TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 25/54456 – N° Portalis 352J-W-B7J-C73BY

N° : 3

Assignation du :

22 Mai 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 16 décembre 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La société NOVAPIERRE 1

société civile de placement immobilier à capital variable

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Laurent MARTIGNON, avocat au barreau de PARIS – #A0354, SARL TROUVIN

DEFENDERESSE

La société POKE LOSSERAND S.A.S.

[Adresse 2]

[Localité 5]

Ayant pour avocat constitué M^e Gary GOZLAN, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE – #NAN310

non comparant

DÉBATS

A l’audience du 18 Novembre 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Par acte des 17 et 18 novembre 2021, la société Novapierre 1 a donné à bail commercial à la société Poke Losserand des locaux situés [Adresse 3], moyennant un loyer en principal de 25.000 € par an.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement à la société Poké Losserand, visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2025, de payer une somme de 29.044,29 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 13 février 2025, ainsi que de justifier de son attestation d’assurance pour l’année 2025 et de la GAPD conformément aux termes du bail.

Par acte délivré le 22 mai 2025, la société Novapierre 1 a fait assigner la société Poké Losserand devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion immédiate de la société Poké Losserand et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, en conformité avec les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, en garantie des sommes dues,

— condamner la société Poké Losserand à lui payer la somme provisionnelle de 36.152,25€ TTC au titre de l’arriéré locatif au 19 mai 2025, avec intérêts légaux majoré de quatre cents points,

— condamner la société Poké Losserand au paiement, à titre d’indemnité forfaitaire, du loyer augmenté des charges et de tous accessoires à compter de la reprise des locaux loués et jusqu’à leur relocation, pendant une période maximum de douze mois,

— condamner la société Poké [Adresse 7] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au double du montant du loyer, à compter du 21 mars 2025 et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

— condamner la société Poké Losserand au paiement d’une indemnité de 10% des sommes réclamées au titre de la clause pénale contenue dans le bail,

— dire et juger que le montant du dépôt de garantie devra rester acquis au bailleur,

— condamner la société Poké Losserand à lui communiquer ses polices d’assurance, et ce sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— condamner la société Poké Losserand au paiement d’une somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement de payer, de signification de l’assignation et de l’ordonnance à intervenir, de levée de l’état des nantissements et d’extraits K-bis.

A l’audience du 18 novembre 2025, la société Novapierre 1 a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, actualisant sa créance à la somme de 58.007,71 euros.

Bien que régulièrement assignée, la société Poké Losserand a constitué avocat mais son conseil n’a jamais comparu à l’audience, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

Par conséquent, la somme provisionnelle actualisée ne peut être prise en compte.

L’assignation a été dénoncée au créancier inscrit.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2025

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le la société Poké Losserand ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, ainsi qu’à défaut d’exécution d’une seule clause du bail, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société Novapierre 1 n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 29.044,29€ en principal, au titre de l’arriéré locatif au 13 février 2025, ainsi que l’obligation de justifier de l’attestation d’assurance au titre de l’année 2025.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Par ce seul défaut de paiement, outre l’absence de communication de l’attestation d’assurance réclamée, la clause résolutoire est acquise au 20 mars 2025 à minuit et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société Poké Losserand et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

A titre liminaire, il convient de relever que la clause pénale dont il est demandé de faire application, prévoyant le paiement par le preneur d’une indemnité forfaitaire pendant le temps nécessaire à la relocation, est susceptible, en tant que telle, d’être modérée par le juge du fond en application de l’article 1231-5 du code civil. Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Par ailleurs, les clauses du bail relatives, d’une part, à la conservation par le bailleur du dépôt de garantie à titre d’indemnité forfaitaire, de la fixation du montant de l’indemnité d’occupation au double du montant du loyer et, d’autre part, à l’indemnité de 10 % ainsi qu’à la majoration de ces intérêts de quatre-cents points, s’analysent également comme des clauses pénales. Elles sont, en tant que telles, susceptibles d’être modérées par le juge du fond en raison de leur caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’étant pas établi au regard de l’article 1231-5 du code civil, il n’y a pas lieu à référé sur ces points.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Poké [Adresse 6] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, sans qu’il n’y ait lieu à majoration.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Au cas présent, au vu du décompte produit par la société Novapierre 1, l’obligation de la société Poké Losserand au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 19 mai 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 36.152,25 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société Poké Losserand.

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 20 février 2025, à hauteur de la somme de 29.044,29 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de communication de la police d’assurance

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats tiennent lieu de lois à ceux qui les ont faits.

En application de de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Conformément à l’article 1.5.12.2 du bail le preneur s’oblige à s’assurer pour les risques précisés au bail et à « Justifier annuellement au Bailleur ou son représentant de l’exécution des clauses qui précédent par la production de la ou des polices d’assurances et des quittances de primes y afférentes ».

Le bailleur a vainement fait délivrer au preneur, par acte de commissaire de justice du 20 février 2025, un commandement de communiquer l’attestation d’assurance pour l’année 2025 dans un délai d’un mois.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments, que l’obligation de communiquer le document sollicité n’est pas sérieusement contestable.

La société Poké [Adresse 7] sera en conséquence condamnée à communiquer l’attestation d’assurance pour l’année 2025 dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et à défaut, sous astreinte de 10 euros par jour de retard pendant une durée de 3 mois, cette dernière n’ayant pas exécuté son obligation à la suite de la délivrance du commandement de payer visant déjà ladite communication.

Sur les demandes accessoires

La société Poké Losserand, condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation, sans qu’il n’y ait lieu d’y inclure les frais de levée de l’état des nantissements et d’extrait K-bis, désormais disponibles sans frais et, qui ne relèvent pas des dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Poké Losserand ne permet d’écarter la demande de la société Novapierre 1 formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 20 mars 2025 à minuit ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Poké Losserand et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 3] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société Poké Losserand à payer à la société Novapierre 1 une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société Poké Losserand à payer à la société Novapierre 1 la somme de 36.152,25 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 31 mai 2025, 2e trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 février 2025, à hauteur de la somme de 29.044,29 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la conservation du dépôt de garantie;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation à une indemnité forfaitaire jusqu’à relocation du local en application de la clause pénale prévue au bail ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation à des intérêts de retard majorés;

Ordonnons à la société Poké Losserand la communication à la société Novapierre 1 de son attestation d’assurance pour l’année 2025 dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et à défaut, prononçons une astreinte de 10 euros par jour de retard pendant une durée de 3 mois ;

Condamnons la société Poké Losserand aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de signification de la présente ordonnance ;

Condamnons la société Poké Losserand à payer à la société Novapierre 1 la somme de 1 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 8] le 16 décembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Pauline LESTERLIN