TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 5]

JUGEMENT DU 26 Septembre 2025

N° RG 25/04805 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LUV5

Jugement du 26 Septembre 2025

N° : 25/826

Association COALLIA

C/

[Y] [F] [R]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e SIMON

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 26 Septembre 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 27 Juin 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 26 Septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Association COALLIA

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par M^e François Luc SIMON, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Chloé ARNOUX, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [Y] [F] [R]

[Adresse 11]

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 mars 2021, l’association COALLIA a conclu un contrat de résidence avec M. [Y] [F] [R] sur des locaux situés chambre B, 0334C Etage [Adresse 4] à [Localité 10], moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 363,80 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception, présentée le 26 août 2023 et non réclamée, l’association COALLIA a mis en demeure M. [Y] [F] [R] de payer la somme de 1.513,84 euros au titre de l’arriéré dans un délai d’un mois, en visant une clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence.

Se prévalant du fait que cette mise en demeure n’avait pas été suivie d’effet, par courrier recommandé présenté le 17 novembre 2023, l’association COALLIA a notifié à M. [Y] [F] [R] la résiliation de son contrat de résidence.

Par assignation du 6 juin 2025, l’association COALLIA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— A titre principal : constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— A titre subsidiaire : prononcer la résiliation du contrat de résidence aux torts exclusifs de M. [Y] [F] [R],

— En conséquence, ordonner, à défaut de libération volontaire des lieux, son expulsion avec, si besoin, assistance de la force publique et avec dispense de respect du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures d’exécution, et prononcer sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du de la redevance courante, à compter de la résiliation et jusqu’à libération des lieux,9.590,86 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant les frais de notifications par LRAR et d’assignation.A titre très subsidiaire, si par extraordinaire il était accordé des délais de paiement pour l’apurement de la dette, l’association COALLIA sollicite une clause déchéance du terme en cas de non-respect du paiement de la redevance courante et des délais fixés.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 juin 2025.

A cette date, l’association COALLIA a comparu représentée par son conseil.

Elle sollicite oralement le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, elle relève que l’occupant n’a pas réglé le montant des redevances et n’a pas régularisé la situation malgré l’envoi d’une mise en demeure. Elle considère que les conditions fixées par la clause résolutoire sont acquises. Elle souligne qu’il n’a effectué aucun paiement depuis l’année 2023

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice signifié en l’étude, M. [Y] [F] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du contrat de résidence et ses conséquences

Sur le constat de la résiliation et l’expulsion

L’article L.633-2 du Code de la construction et de l’habitation dispose que « toute personne logée à titre de résidence principale dans un établissement défini à l’article L. 633-1 a droit à l’établissement d’un contrat écrit.

Le contrat précise notamment sa date de prise d’effet, ses modalités et conditions de résiliation, le montant acquitté, l’ensemble des prestations comprises dans ce montant ainsi que les prestations annexes proposées et leur prix, le montant du dépôt de garantie, la désignation des locaux et équipements à usage privatif dont la personne logée a la jouissance ainsi que les espaces collectifs mis à disposition.

La signature du contrat par la personne logée vaut acceptation du règlement intérieur de l’établissement. Le règlement intérieur est annexé au contrat.

Les clauses du contrat et du règlement intérieur instituant des limitations à la jouissance à titre privé du local privatif constituant un domicile, autres que celles fixées par la législation en vigueur, sont réputées non écrites.

(…)

Le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré. »

Aux termes de l’article R.633-3 du même Code :

« I.- La personne logée ou son représentant peut résilier à tout moment son contrat sous réserve d’un délai de préavis de 8 jours.

II.- Le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) D’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) De trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

III.- La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

IV.- Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d’occupation effective des lieux. Si la résiliation émane de la personne logée ou de son représentant, celle-ci est redevable des sommes correspondant à toute la durée du préavis. »

Aux termes de l’article 1224 du Code civil, « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

En l’espèce, le contrat de résidence conclu le 30 mars 2021 entre l’association COALLIA et M. [Y] [F] [R] contient, dans son article 11, une clause résolutoire sous réserve d’un délai de préavis d’un mois en cas de manquement du résident à une obligation lui incombant, étant précisé que l’article 7-1 de ce contrat mentionne que le résident a l’obligation de payer la redevance au terme convenu.

L’association COALLIA justifie avoir mis en demeure M. [Y] [F] [R] de payer la somme de 1.513,84 euros au titre de l’arriéré dans un délai par lettre recommandée avec accusé de réception, présentée le 26 août 2023 et non réclamée. Ce courrier rappelle le délai d’un mois pour régler la dette et vise la clause résolutoire insérée au bail.

Cette somme n’ayant pas été réglée dans le délai d’un mois, l’association COALLIA lui a notifié la résiliation du contrat de résidence par lettre recommandée présentée le 17 novembre 2023.

Le décompte produit par COALLIA permet de constater que M. [Y] [F] [R] n’a pas réglé cette somme à COALLIA et que sa dette s’est même accrue depuis la délivrance de la mise en demeure.

L’association COALLIA est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire au 17 novembre 2023, date à laquelle COALLIA a notifié au résident la résiliation de son contrat de résidence du fait de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, de constater la résiliation du contrat de résidence, d’ordonner au résident ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’association COALLIA à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Au vu des mentions portées par le commissaire de justice lors de la signification de l’acte, le résident ayant quitté les lieux, les délais prévues aux articles L.412-1 et L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution seront supprimés.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de M. [Y] [F] [R] ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du contrat de résidence, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel de la redevance, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 391,67 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient la redevance, à partir du 17 novembre 2023, et cessera d’être due au 6 janvier 2025 au regard des développements relatifs à la dette locative.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article R.633-3 du Code de la construction et de l’habitation en son alinéa IV, « lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d’occupation effective des lieux ».

Enfin, aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’article 5-2 du contrat précise que la redevance est payable à terme échu avant le 5 de chaque mois.

L’association COALLIA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 mai 2025, M. [Y] [F] [R] lui devait la somme de 9.995,28 euros.

Toutefois, l’association COALLIA n’apporte aucun élément de nature à justifier que le résident s’est maintenu dans les lieux. Or il convient de relever que dès le 6 janvier 2025, elle était informée par le commissaire de justice chargé de signifier l’acte introductif d’instance que le résident avait quitté les lieux, élément qu’elle ne pouvait ignorer, cette information ayant été communiquée par le responsable du site lequel précisait, selon l’officier public, que le logement était vide mais que l’intéressé n’avait pas rendu les clés.

Force est de constater que l’association COALLIA ne justifie d’aucune démarche entreprise dans les suites de sa notification de la résiliation pour récupérer, à l’amiable, les lieux ni lorsqu’elle a constaté le départ des lieux du résident.

Dès lors, faute de justifier de la période d’occupation effective ou de l’absence de remise effective des clés, et compte tenu du délai écoulé entre la résiliation et l’introduction de l’instance, la créance de l’association COALLIA sera arrêtée au 6 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse, soit à la somme de 7.973,18 euros selon le décompte joint et déduction faite des allocations logements mentionnées au 16 janvier 2025 mais relatives à des périodes antérieures.

M. [Y] [F] [R] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à COALLIA, avec intérêts au taux légal à compter à compter de l’assignation du 6 juin 2025.

3. Sur les demandes accessoires

M. [Y] [F] [R], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

Par ailleurs, en application de l’article L. 111-8 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier.

Au vu des dispositions de l’article R.633-3 III du Code de la construction et de l’habitation, le coût de la lettre recommandée du 17 novembre 2023 sera inclus dans les dépens.

Par contre, le coût de l’assignation du 6 janvier 2025 sera exclu, seule sera prise en compte l’assignation du 6 juin 2025.

En revanche, en équité, il n’y a pas lieu de condamner M. [Y] [F] [R] à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 30 mars 2021 entre l’association COALLIA, d’une part, et M. [Y] [F] [R], d’autre part, concernant les locaux situés chambre B, 0334C Etage [Adresse 4] à [Localité 9] (35069) est résilié depuis le 17 novembre 2023,

ORDONNE à M. [Y] [F] [R] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés chambre B, [Adresse 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

SUPPRIME le délai prévu à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution et le bénéfice de la trêve hivernale prévu à l’article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [Y] [F] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la redevance qui aurait été due en cas de poursuite du bail, soit 391,67 euros (trois cent quatre-vingt-onze euros et soixante-sept centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 17 novembre 2023 est payable dans les mêmes conditions que l’était la redevance et ce jusqu’au 6 janvier 2025,

CONDAMNE M. [Y] [F] [R] à payer à l’association COALLIA la somme de 7.973,18 euros (sept mille neuf cent soixante-treize euros et dix-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2025,

DÉBOUTE l’association COALLIA de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Y] [F] [R] aux dépens comprenant notamment le coût de la délivrance de la lettre recommandée du 17 novembre 2023 et de l’assignation du 6 juin 2025, à l’exclusion de l’assignation du 6 janvier 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 septembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge