Minute N°

COUR D’APPEL DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER

N. R.G. : N° RG 24/01371 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JXKY

JUGEMENT DU 05 Novembre 2024

DEMANDEUR:

[Adresse 11] représenté par son Syndic en exercice, la société CITYA L’HORLOGE [Localité 5], [Adresse 3]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Anthony MARTINEZ, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/ plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [P]

[Adresse 2]

[Localité 4]

défaillant

Madame [S] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 4]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Sylvie PEREZ, Magistrat honoraire, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Djamila HACHEFA, Vice-Présidente

Monsieur Hervé LEMOINE et Madame Sylvie PEREZ ont tenu l’audience, les avocats ne s’y opposant pas conformément à l’article 786 du code de procédure civile. Les juges rapporteurs ont rendu compte au tribunal

DEBATS :

Audience publique du 01 Octobre 2024

Greffier : Frédéric FEBRIER

Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour .

JUGEMENT :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, réputé contradictoire, en premier ressort, signé par Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président et M. Frédéric FEBRIER, greffier.

— =-=-=-=-=-=-

Grosse + expédition à :M^e Anthony MARTINEZ

Expédition à :

délivrées le

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [R] [P] et Mme [S] [Z] sont propriétaires des lots 131, 138 et 310 dans la résidence “[7]” située [Adresse 1] à [Localité 5] (84), régie par les règles de la copropriété.

La gestion de cette copropriété est assurée par la S.A.R.L. Citya L’Horloge.

Exposant que les consorts [P] / [Z] ne règlent plus leurs charges de copropriété en leur intégralité depuis plusieurs années et n’ont pas régularisés leur situation malgré la délivrance d’un commandement de payer le 7 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence “[7]” sise [Adresse 1] à [Localité 5] (84) a, par actes du 16 mai 2024, fait citer ces copropriétaires devant la présente juridiction aux fins de voir :

— condamner M. [R] [P] et Mme [S] [Z] à payer au [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice, la société Citya L’Horloge [Localité 5] :

• la somme de 8 098,17 euros en principal au titre des charges échues impayées et les frais de recouvrement du syndic, arrêtés au 13 février 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de la date du 7 juin 2022, date de la mise en demeure,

• la somme de 2 500,00 euros à titre de dommages et intérêts compte tenu du préjudice subi par la copropriété qui n’a pas à supporter la carence d’un copropriétaire défaillant,

— faire application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner M. [R] [P] et Mme [S] [Z] à payer au [Adresse 9] [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la société Citya L’Horloge [Localité 5], la somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [R] [P] et Mme [S] [Z] aux entiers dépens de procédure toutes taxes comprises, qui comprendront ceux du commandement de payer, outre les frais éventuels d’exécution,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Le [Adresse 10][Adresse 8]” a fait signifier aux consorts [P] / [Z] ses pièces par acte de commissaire de justice du 27 juin 2024.

Quoique régulièrement cités, les consorts [P] / [Z] n’ont pas constitué avocat.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures visées ci-dessus pour un exposé plus précis des faits, prétentions, moyens et arguments des parties.

La clôture a été prononcée le 4 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 474 du code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire.

Il résulte des dispositions de l’article 472 de ce même code qu’au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence “[7]” sise à [Localité 5] (84) :

En application de l’article 10 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de cette même loi du 10 juillet 1965 dispose que “pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel”, que “les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l’assemblée générale fixe des modalités différentes”, et que “la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale”.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à la quote-part de charges de chacun des copropriétaires. En conséquence, le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de cette même loi la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est plus fondé à s’opposer au paiement des sommes qui lui sont réclamées à ce titre. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s’il s’avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l’assemblée générale.

Les provisions pour charges votées sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Au regard des pièces que le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 8]” à [Localité 5] (84) verse aux débats à l’appui de sa demande, à savoir :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 8 juin 2021, 27 juin 2022 et 27 juin 2023 portant approbation des comptes des exercices précédents et du budget prévisionnel de l’exercice de l’année à venir,

— le commandement de payer délivré à ces copropriétaires le 7 juillet 2023,

— le décompte de la créance arrêté au 13 février 2024,

et quoique les appels de provisions sur charges et de fonds travaux pour la période considérée ne soient pas versés aux débats, il est établi que les consorts [P] / [Z] sont redevables envers la copropriété de la résidence “[Adresse 8]” de la somme de 6 891,58 euros au titre des charges de copropriété demeurées impayées, arrêtées après l’appel de fonds du 1er trimestre 2024 (janvier – mars 2024). Ces copropriétaires seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 7 juillet 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 5 833,54 euros et à compter du 16 mai 2024, date de l’assignation en justice valant mise en demeure de payer, pour le surplus.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice. Sont également dus par le copropriétaire défaillant les frais et honoraires du syndic afférent aux prestations concernant ce copropriétaire.

En application de ce texte, les consorts [P] / [Z] supporteront les frais d’actes de commissaire de justice (commandement de payer du 7 juillet 2023, assignation en justice du 16 mai 2024, signification de pièces du 27 juin 2024) engagés pour obtenir le règlement de leur dette par ces copropriétaires. Par contre, aucune somme ne sera allouée ni au titre des courriers envoyés aux débiteurs les 19 juillet 2022 et 10 août 2022, la preuve d’envois de courriers à ces copropriétaires à ces dates étant produite mais non lesdits courriers, alors que d’autres justificatifs d’envois en recommandés sont également produits, sans explication, ni au titre de frais de contentieux des 12 septembre 2022 et 8 février 2024, d’un montant de 480,00 euros T.T.C. à chaque fois, ces frais n’étant dus, selon l’article 9 du contrat de syndic versé aux débats, qu’en cas de “diligences exceptionnelles”, ce dont ne justifie pas le syndic, qui n’a fait que transmettre à son huissier ou à son avocat habituel la copie des pièces qu’il détient (procès-verbaux d’assemblée générale, justificatifs des appels de fonds …), ainsi qu’un décompte actualisé des sommes dues par les copropriétaires. En conséquence, toutes les sommes facturées à ces titres par ce syndic ne sont dues ni par les consorts [P] / [Z], ni par la copropriété de la résidence “[Adresse 8]” à [Localité 5] (84).

Il y a lieu d’ordonner, en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts dus à l’expiration de chaque période annuelle.

Sur la demande de dommages intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence “[7]” sise à [Localité 5] (84) :

Le retard récurrent des consorts [P] / [Z] dans le paiement de leurs charges de copropriété, en ce qu’il remet en cause l’équilibre et la bonne gestion des comptes de la copropriété, occasionne au syndicat des copropriétaires de la résidence “Saint Ruf” à [Localité 5] (84) un préjudice distinct du simple retard dans le paiement desdites charges, et doit être réparé par l’allocation d’une somme de 1 000,00 euros à titre de dommages intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Les consorts [P] / [Z], qui succombent, supporteront la charge des dépens de la présente instance, qui comprendront le coût du commandement de payer du 7 juillet 2023 (160,59 euros), de l’assignation en justice du 16 mai 2024 (67,92 euros) et de l’acte de signification des pièces du 27 juin 2024 (198,40 euros).

Une indemnité de 1 000,00 euros sera allouée au syndicat des copropriétaires de la résidence “Saint Ruf” à [Localité 5] (84) au titre des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’engager dans le cadre de la présente instance pour obtenir le paiement de sa créance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe

CONDAMNE M. [R] [P] et Mme [S] [Z] ensemble à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence “[7]” sise [Adresse 1] à [Localité 5] (84), représenté par son syndic en exercice, les sommes suivantes :

— SIX MILLE HUIT CENT QUATRE VINGT ONZE EUROS ET CINQUANTE HUIT CENTIMES (6 891,58 EUR) au titre des charges de copropriété impayées jusqu’au 13 février 2024 (appel de fonds pour le premier trimestre 2024), avec intérêts au taux légal à compter du 7 juillet 2023 sur la somme de 5 833,54 euros et à compter du 16 mai 2024 pour le surplus,

— MILLE EUROS (1 000,00 EUR) à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi, avec intérêt au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 8]” à [Localité 5] (84) du surplus de ses demandes,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus à l’expiration de chaque période annuelle, en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE M. [R] [P] et Mme [S] [Z] ensemble à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence “[7]” sise [Adresse 1] à [Localité 5] (84), représenté par son syndic en exercice, la somme de MILLE EUROS (1 000,00 EUR) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [R] [P] et Mme [S] [Z] ensemble aux dépens, lesquels comprendront le coût des actes délivrés par commissaire de justice,

RAPPELLE qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Le présent jugement a été signé par le président de la chambre et le greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT