TRIBUNAL DE PROXIMITE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS AUDIENCE CIVILE

[…]

TEL: 01.48.66.09.08

RG N° 11-23-001028 Minute: 24/83

Monsieur X Y Z Madame AA Y AB né(e) AC

C/

Monsieur AD AE

EXTRAIT DES MINUTES DU TRIBUNAL DE PROXIMITE D’AULNAY-SOUS-BOIS

21 MAR 2024

Jugement rendu et mis à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du DIX HUIT JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame Anne-Claire GATTO-DUBOS, Juge des contentieux de la protection,

Assistée de Madame Olivia KRITICOS, Greffier,

Après débats à l’audience publique du 23 novembre 2023 tenue sous la Présidence de Madame Anne-Claire GATTO-DUBOS , Juge des contentieux de la protection Assistée de Monsieur Nicolas THUILLIER, Greffier audiencier

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur AA Y Z demeurant […] avenue Pierre Montaufier, 93150 LE BLANC MESNIL, Madame AA Y AB né(e) AC demeurant […] avenue Pierre Montaufier, 93150 LE BLANC MESNIL, Représentés par M^e DOUKHAN Avner, avocat au barreau de PARIS D’UNE PART

Exécutoire, copie, dossier délivrés à : M^e DOUKHAN Avner Copie, pièces délivrées à : M^e AZIZA Jean-Marc

le:

[…] MARS 2024

Proximité

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Sous-Be

ET DÉFENDEUR:

Monsieur AD AE demeurant 59 rue Grosperrin, 93700 DRANCY,

Représenté par M^e AZIZA Jean-Marc, avocat au barreau de PARIS

D’AUTRE PART

….

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12/03/2018, M. AE AF a consenti à M. Z AG AH et à son épouse, M^me AB AI, un bail portant sur un local à usage […]habitation situé […][…], sur la […] (93150). Par acte de commissaire de justice du 08/11/2022, M. Z AG AH et son épouse, M^me AB AI, ont fait assigner M. AE AF devant le tribunal de proximité […]Aulnay-sous- Bois aux fins de voir:

A titre principal,

— constater l’insalubrité et l’indécence du logement,

— constater l’inexécution par M. AF de son obligation […]assurer la jouissance paisible du logement loué, -fixer le loyer à la somme de 0 euros mensuel (100 % du loyer actuel), condamner M. AF à leur payer les sommes suivantes : .58 432,64 € au titre du préjudice de jouissance, .10 000,00 € au titre du préjudice moral, 8 184,55 € au titre du préjudice matériel, .5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

A titre subsidiaire,

— ordonner une expertise judiciaire aux frais exclusifs des bailleurs avec pour mission de fixer le montant du loyer et celui des préjudices subis eu égard aux désagréments liés aux troubles de jouissance. L’affaire a été appelée à l’audience du 16/02/2023, mais aucune des parties n’ayant comparu, l’assignation a été déclaré caduque. Un relevé de caducité a été prononcé à la demande de l’avocat des demandeurs et l’affaire a été rétablie à l’audience du 23/11/2023. A cette audience, la présidente […]audience a souligné qu’il existe une erreur dans les actes de procédure s’agissant du nom des défendeurs, le terme « AH» faisant partie intégrante de leur nom de famille. La procédure a été régularisée à l’audience. M. Z AG AH et son épouse, M^me AB AI, représentés par leur conseil, soutiennent que le logement que leur loue M. AE AF est indécent. Ils affirment que cette circonstance leur a causé un préjudice moral et matériel dont ils sollicitent réparation. Ils demandent en outre, le remboursement de la somme totale de 58 432,64 € correspondant au loyer annuel sur 4 ans et 8 mois. Pour le surplus, ils maintiennent les termes de leur acte introductif […]instance. M. AE AF, représenté par son conseil, affirme que le bien a été loué en bon état en 2018 comme le démontre l’état des lieux […]entrée et que les désordres résultent des actes des locataires qui ne chauffent pas suffisamment le logement et obstruent les bouches […]aération. Il assure avoir été diligent en contactant des entreprises dès qu’il a été informé des désordres et que ce sont les défendeurs qui ont annulé, à plusieurs reprises, les interventions programmées. Il soutient enfin que les locataires n’ont pas exécuté leur obligation de payer les loyers.

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En conséquence, il demande de débouter les époux AK AH de l’ensemble de leurs demandes et, à titre reconventionnel, l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, et leur condamnation à lui payer: – les arriérés de loyer depuis le mois de mai 2022 et jusqu’au commandement de payer,

— une indemnité […]occupation

— la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. A l’issue des débats, les parties ont été informées que l’affaire était mise en délibéré pour être jugée le 18/01/2024, par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales Sur le préjudice de jouissance invoqué par les locataires Il résulte des dispositions de la loi du 6 juillet […]89 rappelées ci-dessus, que le bailleur est tenu de mettre à la disposition de son locataire un logement décent et qu’il doit en outre lui garantir une jouissance paisible des lieux loués. Il sera rappelé que l’obligation de délivrer un logement décent ne se confond pas avec celle de délivrer un logement salubre, l’insalubrité étant susceptible de faire l’objet […]une constatation au terme […]une procédure administrative se matérialisant par un arrêté préfectoral. En application des articles 1217 et 1231 à 1231-7 du code civil, l’inexécution de l’une de ces obligations peut donner lieu à des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de cette inexécution. En l’espèce, les requérants font état de désordres dans leur logement, qu’ils qualifient tantôt. […]insalubrité, tantôt […]indécence. Au soutien de leurs prétentions, ils produisent un constat […]huissier du 16/09/2022 qui révèle de nombreux désordres dans toutes les pièces du logement: -S’agissant de la première chambre […]enfant: l’huissier relève que des tâches de moisissures sont présentes à de nombreux endroits dans la pièce, y compris sur la penderie destinée à ranger les vêtements des occupants. Il est indiqué que deux des blousons […]enfants présentent des tâches et des traces […]humidité. -La deuxième chambre […]enfant : elle présente les mêmes désordres et il est constaté que le matelas est piqué de moisissures et que la plaque du lit présente des tâches. Le châssis de la fenêtre est par ailleurs dépourvu de trou […]aération apparent. -La salle de bain: ne présente pas de système de ventilation, des moisissures sont présentes dans toute la pièce, y compris sur une panière destinée au stockage de médicaments. – La cuisine : il est constaté des traces de moisissures et un dispositif de purification […]air qui comporte l’inscription << MURPROTECT >>. Dans le salon : le canapé présente des brulures que les locataires expliquent comme étant due à une explosion de deux ampoules en raison […]une surtension causée par le purificateur […]air installé par l’entreprise MURPROTECT. La traverse supérieure du châssis de la porte-fenêtre, est dépourvue […]aération y compris en face externe. – La chambre parentale présente également de nombreuses moisissures. Un miroir circulaire est humide au touché et moisi. Il est également constaté que les vêtements rangés dans l’armoire sont humides au

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Le procès-verbal comporte des photographies en noir et blanc complétées par des images en couleur produites par les requérants qui, bien que non datées, sont de nature à illustrer utilement ces constatations. Le défendeur soutient que s’il n’a pu remédier à ces désordres c’est en raison du défaut de coopération des locataires et, au soutien de ses allégations, il produit: -un devis émis le 03/11/2021 par la société HENNI GM Multiservices, concernant la recherche […]une fuite, destruction […]un mur et déplacement, pour un montant total de 1 727 €, dont la facture a été établie le 04/11/2021; – une facture du 13/05/2022 concernant la pose […]une centrale de traitement […]air, pour un montant de 4770 €; – des échanges de courriels avec M. AG AH du mois de janvier 2022, aux termes desquels le locataire indique à M. AE AF qu’il n’est pas disponible dans l’immédiat pour une intervention en raison de l’état de santé de son épouse et de ses enfants, -un courrier de la société MURPROTEC reconnaissant que le positionnement de la centrale de traitement […]air engendre des désagréments olfactifs. Il est précisé que l’appareil a connu une extinction due à des microcoupures imputables au fournisseur […]énergie mais aussi à une coupure volontaire des locataires. L’entreprise propose de venir déplacer le dispositif au mois de juillet 2022, – des échanges avec les défendeurs qui démontrent que ces derniers ont annulé l’intervention à deux

reprises.

Les premières factures, antérieures […]un an environ au constat […]huissier du 16/09/2022, sont impuissantes à faire la preuve que M. AE AF a remédié aux désordres constatés par l’huissier. Par ailleurs, le rapport simplifié de son assureur, versé aux débats, qui affirme que la facture […]un montant de 1 727 € devrait être portée à la charge de l’assureur des locataires est inopérante. Au demeurant, l’assureur mentionne un logement non meublé de 300 m² ce qui ne correspond nullement à l’appartement loué aux époux AG AH décrit dans le contrat de location comme étant un appartement de 3 pièces […]une superficie de 70 m². Par ailleurs, il n’est pas contesté que la centrale de traitement […]air a été positionnée à un endroit qui entraîne des désagréments olfactifs pour les locataires. Le seul fait qu’ils aient annulés deux rendez- vous pour le déplacement du dispositif est, à lui seul, impuissant à faire la preuve de leur mauvaise foi. Au demeurant, M. AE AF soutient que les locataires sont responsables de l’humidité du logement en raison de l’obstruction des bouches […]aération et du défaut de ventilation naturelle, sans toutefois en apporter la preuve. Dès lors, au regard de la localisation des moisissures dans toutes les pièces du logement, y compris les chambres et la cuisine, étant précisé que certaines tâches ont également été constatées sur des effets personnels des demandeurs et que leurs vêtements sont humides au touché, il y a lieu […]évaluer le préjudice de jouissance à 90 % du loyer lequel s’élève à 1 043, 44 €. Il convient de fixer la date du préjudice à indemniser, à compter du mois de septembre 2022, date du constat […]huissier et jusqu’à l’audience, soit sur 14 mois, soit la somme totale de 13 147,35 € et de condamner M. AE AF à payer cette somme aux époux AG AH. Sur la demande de réduction ou remboursement de loyer L’article 1217 du code civil énumère les sanctions de l’inexécution contractuelle… L’article 1222 du même code dispose que : « le créancier […]une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier ». dates articles 1231 à 1231-7 du code civil, l’inexécution de l’une de ces obligations peut onnali dedommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de cette inexécution.

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En application de l’article 12[…] du même code, « Une partie peut refuser […]exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. ⟫ Il est constant que cette exception […]inexécution n’est fondée que lorsque les locataires ont été dans l’impossibilité […]utiliser les lieux conformément à leur destination (en ce sens, voir: Cass. 3ème civ., 16 février 2000, n°98-12435). En l’espèce, le préjudice de jouissance est réparé par la condamnation susvisée et, malgré l’importance des désordres, il n’est pas établi que les locataires ont été totalement empêchés de jouir des locaux. En conséquence leur demande de réduction du loyer et de remboursement du loyer sera rejetée. Sur l’indemnisation des préjudices matériel et moral L’article 1231-1 du code civil dispose que : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. » En l’espèce, en premier lieu, les époux AG AH sollicitent la condamnation de M. AE AF à leur payer la somme de 8 184,55 euros en réparation de leur préjudice matériel, affirmant avoir été contraints de racheter plusieurs meubles (armoire, bibliothèque, matelas, lit, fauteuil, télévision, etc.) en raison de leur détérioration due aux désordres dans le logement. Toutefois, les requérants ne rapportent nullement la preuve de l’état précis de ces meubles avant leur remplacement. Le préjudice invoqué n’est donc pas caractérisé. En second lieu, les requérants produisent des certificats médicaux du mois de novembre 2021, juillet 2022 et septembre 2022 qui révèlent que l’état de santé de deux de leurs enfants, AL et AM nécessite un logement décent et peu humide. Par ailleurs, un certificat médical du 16/09/2022 établit le lien de causalité entre la pathologie respiratoire de M^me AB AG AH et l’humidité et l’insalubrité de son logement. Un certificat du 08/11/2021 établit le même lien s’agissant de la décompensation de la pathologie respiratoire de M. AH AG AH. Cette situation, caractérisant un préjudice physique et […]anxiété, justifie que M. AE AF soit condamné à payer aux époux AG AH une indemnité de 9 000 €. Sur les demandes reconventionnelles […]acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion Conformément à l’article 24,§ II, de la loi du 6 juillet […]89, le bailleur justifie avoir notifié à la CCAPEX la situation […]impayé des défendeurs comme le démontre l’accusé de réception électronique produit par le défendeur. L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet […]89 dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023 prévoit que << toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». En l’espèce, le bail du 12/03/2018 contient à son article X une clause résolutoire prévoyant sa résiliation de plein droit, notamment en cas de non-paiement des loyers et des charges deux mois après un commandement de payer resté sans effet. Un commandement de payer la somme en principal de 5 217,20 € a été signifié aux locataires le 12/09/2022. Or, cet acte, qui rappelait tant l’article 24 de la loi du 6 juillet […]89 que la clause résolutoire insérée au bail est resté sans effet au vu du décompte produit, le paiement intégral n’étant pas intervenu dans le délai de deux mois imparti par la loi. En conséquence, les conditions […]acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 12/11/2022 à minuit.

Dès lors in

AG AH devront quitter les lieux et, à défaut de libération volontaire,

leur expulsion Ser prononcée.

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Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles […]exécution.

Sur la demande en paiement

Sur l’arriéré de loyer

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet […]89 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus. En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet […]89, le juge peut, […]office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative. A l’audience, M. AE AF actualise le montant de sa créance à la somme de 14 608,16 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de novembre 2023, inclus. Les défendeurs ne contestent pas devoir cette

somme.

En conséquence, les époux AG AH seront condamnés à verser à M. AE AF la somme de 14 608,16 euros, terme du mois de novembre 2023 inclus.

Sur l’indemnité […]occupation

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, les époux AN AH seront condamnés, tant qu’ils demeureront dans les lieux, au paiement […]une indemnité mensuelle […]occupation […]un montant équivalent au loyer qui aurait été dů si le bail n’avait pas été résilié augmenté des charges mensuelles dûment justifiées.

Ils seront condamnés à son paiement à compter du terme du mois de décembre 2023 et jusqu’à parfaite libération des lieux avec remise des clés ou par expulsion.

Sur les demandes accessoires

Au regard du sens de la présente décision, chacune des parties conservera la charge des dépens par elle engagée et les prétentions fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection du tribunal, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et susceptible […]appel, Condamne M. AE AF à payer à M. Z AG AH et M^me AB AG AH la somme de 13 147,35 euros (treize mille cent quarante-sept euros et trente-cinq centimes) au titre du préjudice de jouissance; Condamne M. AE AF à payer à M. Z AG AH et M^me AB AG AH la somme de 9.000 euros (neuf mille euros) au titre du préjudice moral; Déboute M. Z AG AH et M^me AB AG AH de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel; Déboute M. Z AG AH et M^me AB AG AH de leur demande de réduction et de remboursement de loyer; Constate que les conditions […]acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12/03/2018 entre les parties et portant sur le local à usage […]habitation situé […] rue Pierre Montaufier, sur la […] (93150), ont été réunies le 12/11/2022; Ordonne en conséquence à M. Z AG AH et M^me AB AO AH de restituer les clés dès la signification du présent jugement,

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Dit qu’à défaut pour M. Z AG AH et M^me AB AO AH […]avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. AE AF pourra, 7 jours après la signification […]un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours […]un serrurier et de la force publique, Rappelle que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles […]exécution; Fixe le montant de l’indemnité […]occupation dont M. Z AG AH et M^me AB AO AH sont redevables en lieu et place des loyers et des charges depuis la résiliation du bail au montant du loyer tel qu’il aurait été du si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges récupérables; Condamne M. Z AG AH et M^me AB AO AH à payer à M. AE AF la somme de 14 608,16 euros (quatorze mille six cents huit euros et seize centimes) au titre de l’arriére de loyer, des charges et indemnité […]occupation, terme du mois de novembre 2023, inclus; Condamne M. Z AG AH et M^me AB AO AH à payer à M. AE AF l’indemnité […]occupation à compter du mois de décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; Rejette les demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile; Laisse aux parties la charge de leur dépens respectifs: Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi fait et jugé le 18/01/2024,

Et ont signé,

LE GREFFIER

LA PRESIDENTE

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REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS En conséquence, la République Française monde et ordonne à tous huissiers de justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires dy tenir la main. A tous Commandants et Officiers de la Force Publique de peter pain-forte lorsqu’il en seront légalement requis LE DIRECTEUR DES SERVICES DE GREFFE

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME revêtue de la formule exécutoire

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