TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

■

Loyers commerciaux

N° RG 25/03599 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NEB

N° MINUTE : 5

Assignation du :

19 Mars 2025

Jugement en fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e CONSEIL et M^e ZEITOUN

JUGEMENT

rendu le 19 Décembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. LUNETTE OPTIC

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Rémy CONSEIL de la SELARL BARBIER ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0987

DÉFENDERESSE

S.C.I. PASUNNOM

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Samuel ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E483

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats, et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

À l’audience du 23 Octobre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée en date du 6 décembre 2013, Madame [I] [T] veuve [G], en sa qualité d’usufruitière, et Monsieur [P] [G], en sa qualité de nu-propriétaire, ont donné à bail commercial renouvelé à la S.A.R.L. LUNETTE OPTIC des locaux composés d’une boutique avec arrière-boutique en rez-de-chaussée d’une superficie approximative de 30 m2 ainsi que d’une réserve avec sanitaires en sous-sol d’une superficie approximative de 26 m2 constituant les lots n°104 et n°107 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 9] cadastré section AH numéro [Cadastre 1] pour une durée de neuf années à effet au 1er janvier 2014 afin qu’y soit exercée une activité de fabrication et de vente au détail d’articles de lunetterie et d’optique, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 51.600 euros hors taxes et hors charges payable mensuellement à terme à échoir.

Par acte notarié en date du 26 mars 2015, la propriété des locaux donnés à bail a été cédée à la S.C.I. PASUNNOM.

Par acte d’huissier en date du 15 juillet 2022, la S.A.R.L. LUNETTE OPTIC a fait signifier à la S.C.I. PASUNNOM une demande de renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er janvier 2023.

En l’absence de réponse, et après avoir fait diligenter une expertise immobilière non judiciaire unilatérale confiée à Monsieur [Z] [F] de la S.A.S. [F] ET ASSOCIÉS, lequel a procédé à une visite des lieux le 15 novembre 2024 et a établi un rapport en date du 29 novembre 2024 estimant la valeur locative des locaux à la somme annuelle de 33.000 euros hors taxes et hors charges, la S.A.R.L. LUNETTE OPTIC a, par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 16 décembre 2024 réceptionnée le 17 décembre 2024, notifié à la S.C.I. PASUNNOM un mémoire préalable comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé au montant annuel de 31.350 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2023, puis l’a, par exploit de commissaire de justice en date du 19 mars 2025, fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 20 octobre 2025 réceptionnée le 23 octobre 2025 et remis au greffe par RPVA le 23 octobre 2025, la S.A.R.L. LUNETTE OPTIC demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, L. 145-34, L. 145-57, R. 145-3, R. 145-7, R. 145-8 et R. 145-30 du code de commerce, et de l’article 1302-1 du code civil, de :

à titre principal, fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2023 à la somme annuelle de 31.350 euros hors taxes et hors charges ;ordonner la restitution des trop-perçus de loyers versés à la S.C.I. PASUNNOM depuis le 1er janvier 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter du 1er janvier 2023 puis à compter de chaque échéance contractuelle, avec capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an ;à titre subsidiaire, au cas où le juge des loyers commerciaux s’estimerait insuffisamment informé, ordonner une expertise judiciaire ;en cas d’expertise judiciaire, fixer le montant du loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 37.800 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2023 jusqu’à la date du jugement à intervenir sur la fixation du loyer définitif ;en tout état de cause, condamner la S.C.I. PASUNNOM à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la S.C.I. PASUNNOM aux dépens ;ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

À l’appui de ses prétentions, la S.A.R.L. LUNETTE OPTIC fait valoir, à titre principal, qu’il ressort du rapport d’expertise immobilière non judiciaire unilatérale rédigé par Monsieur [Z] [F] de la S.A.S. [F] ET ASSOCIÉS en date du 29 novembre 2024 que compte tenu des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur locative unitaire des locaux peut être estimée au montant de 1.100 euros par mètre carré pondéré, de sorte qu’eu égard à la surface totale pondérée des locaux de 30 m2, et après application d’un abattement de 5% prenant en considération les travaux de mise aux normes transférés contractuellement à sa charge, le prix du bail renouvelé peut raisonnablement être fixé à la somme annuelle de 31.350 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2023 correspondant au montant de la valeur locative des locaux à la baisse.

À titre subsidiaire, elle précise que la valeur locative des locaux pourrait utilement être déterminée par un expert judiciaire.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 20 octobre 2025 réceptionnée le 23 octobre 2025 et remis au greffe par RPVA le 23 octobre 2025, la S.C.I. PASUNNOM sollicite du juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, et R. 145-2 à R. 145-8 du code de commerce, et des articles 1154 et 1155 anciens du code civil, de :

à titre principal, dire et juger que le renouvellement du bail interviendra pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2023, aux clauses et conditions du bail expiré, en ce comprise la clause de loyer variable ;fixer le montant du loyer du contrat de bail commercial renouvelé à compter du 1er janvier 2023 à la somme annuelle de 59.984 euros hors taxes et hors charges ;dire et juger que le différentiel en résultant portera intérêts au taux légal de plein droit à compter de sa date d’effet ;dire et juger que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts ;

condamner la S.A.R.L. LUNETTE OPTIC aux dépens ; à titre subsidiaire, désigner tel expert qu’il plaira à la juridiction avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux ;dans une telle hypothèse, fixer le montant du loyer provisionnel que la S.A.R.L. LUNETTE OPTIC devra régler à compter de la date d’effet du nouveau loyer à la somme annuelle de 59.984 euros hors taxes et hors charges ;dans ce cas, réserver les dépens.

Au soutien de ses demandes, la S.C.I. PASUNNOM avance qu’il résulte du rapport d’expertise immobilière non judiciaire unilatérale rédigé par Monsieur [C] [X], par Monsieur [J] [W] et par Monsieur [M] [D] de la S.A.S. [D] ET ASSOCIÉS en date du 21 mars 2025 qu’en considération des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur locative unitaire des locaux peut être estimée au montant de 2.000 euros par mètre carré pondéré, si bien qu’eu égard à la surface totale pondérée des locaux de 30 m2, le loyer de renouvellement doit être fixé à la somme annuelle de 59.984 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2023 correspondant au montant du loyer plafonné.

À titre subsidiaire, elle indique ne pas s’opposer à l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 23 octobre 2025, et la décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’action en fixation du loyer du bail renouvelé

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

En outre, en application des dispositions des premier, deuxième et quatrième alinéas de l’article L. 145-10 du même code, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous. Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

Enfin, en vertu des dispositions des premier et troisième alinéas de l’article L. 145-12 dudit code, la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. Le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

En l’espèce, il est établi que le contrat de bail commercial liant les parties, conclu pour une durée de neuf années à effet au 1er janvier 2014 par acte sous signature privée en date du 6 décembre 2013, a expiré le 31 décembre 2022, consécutivement à la demande de renouvellement signifiée par la S.A.R.L. LUNETTE OPTIC à la S.C.I. PASUNNOM par acte d’huissier en date du 15 juillet 2022, laquelle demande a donné naissance à un nouveau bail à compter du 1er janvier 2023, date expressément mentionnée dans ladite demande (pièces n°2 et n°4 en demande, et n°1 en défense), ce qui n’est pas contesté.

En conséquence, il convient de constater le principe du renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er janvier 2023.

Sur les règles de fixation du loyer de renouvellement

Selon les dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

En outre, d’après les dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que le plafonnement constitue une exception au principe de la fixation du loyer selon la valeur locative, si bien que le loyer du bail renouvelé doit être fixé soit au montant du plafond résultant de la variation indiciaire lorsque la valeur locative est supérieure à celui-ci et en l’absence de motif de déplafonnement, soit au montant de la valeur locative en présence d’un motif de déplafonnement, ou lorsque celle-ci est inférieure au montant du plafond résultant de la variation indiciaire (Civ. 3, 5 février 1992 : pourvoi n°90-10554 ; Civ. 3, 13 janvier 2004 : pourvoi n°02-19110 ; Civ. 3, 23 juin 2015 : pourvoi n°14-12411 ; Civ. 3, 6 mai 2021 : pourvoi n°20-15179), sans dans ce dernier cas que le preneur ait à rapporter la preuve d’une modification notable des éléments de cette valeur locative (Civ. 3, 11 décembre 2007 : pourvoi n°07-10476 ; Civ. 3, 5 novembre 2014 : pourvoi n°13-21990 ; Civ. 3, 12 novembre 2020 : pourvoi n°18-25967), de sorte qu’il appartient au juge de rechercher en tout état de cause, et au besoin d’office, le montant de la valeur locative (Civ. 3, 3 décembre 2003 : pourvoi n°02-11374 ; Civ. 3, 29 novembre 2018 : pourvoi n°17-27043 ; Civ. 3, 17 septembre 2020 : pourvoi n°19-19433).

En l’espèce, dès lors qu’aucune des parties n’entend se prévaloir du déplafonnement du loyer en raison d’une quelconque modification notable des éléments constitutifs de la valeur locative, il y a lieu de retenir que le loyer du contrat de bail commercial renouvelé doit correspondre à la plus faible des deux valeurs entre le montant du loyer plafonné et le montant de la valeur locative, si bien qu’il appartient à la présente juridiction de comparer ces deux montants.

En conséquence, il convient de rechercher la valeur locative des locaux, et de la comparer au montant du loyer plafonné.

Sur les caractéristiques des locaux

Aux termes des dispositions de l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4°) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il y a lieu de rappeler que si la juridiction ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la libre discussion des parties, elle ne peut cependant se fonder exclusivement sur un rapport d’expertise non judiciaire réalisé à la demande unilatérale de l’une des parties (Cass. mixte, 28 septembre 2012 : pourvoi n°11-18710 ; Civ. 2, 24 novembre 2022 : pourvoi n°21-17580 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°22-10698 ; Civ. 3, 13 février 2025 : pourvoi n°18-25531), fût-il établi contradictoirement (Civ. 2, 13 septembre 2018 : pourvoi n°17-20099 ; Civ. 3, 14 mai 2020 : pourvois n°19-16278 et 19-16279 ; Civ. 1, 6 juillet 2022 : pourvoi n°21-12545 ; Civ. 2, 9 février 2023 : pourvoi n°21-15784), ledit rapport d’expertise devant alors être corroboré par d’autres éléments de preuve (Civ. 2, 2 mars 2017 : pourvoi n°16-13337 ; Civ. 1, 15 septembre 2021 : pourvoi n°20-11939 ; Civ. 1, 13 octobre 2021 : pourvoi n°19-24008 ; Civ. 3, 16 février 2022 : pourvoi n°20-22778 ; Civ. 2, 15 décembre 2022 : pourvoi n°21-17957 ; Cass. Mixte, 21 juillet 2023 : pourvoi n°21-15809), tel un second rapport d’expertise privée (Civ. 3, 15 novembre 2018 : pourvoi n°16-26172 ; Civ. 3, 5 mars 2020 : pourvoi n°19-13509 ; Civ. 1, 14 juin 2023 : pourvoi n°21-24996 ; Civ. 3, 30 janvier 2025 : pourvoi n°23-15414).

D’après la 6ème édition de la charte de l’expertise en évaluation immobilière éditée au mois de novembre 2025, la surface utile brute d’un local correspond à la surface de plancher de la construction après déduction des éléments structuraux (tels poteaux, murs extérieurs ou refends) et des circulations verticales, et le principe de pondération consiste à ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante ou étalon en appliquant des coefficients de pondération, permettant de comparer des locaux qui ne sont pas facilement comparables entre eux (façade, niveaux, surfaces de nature différente) ; pour les commerces de centre-ville, la surface pondérée est établie à partir de la surface utile brute en décomposant celle-ci en zones affectées de coefficients variant en fonction de leur intérêt commercial (surface de vente, réserves, etc.) ; pour les centres commerciaux et galeries marchandes, est retenue la surface commerciale utile, correspondant à la surface de plancher augmentée des auvents, paliers extérieurs et gaines techniques, à l’exclusion des voies de desserte ou de circulation communes à différents lots ainsi que de l’emprise des trémies d’escalier ou d’ascenseur.

En l’espèce, il ressort des rapports d’expertise non judiciaire unilatérale établis tant par Monsieur [Z] [F] de la S.A.S. [F] ET ASSOCIÉS en date du 29 novembre 2024 que par Monsieur [C] [X], par Monsieur [J] [W] et par Monsieur [M] [D] de la S.A.S. [D] ET ASSOCIÉS en date du 21 mars 2025 produits aux débats respectivement par la locataire et par la bailleresse, lesquels se corroborent mutuellement sur ce point, que les locaux donnés à bail litigieux présentent une surface utile de 56 m2, et sont divisés en quatre zones, à savoir : en une première zone de vente au rez-de-chaussée d’une surface utile et d’une surface pondérée de 14,90 m2 ; en une deuxième zone de vente au rez-de-chaussée d’une surface utile de 9,60 m2 et d’une surface pondérée de 7,68 m2 après application d’un coefficient de pondération de 0,80 ; en des annexes diverses au rez-de-chaussée d’une surface utile de 5,50 m2 et d’une surface pondérée de 2,20 m2 après application d’un coefficient de pondération de 0,40 ; et en des annexes diverses reliées en sous-sol d’une surface utile de 26 m2 et d’une surface pondérée de 5,20 m2 après application d’un coefficient de pondération de 0,20 ; soit une surface pondérée totale de 29,98 m2 (pièces n°5 en demande page 22, et n°3 en défense page 12), que les parties consentent à arrondir à 30 m2.

En conséquence, il convient de retenir que les locaux donnés à bail présentent une surface pondérée totale de 30 m2.

Sur les facteurs locaux de commercialité

En vertu des dispositions de l’article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, dans son rapport d’expertise non judiciaire unilatérale en date du 29 novembre 2024, Monsieur [Z] [F] de la S.A.S. [F] ET ASSOCIÉS fait état d’un « très bon emplacement commercial et ce notamment en raison de sa proximité immédiate de la [Adresse 11], dont la commercialité est essentiellement tournée vers l’équipement de la personne, tandis que la [Adresse 10] abrite principalement des cafés, bars, restaurants » (pièce n°5 en demande, page 6).

Pour leur part, Monsieur [C] [X], Monsieur [J] [W] et Monsieur [M] [D] de la S.A.S. [D] ET ASSOCIÉS soulignent, aux termes de leur rapport en date du 21 mars 2025, que les locaux sont implantés « dans un quartier central et dynamique de la Rive Gauche, au sein d’un secteur de bonne commercialité mais sur une voie orientée vers le commerce de bouche », et concluent à une « situation dans un secteur de bonne commercialité » (pièce n°3 en défense, pages 7 et 14).

Force est de constater que ces conclusions se corroborent mutuellement.

En conséquence, il convient de retenir que les locaux donnés à bail sont situés dans une zone jouissant d’une bonne commercialité.

Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Selon les dispositions de l’article R. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En outre, conformément aux dispositions des premier, troisième et quatrième alinéas de l’article R. 145-30 dudit code, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant. Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

En l’espèce, eu égard à l’étude des diverses données et des dix références issues de son observation du marché, constituées de neuf locations nouvelles et d’un renouvellement amiable, Monsieur [Z] [F] retient une valeur locative unitaire statutaire d’un montant de 1.100 euros par mètre carré pondéré (pièce n°5 en demande, pages 25 et 26).

Monsieur [C] [X], Monsieur [J] [W] et Monsieur [M] [D] de la S.A.S. [D] ET ASSOCIÉS, compte tenu des trente références analysées, constituées de vingt-trois locations nouvelles au prix du marché, de trois renouvellements amiables, et de quatre fixations judiciaires, indiquent quant à eux : « nous estimons la valeur locative de renouvellement des locaux dans une fourchette comprise entre 1.200 et 1.300 € / m2P / An HT-HC » (pièce n°3 en défense, pages 16 à 18).

Force est de constater que ces valeurs sont très proches, de sorte que ces deux rapports d’expertise non judiciaire unilatérale se corroborent mutuellement sur ce point.

Dès lors, sans qu’il y ait lieu d’ordonner une expertise judiciaire, l’examen attentif de l’ensemble de ces références permet à la présente juridiction de s’estimer suffisamment informée, et de conclure à une valeur locative unitaire statutaire de 1.200 euros par mètre carré pondéré.

En conséquence, il convient de fixer la valeur locative unitaire statutaire de renouvellement des locaux donnés à bail à la somme de 1.200 euros par mètre carré pondéré.

Sur les facteurs de diminution de la valeur locative tirés des obligations imposées à chacune des parties

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Il y a lieu de rappeler que la clause mettant à la charge du locataire les travaux de mise en conformité des locaux constitue un transfert de charge sur le preneur ayant une incidence sur la valeur locative (Civ. 3, 6 février 2020 : pourvoi n°18-24980 ; Civ. 3, 24 novembre 2021 : pourvoi n°20-21570), ce qui justifie l’application d’un abattement.

En l’espèce, la clause intitulée « CLAUSES ET CONDITIONS GÉNÉRALES DU BAIL » insérée au contrat de bail commercial conclu par acte sous signature privée en date du 6 décembre 2013 stipule que : « toutes les clauses, charges et conditions du bail en date du 12 juillet 2001, et non contraires aux présentes, sont intégralement maintenues dans les rapports locatifs des parties. Il est donc simplement fait référence à ces charges et conditions, les parties acceptant l’une et l’autre cette simple référence et la reconnaissant tout à fait suffisante dans le cadre du présent renouvellement » (pièce n°2 en demande, page 12).

Or, le contrat de bail conclu par acte sous signature privée en date du 12 juillet 2001 prévoit, en sa clause intitulée « Article 14 – Respect des prescriptions administratives et autres », que : « Le preneur devra se conformer aux prescriptions, règlements et ordonnances en vigueur, notamment en ce qui concerne la voirie, la salubrité, la police, la sécurité, l’inspection du travail et de manière générale à toutes prescriptions relatives à son activité, de façon que le bailleur ne puisse être ni inquiété ni recherché » (pièce n°1 en demande, page 6).

Force est de constater que cette clause est empreinte d’un caractère exorbitant de droit commun dès lors qu’elle opère un transfert sur la preneuse de la charge des travaux de mise en conformité des locaux, de sorte qu’elle doit être prise en compte dans la détermination de la valeur locative de renouvellement du bail.

Dans ces conditions, il y a lieu de retenir que cette clause justifie l’application d’un abattement de 4%.

En conséquence, il convient d’appliquer à la valeur locative de renouvellement des locaux donnés à bail un abattement de 4% tenant compte de la clause exorbitante de droit commun contenue dans le contrat de bail commercial relative au transfert sur la preneuse de la charge des travaux de mise en conformité des locaux.

Conclusion sur la fixation du loyer du bail renouvelé

En définitive, eu égard à la surface pondérée totale de 30 m2, et compte tenu de la valeur locative unitaire statutaire de 1.200 euros par mètre carré pondéré ainsi que de l’abattement de 4% prenant en considération la clause exorbitante de droit commun contenue dans le contrat de bail commercial relative au transfert sur la preneuse de la charge des travaux de mise en conformité, la valeur locative de renouvellement des locaux peut être estimée à la somme annuelle de : (30 x 1.200) – 4% = 34.560 euros.

Le premier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce dispose qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En l’espèce, la clause intitulée « LOYER » insérée au contrat de bail commercial renouvelé à compter du 1er janvier 2014 conclu par acte sous signature privée en date du 6 décembre 2013 stipule que : « Le présent renouvellement est consenti et accepté moyennant un loyer annuel en principal de 51.600 € (cinquante et un mille six cents euros) hors charges » (pièce n°2 en demande, page 11)

De plus, la clause intitulée « INDEXATION DU LOYER » prévoit que « le loyer est soumis à indexation jouant à l’expiration de chaque période triennale intervenant automatiquement et de plein droit sans aucune formalité et selon la variation de l’indice national du Coût de la Construction publié par l’Institut [7] et des Études Économiques, l’indice de base étant celui du 2ème trimestre 2019 » (pièce n°2 en demande, page 11), si bien qu’il ne peut être tenu compte de cet indice ni de ce trimestre de référence ne correspondant pas à l’indice trimestriel des loyers commerciaux.

Pour autant, il ressort des vérifications opérées par la présente juridiction que les indices des loyers commerciaux publiés par l’INSEE au troisième trimestre de l’année 2022, correspondant au dernier indice publié au journal officiel de la République française n°293 du 18 décembre 2022 à la date d’effet du renouvellement du 1er janvier 2023, et au troisième trimestre de l’année 2013, correspondant au dernier indice publié au journal officiel de la République française n°8 du 10 janvier 2014 soit neuf ans auparavant, étaient respectivement de 126,13 et de 108,47, de sorte que le loyer plafonné à compter du 1er janvier 2023 s’élève à la somme annuelle de : (51.600 x 126,13) ÷ 108,47 = 60.001 euros.

Dès lors que la valeur locative est inférieure au montant du plafond résultant de la variation indiciaire, il y a lieu de retenir que la première représente le montant du loyer du bail renouvelé.

En conséquence, il convient de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 34.560 euros hors taxes et hors charges, et de débouter la S.A.R.L. LUNETTE OPTIC et la S.C.I. PASUNNOM de leur demande subsidiaire d’expertise judiciaire.

Sur la restitution des trop-perçus de loyers

En application des dispositions des deux premiers alinéas de l’article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

En outre, en vertu des dispositions du premier alinéa de l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

Selon les dispositions de l’article 1302-1 du même code, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

D’après les dispositions de l’article L. 111-2 du code des procédures civiles d’exécution, le créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut en poursuivre l’exécution forcée sur les biens de son débiteur dans les conditions propres à chaque mesure d’exécution.

Enfin, conformément aux dispositions des deux premiers alinéas de l’article L. 111-3 du même code, seuls constituent des titres exécutoires : 1°) les décisions des juridictions de l’ordre judiciaire ou de l’ordre administratif lorsqu’elles ont force exécutoire, ainsi que les accords auxquels ces juridictions ont conféré force exécutoire.

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, la compétence du juge des loyers commerciaux est exclusive du prononcé d’une condamnation (Civ. 3, 18 mars 1992 : pourvoi n°90-14000 ; Civ. 3, 11 mai 2022 : pourvois n°20-21651, n°20-21652 et n°20-21689) ; et que d’autre part, la décision définitive du juge des loyers commerciaux fixant le montant du loyer du bail renouvelé constitue un titre exécutoire permettant au preneur d’agir, à ses risques et péril, en exécution forcée pour recouvrer le trop-perçu des loyers versés au bailleur (Civ. 3, 6 octobre 2016 : pourvoi n°15-12606).

En l’espèce, dès lors que d’une part, il est établi que la S.A.R.L. LUNETTE OPTIC a payé, depuis le 1er janvier 2023 et pendant toute la durée de la présente instance, un loyer provisionnel d’un montant supérieur à celui du bail renouvelé, les rapports d’expertise non judiciaire unilatérale produits aux débats faisant tous deux état d’un loyer actuel respectivement de 59.175,72 euros et de 59.176 euros hors taxes et hors charges (pièces n°5 en demande page 8, et n°3 en défense page 13), mais dans la mesure où d’autre part, il n’entre pas dans les attributions du juge des loyers commerciaux de pouvoir statuer sur la demande de restitution des trop-perçus de loyers, il y a alors simplement lieu de rappeler que la présente décision constitue un titre exécutoire suffisant permettant le recouvrement par la locataire des trop-perçus de loyers versés à la bailleresse, sans pour autant prononcer de condamnation.

En conséquence, il convient de rappeler que la présente décision constitue un titre exécutoire permettant à la S.A.R.L. LUNETTE OPTIC de recouvrer les trop-perçus de loyers versés à la S.C.I. PASUNNOM depuis le 1er janvier 2023.

Sur les intérêts moratoires

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article 1302-3 du code civil, la restitution est soumise aux règles fixées aux articles 1352 à 1352-9.

En vertu des dispositions de l’article 1352-6 du même code, la restitution d’une somme d’argent inclut les intérêts au taux légal et les taxes acquittées entre les mains de celui qui l’a reçue.

Enfin, selon les dispositions de l’article 1352-7 dudit code, celui qui a reçu de mauvaise foi doit les intérêts, les fruits qu’il a perçus ou la valeur de la jouissance à compter du paiement. Celui qui a reçu de bonne foi ne les doit qu’à compter du jour de la demande.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d’une part, la compétence du juge des loyers commerciaux est exclusive du prononcé d’une condamnation (Civ. 3, 18 mars 1992 : pourvoi n°90-14000 ; Civ. 3, 11 mai 2022 : pourvois n°20-21651, n°20-21652 et n°20-21689) ; et que d’autre part, les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail expiré et le nouveau loyer du bail renouvelé courent, par le seul effet de la loi (Civ. 3, 3 octobre 2012 : pourvoi n°11-17177), à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix lorsque le preneur est à l’origine de la procédure, ou à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c’est le bailleur qui a saisi le juge des loyers commerciaux (Civ. 3, 18 juin 2014 : pourvoi n°13-14715 ; Civ. 3, 16 mars 2017 : pourvoi n°16-10216 ; Civ. 3, 12 avril 2018 : pourvoi n°16-26514 ; Civ. 3, 11 juillet 2019 : pourvoi n°18-19376 ; Civ. 3, 9 septembre 2021 : pourvoi n°19-19285).

En l’espèce, dès lors qu’il est démontré que la S.A.R.L. LUNETTE OPTIC a payé, depuis le 1er janvier 2023 et pendant toute la durée de la présente instance, un loyer provisionnel d’un montant supérieur à celui du bail renouvelé, les rapports d’expertise non judiciaire unilatérale produits aux débats faisant tous deux état d’un loyer actuel respectivement de 59.175,72 euros et de 59.176 euros hors taxes et hors charges (pièces n°5 en demande page 8, et n°3 en défense page 13), et en l’absence de mauvaise foi de la bailleresse, il y a lieu de fixer le point de départ des intérêts au taux légal dus sur le différentiel existant entre le montant du loyer provisionnel effectivement acquitté depuis le 1er janvier 2023 d’une part, et celui du loyer du bail renouvelé d’autre part, au 19 mars 2025, date de signification de l’assignation introductive de la présente instance comportant une telle demande, s’agissant des sommes réglées avant cette date, et à compter de la date de chaque échéance mensuelle contractuelle s’agissant des sommes réglées postérieurement.

En conséquence, il convient de fixer le point de départ des intérêts au taux légal dus par la S.C.I. PASUNNOM sur le différentiel existant entre le montant du loyer provisionnel effectivement acquitté par la S.A.R.L. LUNETTE OPTIC depuis le 1er janvier 2023 d’une part, et le montant du loyer du bail renouvelé arrêté aux termes de la présente décision d’autre part, à compter du 19 mars 2025 s’agissant des sommes réglées avant cette date, et à compter de la date de chaque échéance mensuelle contractuelle s’agissant des sommes réglées postérieurement, jusqu’à complet paiement.

Sur l’anatocisme

D’après les dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, la capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Civ. 1, 5 avril 2023 : pourvoi n°21-19870 ; Civ. 3, 20 mars 2025 : pourvoi n°23-16765) ; et que d’autre part, à défaut de convention spéciale, les intérêts échus des capitaux ne peuvent eux-mêmes produire d’intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de la date de celle-ci (Civ. 1, 19 décembre 2000 : pourvoi n°98-14487 ; Civ. 2, 11 mai 2017 : pourvoi n°16-14881 ; Com., 9 octobre 2019 : pourvoi n°18-11694).

En l’espèce, la capitalisation des intérêts prendra effet à compter du 19 mars 2025, date de signification de l’assignation introductive de la présente instance comportant une telle demande.

En conséquence, il convient d’ordonner que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2025.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, chaque partie succombant partiellement en ses prétentions, les dépens seront partagés entre elles par moitié.

De même, l’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande présentée par la S.A.R.L. LUNETTE OPTIC au titre des frais non compris dans les dépens, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 dudit code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant la S.C.I. PASUNNOM à la S.A.R.L. LUNETTE OPTIC, et portant sur les locaux constituant les lots n°104 et n°107 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 9] cadastré section AH numéro [Cadastre 1], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2023,

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 34.560 (TRENTE-QUATRE MILLE CINQ CENT SOIXANTE) euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2023, toutes autres clauses et conditions du contrat de bail commercial liant la S.C.I. PASUNNOM à la S.A.R.L. LUNETTE OPTIC, et portant sur les locaux constituant les lots n°104 et n°107 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 9] cadastré section AH numéro [Cadastre 1], demeurant inchangées, sous réserve des clauses devant être mises en conformité avec les dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises et du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial,

DÉBOUTE la S.A.R.L. LUNETTE OPTIC et la S.C.I. PASUNNOM de leur demande subsidiaire d’expertise judiciaire,

FIXE le point de départ des intérêts au taux légal dus par la S.C.I. PASUNNOM sur le différentiel existant entre le montant du loyer provisionnel effectivement acquitté par la S.A.R.L. LUNETTE OPTIC depuis le 1er janvier 2023 d’une part, et le montant du loyer du bail renouvelé arrêté aux termes de la présente décision d’autre part, à compter du 19 mars 2025 s’agissant des sommes réglées avant cette date, et à compter de la date de chaque échéance mensuelle contractuelle s’agissant des sommes réglées postérieurement, jusqu’à complet paiement,

ORDONNE que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2025,

RAPPELLE que la présente décision constitue un titre exécutoire permettant à la S.A.R.L. LUNETTE OPTIC de recouvrer les trop-perçus de loyers versés à la S.C.I. PASUNNOM depuis le 1er janvier 2023, ainsi que le montant des intérêts de retard au taux légal y afférents,

DÉBOUTE la S.A.R.L. LUNETTE OPTIC de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE le partage des dépens de l’instance par moitié entre la S.A.R.L. LUNETTE OPTIC et la S.C.I. PASUNNOM,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 8] le 19 Décembre 2025

La Greffière Le Président

C. BERGER C. KOSSO-VANLATHEM