TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 2]

N° RG 25/00094 – N° Portalis DBW7-W-B7J-CEFN

Minute : 25-137

JUGEMENT

DU 07/11/2025

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU CANTAL

C/

[Z] [I]

[K] [I]

Le

1 copie exécutoire et

1 expédition délivrée à

1 expédition délivrée à

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE

rendu par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire d’AURILLAC, le 07 novembre 2025 ;

Sous la Présidence de M^me Maureen DOMIN, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire, assistée de Madame Agnès VANTAL, faisant fonction de Greffier.

Après débats à l’audience publique du 05 Septembre 2025, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU CANTAL

Sous le nom commercial CANTAL HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Jenna PRAYAG suppléant Maître Laurent LAFON de la SELARL AURIJURIS, avocats au barreau d’AURILLAC

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [Z] [I]

[Adresse 5]

non comparant

Madame [K] [I]

[Adresse 5]

comparante en personne

Exposé du litige

Par acte sous seing privé en date du 04 avril 2023, avec prise d’effet au 07 avril 2023, l’Office public de l’Habitat du Cantal a donné à bail à Monsieur [Z] [I] et Madame [K] [I] un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial de 425,33 euros, outre le loyer de la place de stationnement d’un montant de 13,07 euros par mois et les charges locatives.

La souscription d’une assurance n’ayant pas été justifiée et des loyers étant demeurés impayés, l’Office public de l’Habitat du Cantal a fait signifier, par acte de commissaire de justice en date du 11 février 2025, un commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de payer la somme principale de 2 087,65 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêtée à la date du 31 janvier 2025, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2025, signifié à personne et notifié au représentant de l’État dans le département, l’Office public de l’Habitat du Cantal a fait assigner Monsieur [Z] [I] et Madame [K] [I] pour l’audience du 05 septembre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Aurillac, aux fins de :

Déclarer sa demande recevable et bien fondée ;À titre principal, constater au 14 avril 2025 l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu le 04 avril 2023 ;À titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 04 avril 2023 à la date du jugement à intervenir pour non-paiement du loyer et/ou pour défaut d’assurance ;Dans les deux cas :Ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [I] et Madame [K] [I] et de tous occupants de leur chef dans les lieux situés au [Adresse 6], au besoin avec le concours de la force publique ;Fixer à la somme de 613,28 euros le montant de l’indemnité d’occupation et charges dues à compter de la résiliation du contrat de bail au 14 avril 2025 en cas d’acquisition de la clause résolutoire et à compter du prononcé de la décision à intervenir en cas de résiliation judiciaire, ce montant suivant l’évolution du loyer originellement convenu ;Fixer à la somme de 613,28 euros le montant de l’indemnité compensant l’absence de reprise totale des lieux si des biens sont laissés sur place par la personne expulsée ;Condamner Monsieur [Z] [I] et Madame [K] [I] à lui payer la somme de 2 912,39 euros au titre des arriérés de loyers et charges et/ou indemnités d’occupation arrêtés provisoirement au 31 mars 2025, outre le montant des loyers et/ou indemnités d’occupation, majorés des charges dues à compter du 1er avril 2025 jusqu’au départ effectif des lieux avec remise des clefs ;À titre infiniment subsidiaire, si des délais de paiement étaient accordés à Monsieur [Z] [I] et Madame [K] [I], dire que ceux-ci seront assortis d’une clause de déchéance du terme en cas de défaut de paiement d’une seule échéance de l’étalement de la dette prévu ;En toute hypothèse :Condamner Monsieur [Z] [I] et Madame [K] [I] aux dépens qui comprendront notamment le coût inhérent à la délivrance du commandement et de sa dénonciation à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions dans le Cantal s’élevant à la somme de 163,04 euros, nonobstant ceux dus en vertu de la présente procédure ;Les condamner à lui verser la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, un diagnostic social et financier concernant Monsieur [Z] [I] et Madame [K] [I] est parvenu au tribunal. Le travailleur social n’a toutefois pas pu réaliser une évaluation sociale, dans la mesure où Monsieur [Z] [I] et Madame [K] [I] ne se sont présentés à aucun des quatre rendez-vous qui leur avaient été proposés. Des observations du bailleur recueillies par le travailleur social, il ressort que les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer depuis le 26 novembre 2024, qu’un plan d’apurement avait été établi, mais qu’il n’avait pas été respecté par ces derniers dès la deuxième échéance, que Madame [K] [I] est en situation d’invalidité et que Monsieur [Z] [I], retraité, perçoit la somme de 1 800 euros.

***

À l’audience du 05 septembre 2025, l’Office public de l’Habitat du Cantal était représenté par son avocat. Madame [K] [I] a comparu ; Monsieur [Z] [I] n’a pas comparu ni a été représenté, son épouse n’étant pas munie d’un pouvoir spécial à cet effet.

L’Office public de l’Habitat du Cantal a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation à laquelle il convient de se référer, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens. Il a également actualisé la dette principale, par décompte produit à l’audience, à la somme de 5 953,15 euros, et précisé que depuis le 26 novembre 2024, plus aucun versement de loyers et charges n’avait été effectué par Monsieur [Z] [I] et Madame [K] [I].

Madame [K] [I] a indiqué qu’elle avait trouvé, avec son époux, un logement plus petit et donc moins cher, et qu’ils étaient entrés dans les lieux le 1er septembre 2025. Elle a justifié la dette locative par des difficultés financières liées à la perte de son emploi. Elle a précisé, à cet égard, que lui avait été reconnue la qualité de travailleur handicapé. Elle a expliqué percevoir l’allocation adulte handicapé et une pension d’invalidité. Elle a confirmé que son époux était retraité. Elle a sollicité des délais de paiement en proposant de verser la somme de 40 euros par mois.

La décision a été mise en délibéré au 07 novembre 2025.

Motivation

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande :

En tant que bailleresse personne morale, l’Office public de l’Habitat du Cantal justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

L’Office public de l’Habitat du Cantal justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture du Cantal par voie électronique plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est par conséquent recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 7 g) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire, ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de justification d’une assurance contre les risques locatifs, et un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 11 février 2025, l’Office public de l’Habitat du Cantal a fait commandement au locataire d’avoir à justifier d’une assurance locative et de payer la somme principale de 2 087,65 euros au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement comporte les mentions obligatoires posées par l’article précité.

Les locataires n’ont produit aucun document permettant de justifier la souscription d’une assurance locative dans le délai d’un mois.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 mars 2025, date de résiliation dudit bail.

Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire :

À compter de la résiliation du bail, Monsieur [Z] [I] et Madame [K] [I], devenus occupants sans droit ni titre, seront tenus de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur la demande en paiement

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’Office public de l’Habitat du Cantal produit un décompte arrêté à la date du 31 août 2025, qui indique que la dette locative de Monsieur [Z] [I] et Madame [K] [I] s’élève à la somme de 5 953,15 euros au titre des loyers et charges dus, mensualité du mois d’août comprise.

Eu égard à ce décompte, et en l’absence de contestation de la part de Monsieur [Z] [I] et Madame [K] [I], la demande en paiement apparaît justifiée et il y sera fait droit pour ce montant.

En conséquence, Monsieur [Z] [I] et Madame [K] [I] seront solidairement condamnés à payer à l’Office public de l’Habitat du Cantal la somme de 5 953,15 euros au titre des loyers et charges dus.

Sur la demande de délai de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative, dans la limite de trois années. Le VIII du même article précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [Z] [I] et Madame [K] [I] ne s’étant pas présentés aux convocations du travailleur social et n’ayant produit à l’audience aucun document, le juge ne dispose d’aucun élément d’information permettant d’apprécier leur capacité financière à apurer l’arriéré locatif. En outre, le versement de la somme de 40 euros par mois proposé à l’audience par Madame [K] [I] pour rembourser la dette locative conduirait à échelonner le paiement de la somme due au-delà de trois années, ce qui n’est pas prévu par les dispositions de l’article précité.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [Z] [I] et Madame [K] [I] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [Z] [I] et Madame [K] [I], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles :

Les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile prévoient que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [Z] [I] et Madame [K] [I], qui supportent les dépens, seront condamnés in solidum à payer à l’Office public de l’Habitat du Cantal une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Par ces motifs

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition :

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 04 avril 2023 et ayant pris effet le 07 avril 2023 entre l’Office public de l’Habitat du Cantal et Monsieur [Z] [I] et Madame [K] [I] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 6], sont réunies à la date du 12 mars 2025 ;

Déclare en conséquence Monsieur [Z] [I] et Madame [K] [I] occupants sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 12 mars 2025 ;

Condamne Monsieur [Z] [I] et Madame [K] [I] à payer à l’Office public de l’Habitat du Cantal une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme mensuelle de 613,28 euros à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelle ;

Dit qu’à défaut par Monsieur [Z] [I] et Madame [K] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux loués, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés, dans tel garde-meuble désigné par eux ou à défaut par le bailleur ;

Condamne solidairement Monsieur [Z] [I] et Madame [K] [I] à payer à l’Office public de l’Habitat du Cantal la somme de 5 953,15 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 31 août 2025, mensualité du mois d’août 2025 comprise ;

Condamne in solidum Monsieur [Z] [I] et Madame [K] [I] aux dépens de l’instance comprenant, s’agissant des dépens actuels, le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

Dit que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [Z] [I] et Madame [K] [I] ;

Condamne in solidum Monsieur [Z] [I] et Madame [K] [I] à payer à l’Office public de l’Habitat du Cantal une somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Dit que la présente décision sera transmise au préfet du Cantal en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

La Greffière, Le juge des contentieux

de la protection,

A. VANTAL M. DOMIN