24.

Il est constant que Monsieur [O] [R] et Madame [C] [A] ont restitué les clés le 15/10/2021, lors de l’état des lieux de sortie dressé contradictoirement par commissaire de justice.

Les consorts [L] soutiennent en leurs écritures que les loyers des mois d’août, septembre et octobre 2021 n’ont pas été réglés, soit la somme de 1203 euros.

Cependant, les défendeurs produisent un document dactylographié intitulé « Attestation de loyer » daté du 13/09/2021 et signé par Monsieur [L] [I]. Il en ressort que ce dernier « certifie que Monsieur [O] [R] et Madame [C] [A] […] sont à jour du règlement de leur loyer d’un montant mensuel de 770 euros dont 20 euros de provision de taxe d’ordures ménagères ».

Le bail stipule que le loyer doit être règlé « mensuellement, à terme échu, soit le dernier jour de chaque mois » (page 19).

Dès lors, Monsieur [O] [R] et Madame [C] [A] rapportent la preuve que le loyer du mois d’août 2021 a bien été réglé.

Au vu de ces éléments, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [O] [R] et Madame [C] [A] au paiement de la somme de 794 euros restant due pour les mois de septembre et jusqu’au 15 octobre 2021.

Enfin, il ressort des développements ci-dessus que les sommes mentionnées dans le commandement de payer en date du 17 septembre 2021 ne sont pas intégralement dues et que dès lors il n’y a pas lieu de mettre le coût de ce commandement à la charge de Monsieur [O] [R] et Madame [C] [A].

Sur l’indemnisation au titre des dégradations locatives :

Aux termes de l’article 7 b), c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant leur destination, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations.

La liste des réparations locatives est fixée par le décret n°87-712 du 26 août 1987.

Les articles 1732 du code civil et 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 font peser une présomption de responsabilité des dégradations et pertes sur le locataire. Pour écarter cette présomption, ce dernier peut prouver qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par un manquement du bailleur, si cette faute est à l’origine du sinistre, par le fait d’un tiers qui se serait introduit sans son accord dans le logement. Il incombe en revanche au bailleur d’établir l’existence et la nature des dégradations.

Selon les dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

En l’espèce, il ressort des débats que d’une part, les époux [L] renoncent à leur demande concernant la prise en charge des frais d’entretien de la pompe à chaleur pour un montant de 159,50 euros. D’autre part, Monsieur [O] [R] et Madame [C] [A] reconnaissent être redevables de la somme de 154 euros au titre des frais de vidange de fosse septique.

Pour le surplus, les époux [L] sollicitent que Monsieur [O] [R] et Madame [C] [A] soient condamnés à payer les sommes suivantes :

-273,35 euros correspondant à la réparation d’un angle de gouttière ;

-60 euros correspondant au ramonage du conduit de cheminée ;

-166,85 euros correspondant à des reprises de peinture ;

-972 euros correspondant à la remise en état général des lieux loués.

Ils rappellent que le dépôt de garantie d’un montant de 750 euros pourra être déduit de la somme due.

S’agissant de la gouttière, il ressort du constat d’état des lieux d’entrée établi le 24 avril 2020 que les gouttières sont « en bon état ». Le constat d’état des lieux de sortie établi le 15 octobre 2021 mentionne que « la gouttière à l’entrée de la cour a été abîmée ».Les consorts [L] produisent une facture de réparation datée du 31/10/2021 émanant de l’entreprise [V] [B], comprenant le remplacement d’un angle de gouttière, 1,60 mètre de gouttière et un manchon de descente, outre la main- d’œuvre, pour un montant de 273,35 euros TTC.

Tout d’abord, il est observé que la gouttière était en bon état en avril 2020, que le logement a été occupé moins d’une année et demie par les locataires ; que dès lors il n’y a pas lieu de prendre en considération des éléments d’appréciation tels que la vétusté ou l’état d’usure normale.

L’entretien des gouttières relève des réparations locatives et est donc à la charge du preneur. Il ressort des textes susmentionnés qu’une présomption de responsabilité pèse sur le locataire quant aux dégradations. Or, en l’espèce, les défendeurs ne produisent aucun élément de nature à renverser cette présomption.

Ils seront donc condamnés solidairement à verser la somme de 273,35 euros au titre des frais de réparation de la gouttière.

S’agissant du coût du ramonage de la cheminée, Monsieur [O] [R] et Madame [C] [A] produisent une facture, datée du 15 octobre 2021, émanant de l’entreprise DEPANNAGE et ENTRETIEN [E] [Z] pour un montant de 60 euros correspondant au ramonage du conduit de cheminée de la maison située [Adresse 4] à [Localité 6] (62). Ainsi, ils démontrent avoir fait procéder au ramonage de la cheminée. Les propriétaires ne démontrent pas l’avoir fait.

La demande des consorts [L] sera rejetée de ce chef.

S’agissant des reprises de peinture et de la remise en état générale du logement, les consorts [L] produisent une facture d’achat de matériel dont deux fois 10 litres de peinture [Q] [H] et 25 kg de ciment auprès de l’entreprise VERTDIS, en date du 31/10/2021, pour un total de 166,85 euros. Ils produisent également une facture émanant de l’EIRL [T] datée du 31/10/2021, pour un montant de 972 euros comprenant le dépoussiérage arrière des radiateurs, le rebouchage des « trous fixation d’éléments de cuisine », le remplacement du meuble complet de cuisine avec robinetterie, le remplacement du mitigeur de baignoire ainsi que du système de vidange, le ponçage de la montée d’escalier (peinture marron), le ponçage des toilettes (peinture marron), la mise en peinture blanche du wc, montée d’escalier ainsi que de la cuisine complète.

Le constat d’état des lieux d’entrée décrit les peinture blanches de l’entrée, de la cuisine, de la salle de bain, des wc, de l’espace salon, des chambres 1, 3 et 4, comme étant en « parfait état ». Celles de l’accès à l’étage, du palier et de la chambre 2 sont décrites comme en « bon état ».

Le constat des lieux de sortie indiquent que :

— dans l’entrée, les murs présentent des traces noirâtres en partie basse ;

— dans la cuisine : « présence traces de décoloration sur le mur donnant sur le bureau » ;

— dans le couloir : « « l’ensemble des murs peints en blanc présente de nombreuses traces noirâtres »

— dans le cellier, dans les chambres 1, 3 et 4, sur le palier : « traces noirâtres »

— dans l’accès à l’étage : les murs ont été repeints en marron, il est précisé « il manque de matière ».

Il est relevé, s’agissant des wc, que le constat d’état des lieux de sortie indiquent que les murs sont peints en blanc, alors même qu’il ressort de la photographie jointe que les murs sont de couleurs sombre.

Monsieur [O] [R] et Madame [C] [A] arguent du fait que l’état du logement pourrait relever de son humidité. Cependant, le courrier émanant de la DDTM qu’ils produisent ne fait que reprendre leurs déclarations, sans qu’un constat d’un problème d’humidité ait été fait sur place par les services de la préfecture. Aussi, il y a lieu de faire droit à la demande s’agissant des frais de peinture.

À l’exception de celui de la salle de bain, mentionné comme « rongé en partie basse », le constat d’état des lieux de sortie indique que les radiateurs sont en bon état et ne signale pas de poussière. Les frais de dépoussiérage seront écartés.

Le même constat mentionne que le robinet mitigeur, le pommeau et le flexible sont « en bon état général ». Le bouchon et le système de vidange sont présents et fonctionnent. Les frais relatifs au remplacement de ces éléments seront écartés.

Dans la cuisine, le constat de l’état des lieux d’entrée montre un meuble de cuisine bas « rongé notamment en partie haute des portes mais également en partie basse ».

Le constat d’état des lieux de sortie fait apparaître qu’il y a eu un changement des meubles de cuisine, non contesté par les défendeurs. Il y a désormais un placard en hauteur et un meuble bas, décrit comme « en état d’usage avancé ». Les frais de remplacement du meuble seront donc pris en considération.

Il est observé que le retrait du meuble haut, ajouté par les locataires, et en mauvais état, entraîne la nécessité de reboucher les trous de fixation.

Au vu de ces éléments, Monsieur [O] [R] et Madame [C] [A] seront condamnés solidairement à payer aux époux [L] la somme de 1.052,45 euros (166,85 euros + 885,66 euros).

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [O] [R] et Madame [C] [A] solidairement au paiement de la somme globale de 1.479,86 euros TTC au titre des frais de remise en état général du logement (154 + 273,35 + 166,85 + 885,66 euros), dont devra être déduit la somme de 750 euros versée par Monsieur [O] [R] et Madame [C] [A] au titre du dépôt de garantie, soit la somme finale de 729,86 euros.

Sur la demande au titre de l’état des lieux :

Aux termes de l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, il ressort du compte des frais établi par le commissaire de justice que n’est sollicité aux consorts [L] que la somme de 205,50 euros correspondant à « ½ PV DE CONSTAT ».

Dès lors, les demandeurs ne démontrent pas avoir eu à supporter l’intégralité du coût du procès-verbal de constat. La demande formée par Monsieur [I] [L] et Madame [S] [W] épouse [L] au titre du coût du procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie sera donc rejetée.

Sur la demande en réparation pour préjudice moral :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute quel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, les consorts [L] ne rapportent pas la preuve du préjudice qu’ils allèguent et seront donc déboutés de ce chef.

Sur les demandes accessoires :

L’article 696 du code de procédure civile dispose : “La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

En l’espèce, il convient de condamner in solidum Monsieur [O] [R] et Madame [C] [A] aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens”.

En l’espèce, il y a lieu de condamner in solidum Monsieur [O] [R] et Madame [C] [A] à payer aux consorts [L] la somme de 1.000 euros au titre des frais exposés non compris dans les dépens.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [R] et Madame [C] [A] à payer à Monsieur [L] [I] et Madame [W] [S] épouse [L] la somme de 794 euros, au titre des impayés de loyers de septembre 2021 au 15 octobre 2021 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [R] et Madame [C] [A] à payer à Monsieur [L] [I] et Madame [W] [S] épouse [L] la somme de 729,86 euros, au titre des dégradations dans le logement, déduction faite du dépôt de garantie (750 euros) qui sera conservé par Monsieur [I] [L] et Madame [S] [W] épouse [L] ;

DEBOUTE Monsieur [L] [I] et Madame [W] [S] épouse [L] de leur demande au titre de la prise en charge du coût de l’état des lieux de sortie ;

DEBOUTE Monsieur [L] [I] et Madame [W] [S] épouse [L] de leur demande en réparation pour préjudice moral ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [R] et Madame [C] [A] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [R] et Madame [C] [A] à payer à Monsieur [L] [I] et Madame [W] [S] épouse [L] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 24 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge susnommé et Yannick LANCE, greffier lors du délibéré,

Le greffier, Le juge,