Tribunal Judiciaire d'Arras, 2e chambre civile, 12 janvier 2026, n° 25/00681

TJ Arras 12 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies en raison du non-paiement des loyers.
Autre
Demande d'expulsion suite à la résiliation du bail
La cour a suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à la locataire, rendant la demande d'expulsion sans objet pour le moment.
Accepté
Montant des loyers impayés
La cour a constaté que la locataire devait effectivement la somme réclamée, après déduction des frais et des montants acceptés par les bailleurs.
Accepté
Indemnité d'occupation en cas de non-paiement
La cour a prévu que tout défaut de paiement justifiera la condamnation de la locataire à verser une indemnité mensuelle d'occupation.
Accepté
Charge des dépens
La cour a condamné la locataire à supporter les dépens, y compris les frais de commandement de payer et d'assignation.

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Sur la décision

Référence :	TJ Arras, 2e ch. civ., 12 janv. 2026, n° 25/00681
Numéro(s) :	25/00681
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	12 février 2026
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Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 5]

N° RG 25/00681 – N° Portalis DBZZ-W-B7J-E6XC

JUGEMENT 12 Janvier 2026

Minute : 1/2026 (- 10.000 €)

[U] [B], [Y] [X] épouse [B]

[C] [P]

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Après débats à l’audience publique du 07 Novembre 2025, sous la présidence de M^me Morgane LACIRE, Juge des contentieux de la protection, Juge du tribunal judiciaire, assistée de M^me MArie-Astrid LECONTE, adjointe administrative faisant fonction de greffière,

Le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 12 Janvier 2026 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

M. [U] [B]

né le 11 Mai 1941 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Mme [Y] [X] épouse [B], demeurant [Adresse 3]

non comparante

ET :

DEFENDEUR(S) :

Mme [C] [P], demeurant [Adresse 1]

non comparante

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 30/11/2017, Monsieur [U] [B] et Madame [Y] [X], épouse [B], ont donné à bail à Madame [C] [P] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 382 € et 68 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [U] [B] et Madame [Y] [B] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17/02/2025.

Ils ont ensuite fait assigner Madame [C] [P] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] par un acte d’huissier du 11/06/2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été régulièrement appelée à l’audience du 12/09/2025, et renvoyée contradictoirement au 07/11/2025.

A l’audience du 07/11/2025, Monsieur [U] [B] n’est ni présent ni représenté.

Madame [Y] [B], assistée de sa fille, Madame [D] [B], épouse [J], demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation, à défaut, prononcer la résiliation du bail ; d’ordonner l’expulsion de Madame [C] [P] ; et de la condamner au paiement de la somme actualisée de 2975,74 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Elle admet que la chaudière a pu ne pas être entretenu, et accepte de retirer 100 euros sur la dette totale, mais s’oppose à déduire une somme supplémentaire, indiquant que le loyer n’a jamais été augmenté et que la locataire ne leur en a jamais parlé.

Madame [C] [P] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant et à bénéficier de délais de paiement. Elle sollicite en outre de réduire une somme de 69 euros depuis son arrivée dans les lieux il y a 7 ans, à défaut d’entretien de la chaudière.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats en audience publique, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé par mise à disposition au greffe le 12/01/2026, date qui a été portée à la connaissance des parties présentes à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Pas-de-[Localité 7] par la voie électronique le 13/06/2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [U] [B] et Madame [Y] [B] justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 19/02/2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11/06/2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 29 juillet 2023 stipule que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu le 30/11/2017 contient une clause résolutoire (article VIII, page 5) prévoyant un délai de deux mois, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17/02/2025, pour la somme en principal de 1987,00 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 18/04/2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [U] [B] et Madame [Y] [B] produisent un décompte démontrant que Madame [C] [P] reste leur devoir la somme de 2975,74 € à la date du 09/09/2025.

Cependant, les frais de poursuite n’ont pas été déduits du décompte, et s’élèvent à 781,76 €.

De plus, à l’audience, Madame [Y] [B] a accepté de retirer 100 € du montant de la dette.

En conséquence, Madame [C] [P] reste devoir la somme de 2093,98 €.

Madame [C] [P] demande de réduire le montant de la dette en raison du paiement de l’entretien de la chaudière à hauteur de 69 € par an. Elle n’apporte cependant aucune pièce permettant de justifier le montant de l’entretien de la chaudière, ni ne démontre avoir informé les bailleurs de cette difficulté.

Elle sera donc déboutée de cette demande, et condamnée au paiement de cette somme de 2093,98 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1987,00 € à compter du commandement de payer (17/02/2025), et sur l’intégralité de la somme à compter de l’assignation (11/06/2025), conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

A l’audience, le bailleur a indiqué ne pas s’opposer aux délais de paiement.

Madame [C] [P] a exposé sa situation personnelle et financière et a demandé des délais de paiement.

En outre, sur les décomptes fournis par Monsieur [U] [B] et Madame [Y] [B], il apparaît que Madame [C] [P] a repris le paiement des loyers et charges avant l’audience.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [C] [P] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [C] [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [C] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [U] [B] et Madame [Y] [B], Madame [C] [P] sera condamnée à leur verser une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30/11/2017 entre Monsieur [U] [B], Madame [Y] [B] et Madame [C] [P] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 18/04/2025 ;

CONDAMNE Madame [C] [P] à verser à Monsieur [U] [B] et Madame [Y] [B] la somme de 2093,98 € (décompte arrêté au 09/09/2025, incluant virement du 09/09/2025), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1987,00 € à compter du commandement de payer (17/02/2025), et sur l’intégralité de la somme à compter de l’assignation (11/06/2025) ;

DÉBOUTE Madame [C] [P] de sa demande de réduction du loyer annuel;

AUTORISE Madame [C] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 58,17 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [C] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [U] [B] et Madame [Y] [B] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [C] [P] soit condamnée à verser à Monsieur [U] [B] et Madame [Y] [B] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Madame [C] [P] à verser à Monsieur [U] [B] et Madame [Y] [B] une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [C] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture du Pas-de-[Localité 7] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire les jour, mois et an susdits, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection susnommé et Gaëtan DELETTREZ, greffier placé.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection