Cour d’appel de Paris

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'[X]

Place du Palais de Justice 89000 AUXERRE – tél : 03.86.72.30.00

chambre civile

JUGEMENT DU 23 FEVRIER 2026

N° RG 25/00470 – N° Portalis DB3N-W-B7J-DAMG

AFFAIRE :

Syndicat des copropriétaires ARC PANORAMIQUE, représenté par son syndic SAS [N] “Agence d’Auxerre” anciennement dénommée NEXITY [N], SAS immatriculée au RCS de LYON sous le N°487 530 099, dont le siège social est situé 32 rue Joannès Carret 69009 LYON

C/

[M] [Z] [G] [W],

[V] [Q] [U] [L] épouse [W]

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS, DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ :

PRÉSIDENTE : Anne-Laure MENESTRIER, Juge au Tribunal Judiciaire d’Auxerre régulièrement habilitée à statuer à juge unique

GREFFIER : Elodie FURET-BALAIRE, Cadre-Greffier qui a signé la présente décision

Après débats à l’audience du 08 Décembre 2025, le jugement suivant a été mis en délibéré et mis à disposition au greffe le 23 Février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Elodie FURET-BALAIRE, Cadre-greffier.

* * * *

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires ARC PANORAMIQUE, représenté par son syndic SAS [N] “Agence d’Auxerre” anciennement dénommée NEXITY [N], SAS immatriculée au RCS de LYON sous le N°487 530 099, dont le siège social est situé 32 rue Joannès Carret 69009 LYON

dont le siège social est sis Square Laperrine – 89000 AUXERRE

représenté par M^e Alain THUAULT, avocat au barreau D'[X]

DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [Z] [G] [W]

né le 02 Avril 1994 à GRAY (70100)

de nationalité Française,

demeurant 2 ter rue de l’Etang Saint Vigile – 89000 AUXERRE

Non constitué

Madame [V] [Q] [U] [L] épouse [W]

née le 04 Septembre 1996 à CHARTRES (28000)

de nationalité Française,

demeurant 2 Ter Rue de l’Etang Saint Vigile – 89000 AUXERRE

Non constituée

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte reçu le 28 décembre 2017 par Maître [C] [Y], notaire à AUXERRE, Madame [V] [L] a acquis de Monsieur [J] [S] [B], au sein de la copropriété ARC PANORAMIQUE, un ensemble immobilier situé à Auxerre (89000) Rue du Général Laperrine, Avenue d’Egriselle, cadastré section BL n° 51 lieudit « 8 rue Général Laperrine » composés des lots suivants :

Lot n° 6 : Bâtiment B-C-Hall 3-2ème étage gauche : un appartement divisé en hall d’entrée, trois pièces, salle de bains, cuisine, séchoir débarras, wc, loggiaLot n° 16 : Bâtiment B-C-Hall 3-Sous-sol droite : une cave portant le n° 6ainsi que les 6/7000ème des parties communes générales

moyennant un prix de 64 000 € financé à l’aide d’un crédit immobilier souscrit auprès du CREDIT FONCIER DE France, bénéficiant du privilège du prêteur de deniers.

Le 29 août 2020, Madame [V] [L] a épousé Monsieur [M] [W], contrat de communauté réduite aux acquêts préalablement reçu le 12 août 2020 par Maître [C] [O], Notaire à AUXERRE (89000).

Aux termes de cet acte, Madame [V] [L] a déclaré que « le présent contrat de mariage fera tomber en communauté […] l’ensemble immobilier susvisé, composé des lots n° 6 et 16, cadastré section BL n° 51, lieudit 8 rue Général Laperrine, à AUXERRE (Yonne)

La demande de renseignement formée auprès du service de la publicité foncière d’AUXERRE confirme qu’à la suite de cet apport de Madame [V] [L] le bien cadastré section BL N° 51 est désormais une « indivision en pleine propriété »

Madame [V] [L] épouse [W] ne paye plus les charges de copropriété depuis 2022 et son compte fait apparaître un solde débiteur de 16 158.90 euros au 21 mars 2025.

Le 9 janvier 2023, Madame [V] [L] épouse [W] a déposé un dossier de surendettement.

Dans sa séance du 21 février 2023, la commission de surendettement des particuliers de l’Yonne a déclaré la demande recevable.

Le 31 octobre 2023, la commission de surendettement a arrêté un plan d’apurement, prévoyant notamment, s’agissant de la créance de la société NEXITY de 8 598, 39 €, un remboursement par mensualité de 37, 94 € sur une durée de 24 mois.

Par courrier recommandé daté du 12 janvier 2024, distribué le 26 janvier 2024, la société NEXITY [X], déplorant le non règlement des charges courantes et le non versement des échéances prévues par la commission de surendettement, a mis en demeure Madame [V] [L] de lui régler la somme de 1551, 68 €.

Le 22 mai 2024, le syndicat de copropriétaires ARC PANORAMIQUE représenté par son syndic la S.A.S. [N] a fait délivrer un commandement de payer à Madame [V] [L] épouse [W] de lui payer la somme de 11 494, 24 € au titre des charges de copropriété dues, outre le coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mai 2025, le Syndicat des copropriétaires ARC PANORAMIQUE représenté par son syndic la S.A.S. [N] a assigné Madame [V] [L] épouse [W] et Monsieur [M] [W] devant le tribunal judiciaire d'[X] aux fins de :

— CONDAMNER in solidum Madame [V], [Q], [U] [W], née [L] et Monsieur [M], [Z], [G] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires ARC PANORAMIQUE la somme de 16 158.90 euros avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation au titre des charges de copropriété arrêtées au 21 mars 2025.

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

— CONDAMNER in solidum Madame [V], [Q], [U] [W], née [L] et Monsieur [M], [Z], [G] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires ARC PANORAMIQUE la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux dépens.

A l’appui de ses demandes, le Syndicat des copropriétaires ARC PANORAMIQUE représenté par son syndic la S.A.S. [N] expose que Madame [V] [L] épouse [W] est défaillante dans le paiement des charges lui incombant en sa qualité de propriétaire des lots 6 et 16 de la copropriété ARC PANORAMIQUE.

Il précise que les comptes ont été approuvés lors des assemblées générales, comptes que Madame [V] [L] épouse [W] n’a pas contestés, de même qu’elle n’a pas contesté la répartition des charges la concernant.

Il sollicite, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, notamment l’article 10-1 (imputabilité des frais de relance) et 14-3 (exigibilité des sommes votées en assemblée générale) et du décret du 17 mars 1967,

Il rappelle également qu’à défaut du versement à la date d’exigibilité d’une provision due au titre des articles 14-1 et 14-2 I et après mise en demeure restée infructueuse passé trente jours, les autres provisions non encore échues au titre des mêmes articles et les sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Il estime que le 4e appel de provision pour charges de l’exercice 2024/2025 est donc immédiatement exigible.

Pour un exposé exhaustif des prétentions et des moyens du demandeur, le tribunal se réfère expressément aux termes de l’assignation, par application de l’article 455 du Code de procédure civile.

Les défendeurs, bien que régulièrement assignés, n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 juillet 2025. L’affaire a été fixée à l’audience du 8 décembre 2025 et mise en délibéré au 23 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ajoutent « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerne

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, nous ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. »

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le demandeur produit aux débats :

— les justificatifs de la qualité de copropriétaires des défendeurs,

— le contrat de syndic

— les appels de provisions sur charges

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 30 mars 2022, 7 décembre 2022, 27 mars 2024, 5 novembre 2024, 6 mars 2025 approuvant les comptes de l’exercice précédent, et approuvant le budget prévisionnel de l’exercice suivant en l’actualisant au besoin, ainsi que les justificatifs d’envoi de lettre recommandée avec accusé de réception, valant convocation de Madame [V] [L], pour toutes ces assemblées.

— les appels de provisions sur charges adressés à Madame [V] [L] en date des 15 juin 2023, 14 septembre 2023, 18 décembre 2023, 13 mars 2024, 18 juin 2024, 13 septembre 2024, 12 décembre 2024, 12 mars 2025 pour la période comprise entre le 1 juillet 2023 et le 30 septembre 2025

— les appels de fonds en date des 10 juin 2022, 14 décembre 2022, 13 mars 2024, 13 juin 2024, 16 septembre 2024, 12 décembre 2024, 7 mars 2025

— les comptes individuels de charges établis les 2 avril 2024 et 7 mars 2025

— les mises en demeure en date des 6 octobre 2022, 20 octobre 2022, 25 octobre 2022, 12 janvier 2024

— les commandements de payer en date des 18 janvier 2023 et 22 mai 2024.

— le relevé de compte de copropriétaire arrêté au 21 mars 2025 faisant état des sommes suivantes :

* au titre du compte n° 450112921181001 : la somme de 6 946, 70 €

* au titre du compte n° 450212921181001 : la somme de 8 806, 09 €

* au titre du compte n° 450312921181001 : la somme de 296, 67 €

* au titre du compte n° 450512921181001 : la somme de 358, 86 €

Les sommes figurant aux termes du dernier relevé de compte daté du 5 décembre 2025 ne peuvent être prises en considération, dès lors qu’elles diffèrent des montant figurant dans l’assignation, qui a seule été portée à la connaissance des débiteurs.

Ainsi, à l’examen des pièces produites aux débats, la demande en paiement formée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de Madame [V] [L], à hauteur de la somme de 16 158, 90 €, est justifiée.

S’agissant de la demande de condamnation in solidum de Monsieur [M] [W], il convient de relever que l’ensemble des appels de fonds, mises en demeure et commandements de payer, n’ont été adressés qu’à Madame [V] [L], qui a seule été considérée comme disposant du statut de copropriétaire des lots litigieux.

Il n’est pas davantage justifié que Monsieur [M] [W] ait été convoqué aux différentes assemblées générales ayant approuvé les différentes résolutions, lui permettant d’exercer ses droits de copropriétaire, et notamment son droit de contestation ouvert aux opposants ou aux défaillants pendant une durée de deux mois.

Il en résulte que la créance revendiquée ne présente pas un caractère exigible à l’égard de Monsieur [M] [W].

La demande en paiement des charges de copropriété dirigée à l’encontre de Monsieur [M] [W], qui n’a pas été associé aux décisions sur ce point, comme le prévoient les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 relatives aux droits et obligations des copropriétaire, sera en conséquence rejetée.

Madame [V] [L] épouse [W] sera en conséquence condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires ARC PANORAMIQUE représenté par son syndic la S.A.S. [N] la somme de 16 158, 90 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2025, date de l’assignation.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [V] [L] épouse [W], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Madame [V] [L] épouse [W] qui succombe, sera tenue de payer au Syndicat des copropriétaires ARC PANORAMIQUE la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, “les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”

En l’espèce, aucun élément ne justifie qu’il soit dérogé au principe de l’exécution provisoire de droit.

* * * *

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [V] [L] épouse [W] à payer au Syndicat des copropriétaires ARC PANORAMIQUE représenté par son syndic la S.A.S. [N] la somme de 16 158.90 (SEIZE MILLE CENT CINQUANTE HUIT EUROS ET QUATRE-VINGT DIX CENTIMES) avec intérêt au taux légal à compter du 19 mai 2025;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires ARC PANORAMIQUE représenté par son syndic la S.A.S. [N] de ses demandes dirigées à l’encontre de Monsieur [M] [W] ;

CONDAMNE Madame [V] [L] épouse [W] à payer au Syndicat des copropriétaires ARC PANORAMIQUE représenté par son syndic la S.A.S. [N] la somme de 800 euros (HUIT CENTS EUROS) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [V] [L] épouse [W] aux entiers dépens de la présente instance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Le Greffier Le Président