TRIBUNAL

de [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 4]

N° RG 24/00285 – N° Portalis DB22-W-B7I-SGHR

JUGEMENT

Du : 13 Février 2025

Société CDC HABITAT SOCIAL

C/

[Z] [X], [Y] [L]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e PEREZ

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mme [X]

Mr [L]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 13 Février 2025 ;

Sous la présidence de Madame Basma EL MAHJOUB, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 12 Décembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société CDC HABITAT SOCIAL

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e PEREZ, de la SELARL PEREZ-MESSAGER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS,

ET :

DEFENDEURS :

Madame [Z] [X]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Comparante

Monsieur [Y] [L]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Comparant

A l’audience du 12 Décembre 2024, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 Février 2025 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par avenant en date du 1er octobre 2011, la SA d’HLM OSICA, aux droits de laquelle vient la société CDC HABITAT SOCIAL a consenti à Monsieur [Y] [L] et Madame [Z] [X] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 6] à [Localité 9].

Par avenant du 21 octobre 2011, la société CDC HABITAT SOCIAL a consenti à Monsieur [Y] [L] et Madame [Z] [X] un contrat de bail relatif à un box de stationnement n°61 situé [Adresse 7] à [Localité 9] moyennant le paiement d’un loyer de 43,89 euros.

Par acte de commissaire de justice du 18 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2.013,14 euros au titre de l’arriéré locatif, visant les clauses résolutoires prévues aux contrats.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Monsieur [Y] [L] et Madame [Z] [X] le 18 mars 2024.

Par assignation du 10 juin 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Y] [L] et Madame [Z] [X] et obtenir leur condamnation conjointe et solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité journalière d’occupation égale au montant du loyer hors charges, augmentée des charges locatives, et ce, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire soit le 19 mai 2024 et ce, jusqu’à la libération complète des lieux,2.147,57 € euros au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 21 mai 2024, loyer d’avril 2024 inclus, 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 juin 2024. Le diagnostic social et financier a été porté à la connaissance des parties lors de l’audience.

La société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, précise que la dette locative, arrêtée au 2 décembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus, s’élève désormais à la somme de 2039,37 euros. Elle indique que les défendeurs n’honorent pas les échéances de loyers et qu’il s’oppose ainsi à l’éventuel octroi de délais de paiement ainsi qu’au maintien dans les lieux des locataires.

Monsieur [Y] [L] et Madame [Z] [X] comparaissent en personne. Ils indiquent qu’ils ont procédé à un versement d’un montant de 1000 euros le 5 décembre 2024 et qu’ils souhaitent se maintenir dans les lieux. En outre, ils font valoir que le coût des charges locatives supporté est important en raison d’un problème d’isolation. Madame [Z] [X] déclare qu’elle perçoit une rémunération mensuelle qui varie entre 1300 et 1400 euros alors que Monsieur [Y] [L] conclura un contrat de travail à la fin du mois. Par ailleurs, ce dernier fait valoir qu’il est en capacité de payer 200 euros par mois en sus du paiement du loyer courant.

La présidente a autorisé la transmission d’un décompte actualisé en cours de délibéré.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 février 2025 par mise à disposition au greffe.

Par courriel en date du 23 décembre 2024, le conseil de la société CDC HABITAT SOCIAL a transmis un décompte actualisé et maintenu sa positon quant au maintien dans les lieux et octroi d’éventuels délais de paiement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

· Sur la recevabilité

La société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir informé la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

· Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et les clauses résolutoires contenues dans les contrats concernés a été signifié aux locataires le 18 mars 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2.013,14 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 19 mai 2024.

Cependant, selon l’article 24, VII, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à la suite de la modification législative en date du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En outre, l’article 24 V de ladite loi prévoit également que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort des débats que Monsieur [Y] [L] et Madame [Z] [X] se sont acquittés du versement des derniers loyers courants avant la date de l’audience, en ayant procédé à un versement à hauteur de 1000 euros en date du 6 décembre 2024. En outre, Monsieur [Y] [L] a souhaité s’acquitter de sa dette par mensualité de 200 euros, ce à quoi le bailleur s’est opposé.

Ainsi, compte tenu de la situation matérielle, familiale et sociale des intéressés, et de l’ancienneté de l’occupation des lieux, il convient d’accorder des délais de paiement et d’autoriser Monsieur [Y] [L] et Madame [Z] [X] à se libérer de leur dette locative par mensualités de 200 euros par mois en plus du loyer courant afin de leur permettre le respect des échéances sur la durée et favoriser leur maintien des locataires dans les lieux.

En conséquence, il convient également de suspendre les effets de l’acquisition des clauses résolutoires de plein droit pendant le cours des délais accordés. En cas de respect de ces modalités de paiement, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant les loyers et la mensualité d’apurement, les clauses résolutoires seront acquises, et les baux résiliés de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, par note en délibéré, la société CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats un décompte actualisé démontrant qu’à la date du 13 décembre 2024, Monsieur [Y] [L] et Madame [Z] [X] restaient lui devoir la somme de 905,04 euros, soustraction faite des frais de procédure et du dernier versement de 1000 euros effectué le 6 décembre 2024.

Monsieur [Y] [L] et Madame [Z] [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés à payer cette somme à la bailleresse.

Faute de démonstration d’une stipulation d’une clause de solidarité au contrat et à défaut de solidarité légale applicable au cas d’espèce, la demande de condamnation solidaire sera rejetée.

Toutefois, eu égard à la suspension des effets de la clause résolutoire évoquée ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [Y] [L] et Madame [Z] [X] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [Y] [L] et Madame [Z] [X], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai légal de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 21 octobre 2011 entre la SA d’HLM OSIKA, aux droits de laquelle vient la société CDC HABITAT SOCIAL, d’une part, et Monsieur [Y] [L] et Madame [Z] [X] d’autre part, concernant les locaux situés au sein de la résidence [Adresse 8] à [Localité 9], ainsi que le contrat de bail relatif au box de stationnement n°61 situé [Adresse 7] à [Localité 9] sont résiliés depuis le 19 mai 2024,

CONDAMNE Monsieur [Y] [L] et Madame [Z] [X] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 905,04 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus,

AUTORISE Monsieur [Y] [L] et Madame [Z] [X] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 4 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 200 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [Y] [L] et Madame [Z] [X],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— les baux seront considérés comme résiliés de plein droit depuis le 19 mai 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Y] [L] et Madame [Z] [X] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [Y] [L] et Madame [Z] [X] seront condamnés à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite des baux, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [Y] [L] et Madame [Z] [X] aux dépens.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 février 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge