Minute N°

COUR D’APPEL DE [Localité 12]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER

N. R.G. : N° RG 23/00031 – N° Portalis DB3F-W-B7G-JISB

JUGEMENT DU 26 Novembre 2024

DEMANDERESSE :

Madame [A] [P]

née le 08 Mai 1947 à [Localité 13] (ITALIE)

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 6]

représentée par M^e Jennifer BOUNNONG, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

DÉFENDERESSE :

S.C.I. 64 PUIT VIEUX, représenté par son représentant légal en exercice,

RCS [Localité 15] n°498.066.588

[Adresse 14]

[Localité 1]

représentée par M^e Pierre-françois GIUDICELLI, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant et par M^e Benoît CAVIGLIOLI, avocat au barreau de [V], avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame Djamila HACHEFA, Vice-Présidente, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Sylvie PEREZ, Magistrat honoraire, Juge rapporteur

Assesseur : Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président

Monsieur Djamila HACHEFA, et Madame Sylvie PEREZ ont tenu l’audience, les avocats ne s’y opposant pas conformément à l’article 786 du code de procédure civile. Les juges rapporteurs ont rendu compte au tribunal

DEBATS :

Audience publique du 10 Septembre 2024

Greffier : Frédéric FEBRIER

Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre prorogé à ce jour .

JUGEMENT :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, contradictoire, en premier ressort, signé par Madame Djamila HACHEFA, et M. Frédéric FEBRIER, greffier.

— =-=-=-=-=-=-

Grosse + expédition à :M^e Jennifer BOUNNONG

Expédition à :M^e Benoît CAVIGLIOLI

délivrées le

EXPOSÉ DU LITIGE :

Mme [A] [P] et son époux M. [E] [U] étaient propriétaires d’une parcelle située [Adresse 7], à [Localité 11], cadastrée Section BO n° [Cadastre 2], d’une superficie de 1480 m², sur laquelle un muret surélevé d’un grillage avait été édifié pour constituer un enclos.

Ensuite de leur divorce et du partage de la communauté selon acte notarié des 5 et 18 mai 2000, cette parcelle a été divisée en deux parcelles, numéro [Cadastre 4] (651 m²), attribuée à Mme [P] et [Cadastre 5] (829 m²), attribuée à M. [U].

Un plan de division parcellaire et un plan de bornage contradictoire ont été signés par les parties et le 5 janvier 2000, annexés à l’acte de partage de la communauté.

En prévision de la vente de la parcelle [Cadastre 5], la hauteur du muret a été rehaussée.

Par acte notarié, dressé le 5 juillet 2000 en l’étude de Me [T], notaire à [Localité 8], M. [E] [U] a vendu à M. [X] [D] et Mme [K] [V], son épouse, sa parcelle à bâtir cadastrée Section BO n° [Cadastre 5] située [Adresse 3] à [Localité 11].

Selon acte notarié en date du 25 mai 2016 dressé en l’étude de Me [B], notaire à Avignon, M. [D] a ensuite cédé à la SCI 64 Puits Vieux la parcelle [Cadastre 5] dont il a été attributaire aux termes des opérations de partage de la succession de son épouse, Mme [V], suivant acte reçu le 21 décembre 2015 par maître [B], notaire à Avignon, et après paiement d’une soulte au plus tard le 21 décembre 2016 à M. [H] [V] et à Mme [S], acte noté comme étant en cours de publication au service de la publicité foncière d’Avignon premier bureau.

Reprochant à la SCI 64 Puits Vieux d’avoir procédé à l’aménagement de la partie de la parcelle cadastrée Section BO n° [Cadastre 4] située entre le muret et la limite de propriété de ladite parcelle, Mme [P] a sollicité une mesure d’expertise.

Par une ordonnance du juge des référés du 8 novembre 2021, il a été fait droit à cette demande et désigné M. [R], géomètre expert, avec notamment pour mission de dire si les travaux d’aménagement et de construction réalisés par la SCI 64 Puits Vieux empiètent sur la parcelle cadastrée Section BO n° [Cadastre 4] et si le mur, allégué par Mme [P] comme étant sa propriété, comporte des marques de mitoyenneté ou de non-mitoyenneté.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 2 août 2022.

Par acte du commissaire de justice en date du 16 décembre 2022, Mme [A] [P] a fait assigner SCI 64 Puits Vieux aux fins d’enlèvement et de démolition des obstacles empiétant sur sa parcelle cadastrée Section BO n° [Cadastre 4].

Par conclusions déposées au greffe et signifiées le 20 mars 2024, Mme [A] [P] a conclu comme suit :

— la déclarer recevable et bien-fondée dans ses demandes tendant à reconnaître les empiétements commis par la SCI 64 Puits Vieux sur sa parcelle cadastrée section BO [Cadastre 4],

— condamner la SCI 64 Puits Vieux à démolir tous les ouvrages, constructions et aménagements paysagers empiétant sur la parcelle cadastrée section BO [Cadastre 4] sur le territoire d’Entraigues sur la Sorgue appartenant à Mme [A] [P] conformément au rapport d’expertise judiciaire du 2 août 2021 (sic) et à remettre la parcelle dans son état antérieurement aux travaux litigieux et ce dans un délai de 4 mois suivant la signification du jugement intervenir et sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard à l’expiration du délai précité,

— condamner la SCI 64 Puits Vieux à lui payer la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral,

— débouter la SCI 64 Puits Vieux de ses demandes, fins et prétentions contraires,

— condamner la SCI 64 Puits Vieux à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Mme [P] expose qu’un mur a été édifié à l’intérieur de sa propriété et que la parcelle BO [Cadastre 4] s’étend sur une bande de 20 centimètres au-delà de ce mur, de sorte que la ligne séparative est située à 20 cm du mur existant et à l’intérieur de la parcelle attribuée à M. [U] (parcelle BO [Cadastre 5]).

Elle explique qu’en dépit d’une première mise en garde du 8 mars 2018 informant la SCI 64 Puits Vieux qu’elle était la seule propriétaire du mur et lui faisant défense de réaliser des travaux sur son ouvrage, la requise a délibérément aménagé le reliquat de la parcelle BO [Cadastre 4], travaux constatés par un huissier de justice et dans le cadre d’une expertise amiable et contradictoire organisée le 3 mai 2021.

La requérante fait valoir qu’il ressort du rapport d’expertise de M. [R] l’existence d’un empiètement sur sa propriété, précisant que cet empiètement fait obstacle à l’acquisition de la mitoyenneté du mur.

Mme [P] considère par ailleurs que les conditions de l’article 2272 du code civil ne sont pas remplies.

Elle explique que de jurisprudence constante, l’exigence du juge du juste titre implique que celui-ci concerne dans sa totalité le bien que le possesseur entend prescrire, faisant valoir que la vente a toujours concerné la parcelle cadastrée Section BO [Cadastre 4] d’une contenance invariable de 829 m², y ajoutant l’importance de l’intention des parties pour apprécier la prescription acquisitive abrégée. Elle fait également valoir que les conditions de la bonne foi ne sont pas réunies en ce que M. [D] et son épouse ont acquis leur parcelle alors vierge de toute construction faisant clairement apparaître les bornes.

Dans le dernier état de ses prétentions, signifiées par voie électronique le 5 janvier 2024, la SCI 64 Puits Vieux a conclu comme suit :

— homologuer le rapport judiciaire de M. [R] rendu le 2 août 2022 ;

— constater que les conditions de la prescription acquisitive abrégée de l’article 2272 du code civil sont satisfaites ;

— rejeter l’ensemble des demandes de Mme [P] ;

— prononcer la prescription acquisitive, au bénéfice de la SCI 64 Puits Vieux, de la bande de terrain située à l’Est du mur séparant les parcelles cadastrées section BO n° [Cadastre 4] et [Cadastre 5] ;

— prononcer la prescription acquisitive, au bénéfice de la SCI 64 Puits Vieux, de la mitoyenneté du mur séparant les parcelles cadastrées section BO n° [Cadastre 4] et [Cadastre 5];

— ordonner la publication du jugement à intervenir auprès des services de la publicité foncière ;

— condamner Mme [P] à lui verser une somme de 4 800 euros au titre de l’article 700 Code de procédure civile;

— mettre les dépens à la charge de la demanderesse.

La SCI ne conteste pas que, les 5 et 18 mai 2000, le mur implanté à l’Ouest de la parcelle BO [Cadastre 5] ainsi qu’une bande de 20 cm du terrain situé à l’Est de ce mur étaient initialement incorporés à la parcelle BO [Cadastre 4] mais fait valoir que par l’effet de la prescription acquisitive abrégée, par application de l’article 2272 du Code civil, la bande de 20 centimètres en litige lui appartient aujourd’hui pour s’être trouvée intégrée à la dite parcelle pendant la durée de la seule possession [D].

La SCI 64 Puits Vieux expose qu’il est patent que M. [D] a acquis une parcelle clôturée, qu’il a ensuite aménagée et entretenue comme le propriétaire, sans que son auteur ne lui jamais indiqué ou remis de document établissant qu’une fraction de cette parcelle ne lui appartiendrait pas.

Par ordonnance en date du 20 juin 2024, l’affaire a été déclarée close.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1. Les titres de propriété :

L’acte de vente du 5 juillet 2000 par lequel M. [U] a cédé à M. [D] et Mme [V] épouse [D] la parcelle BO [Cadastre 5] mentionne que celle-ci appartient au vendeur pour lui avoir été attribuée aux termes d’un acte reçu par Me [T] le 18 mai 2000, mention étant faite que cet acte est en cours de publicité au premier bureau des hypothèques d'[Localité 8].

L’acte de partage de la communauté des ex-époux [N] mentionne que la délimitation des deux parcelles a fait l’objet d’un plan de bornage dressé par M. [Y], géomètre expert à [Localité 8] et qu’il résulte de ce bornage que la ligne séparative est à 20 cm du mur existant et à l’intérieur de la parcelle attribuée à M. [U] tel qu’il résulte des deux bornes OGE figurant en teinte rose sur le plan ci annexé.

Il est constant que l’acte de partage de la communauté des époux [N] du 18 mai 2000 sera publié au service de la publicité foncière d'[Localité 8] le 18 juillet 2000, volume 2000 P, numéro 5128, soit postérieurement à l’acte de vente.

Dans l’acte notarié en date du 25 mai 2016, M. [D] déclare qu’il n’y a eu aucun empiétement sur le fonds voisin.

2. Le rapport d’expertise :

La SCI 64 Puits Vieux sollicite l’homologation du rapport d’expertise. Mais, l’homologation signifiant donner, par décision judiciaire, force de loi à un accord intervenu entre les parties, il n’y a pas lieu à homologation d’un rapport d’expertise qui est un éclairage donné par l’expert au juge sur le litige.

L’expert M. [R] a indiqué que le plan de bornage n’est pas très détaillé et qu’il n’a pas été retrouvé les bornes de la limite divisoire. Il a noté la présence d’une haie de bambous située dans la bande des 20 cm à l’est du mur.

Dans le cadre de la discussion des conclusions du pré-rapport, la SCI a indiqué à l’expert que la haie de bambous a remplacé une haie de cyprès existant à la date de son acquisition, expliquant qu’il était constant que dès 2007 existait «une haie imposante de cyprès à l’exact emplacement des bornes». Mme [P] a produit une photographie aérienne de la commune d'[Localité 10] prise en mai 2007 permettant de constater la présence de cette haie en limite de propriété.

Au regard du plan de bornage, l’expert a constaté que la pergola empiète de 13 cm sur la parcelle [Cadastre 4], propriété de Mme [P] et dans la bande de 20 cm situés à l’est du mur, et que les poteaux Ouest de la pergola se situent à 7 et 9 cm du mur.

L’expert a relevé que le mur entre les deux fonds, est couvert par un rang de tuiles de type « canal » et ne comporte pas de marques de non-mitoyenneté.

Considérant que le mur séparatif était mitoyen, la SCI a indiqué avoir fait construire une pergola contre ce mur en 2020.

L’expert a précisé qu’aucun plan annexé à l’acte de partage de la communauté [N] n’est joint aux actes de vente successifs de la parcelle [Cadastre 4].

M. [R] a conclu à la suppression des ouvrages empiétant sur la propriété de Mme [P] à savoir :

— la pergola à déplacer de 0,13 m,

— la haie de bambous à supprimer dans la bande des 20 cm à la suite du mur,

— un bout de mur à couper au sud de la pergola,

— la fontaine et sa bonde de sol avec siphon,

— la dalle carrelée dans la bande des 20 cm à l’est du mur,

— la dalle béton dans la bande des 20 cm à l’est du mur,

— plus généralement tout ouvrage en tréfonds ou en surplomb de la bande de terrain litigieuse de 0,20 m de largeur.

3. La prescription abrégée :

Aux termes de l’article 2272 du code civil « celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans ».

Mme [P] rappelle que la cession de la parcelle BO [Cadastre 5] par M. [U] à M. [D] est intervenue concomitamment au partage de communauté des ex-époux [P]/[U] qui a eu pour effet de diviser après bornage et division parcellaire, la parcelle BO [Cadastre 2] en deux parcelles BO [Cadastre 4] (Mme [P]) et BO [Cadastre 5] (M. [U]). Il va en effet être établi un document d’arpentage le 5 janvier 2000 en vue de la division de la parcelle d’origine et de l’attribution de nouveaux numéros aux deux parcelles nouvellement créées, ainsi qu’un plan de bornage établi les 5 et 18 mai 2000 fixant la limite de propriété et la localisation de deux bornes OGE.

La requérante produit une attestation de Mme [E] [L] qui atteste être «voisine de M. et Mme [U] depuis plus de 50 ans» et qu’après leur divorce, lors de la cession par M. [U] de sa parcelle à M. [D] et Mme [V], «une réunion a eu lieu en présence des voisins concernés et mes parents, à ce jour malheureusement décédés tous les deux, ont participé à l’élaboration du plan de bornage et l’installation des bornes pour définir les limites de propriété de chacun».

Dans une autre attestation, Mme [I] [U], fille de la requérante, explique que lors de la vente par son père de la parcelle Section BO n° [Cadastre 5], il a été établi «un bornage physique pour définir les limites de propriétés entre les voisins concernés, avec les experts géomètres. Les bornes ont été installées à 20 cm au-delà du mur qui fait l’objet de conflits aujourd’hui. Ce mur a été construit dans les années 1990 pour parquer le cheval dont à l’époque mes parents étaient tous deux les propriétaires de la parcelle BO (illisible). M. [D] qui entretenait avec nous de bonnes relations, avions convenus de ne pas faire d’ouverture, pour le vis-à-vis et l’esthétique. Qu’une échelle suffisait pour se rendre dans sa bande de terrain de 20 cm appartenant à ma maman…».

De fait, l’implantation en 2007 par M. [D] et Mme [V], d’une haie imposante de cyprès à l’exact emplacement des bornes comme il a été indiqué ci-dessus et dans la bande des 20 cm à l’est du mur, soit à une distance du mur qui n’est pas celle prévue par l’article 671 du Code civil, témoigne de la connaissance qu’avaient les nouveaux acquéreurs de la parcelle Section BO n° [Cadastre 5] de l’indisponibilité de cette bande de terrain qu’ils ont laissée libre sans pouvoir y accéder en l’état du caractère imposant de cette haie, sans manifestation d’une intention d’en acquérir la propriété et en l’état de la vente d’une parcelle de même contenance, de sorte que la condition de l’article 2272 du Code civil d’une possession par juste titre est défaillante.

Il en ressort que les conditions de la prescription abrégée de l’article 2272 du Code civil ne sont pas réunies.

En conséquence de quoi, la SCI 64 Puits Vieux doit être déboutée de sa demande tendant à voir prononcer à son bénéfice la prescription acquisitive de la bande de terrain située à l’est du mur séparant les parcelles cadastrées Section BO n° [Cadastre 4] et [Cadastre 5].

Par ailleurs, la présomption revendiquée par la défenderesse de mitoyenneté du mur situé sur la propriété de Mme [P] par application de l’article 653 du Code civil ne s’applique pas en l’état d’une absence de contiguïté des propriétés respectives des parties dès lors que ce mur est situé en retrait de 20 cm de la limite séparative des fonds.

En conséquence de quoi, la SCI 64 Puits Vieux doit être déboutée de sa demande tendant à voir prononcer la prescription acquisitive de la mitoyenneté du mur séparant les parcelles cadastrées Section BO n° [Cadastre 4] et [Cadastre 5].

4. Sanction de l’empiètement :

Sur le fondement de l’article 545 du code civil qui prévoit que «Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité», Mme [P] sollicite la démolition des ouvrages empiétant sur sa propriété, conformément au rapport d’expertise judiciaire.

Le propriétaire victime d’un empiètement est en effet en droit d’obtenir la démolition des ouvrages, constructions et aménagements paysagers empiétant sur sa propriété, nonobstant le fait que l’empiètement n’est que de 20 cm.

Il y a lieu par conséquent de faire droit à la demande de Mme [P] dans les conditions du dispositif ci-après.

5. Demande indemnitaire :

Mme [P] sollicite l’indemnisation d’un préjudice moral sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, relevant que nonobstant le courrier de mise en garde adressé à la SCI le 8 mars 2018 lui impartissant de n’effectuer aucuns travaux sur son mur sans son accord préalable, sa voisine a poursuivi ses travaux d’aménagement en édifiant un mur de grande hauteur qui s’adosse à son mur. Elle fait état également des relations conflictuelles existant avec les bénéficiaires de ces travaux litigieux, l’ayant conduite à déposer une main courante en raison des insultes et quolibets proférés à son encontre.

Une main courante a en effet été déposée par Mme [I] [U] en son nom mais pas au nom de Mme [P].

En l’état du caractère fautif au sens des dispositions ci-dessus visées de l’empiètement des ouvrages édifiés par la défenderesse sur la propriété de Mme [P] qui ont contraint cette dernière à engager la présente procédure, il convient de faire droit à la demande d’indemnisation et de condamner la SCI 64 Puits Vieux au paiement d’une somme de 1 .500 euros.

6. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Les dépens de l’instance, en ceux compris le coût du rapport d’expertise judiciaire, seront mis à la charge de la SCI 64 Puits Vieux qui succombe en ses demandes.

Il y a lieu également de la condamner au paiement de la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire n’étant pas compatible avec la nature de l’affaire, celle-ci ne sera pas ordonnée.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire, dtatuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déboute la SCI 64 Puits Vieux de sa demande d’homologation du rapport d’expertise de M. [R] ;

Déboute la SCI 64 Puits Vieux de sa demande tendant à voir prononcer à son bénéfice la prescription acquisitive de la bande de terrain située à l’est du mur séparant les parcelles cadastrées Section BO n° [Cadastre 4] et [Cadastre 5] situées à Entraigues sur la Sorgue ;

Déboute la SCI 64 Puits Vieux de sa demande tendant à voir prononcer la prescription acquisitive de la mitoyenneté du mur séparant les parcelles cadastrées Section BO n° [Cadastre 4] et [Cadastre 5] situées à Entraigues sur la Sorgue ;

Condamne la SCI 64 Puits Vieux à démolir tous les ouvrages, constructions et aménagements paysagers empiétant sur la parcelle cadastrée section BO [Cadastre 4] située [Adresse 3] sur la commune d’Entraigues sur la Sorgue, propriété de Mme [A] [P], conformément aux conclusions du rapport d’expertise judiciaire déposé le 2 août 2022, et à remettre la parcelle dans son état antérieur à l’empiètement, le tout dans un délai de 4 mois suivant la signification du présent jugement, sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai précité, astreinte qui courra pendant une période de trois mois, passé laquelle période il sera à nouveau statué sur le montant de l’astreinte

Condamne la SCI 64 Puits Vieux à payer à Mme [A] [P] la somme de 1 500 euros en réparation d’un préjudice moral ;

Condamne la SCI 64 Puits Vieux aux dépens de l’instance, en ceux compris le coût du rapport d’expertise judiciaire;

Condamne la SCI 64 Puits Vieux à payer à Mme [A] [P] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par la Présidente et le Greffier.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE