Minute N°

COUR D’APPEL DE NÎMES

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER

N. R.G. : N° RG 23/01261 – N° Portalis DB3F-W-B7H-JMMI

JUGEMENT DU 05 Novembre 2024

DEMANDEURS :

Madame [N] [C]

née le 03 Avril 1984 à [Localité 13] (84)

[Adresse 12]

[Localité 14]

représentée par M^e Patrick GONTARD, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

Monsieur [F], [T], [R] [U]

né le 07 Janvier 1978 à [Localité 16] (13)

[Adresse 12]

[Localité 14]

représenté par M^e Patrick GONTARD, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. LES NOURRATS prise en la personne de son représentant légal en exercice

RCS THIONVILLE N° 794.294.556

[Adresse 1]

[Localité 11]

représentée par M^e Emilie BLAS, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant et par M^e Rémi CORNEUX avocat au barreau de METZ, avocat plaidant.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Sylvie PEREZ, Magistrat honoraire, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Djamila HACHEFA,

Monsieur Hervé LEMOINE et Madame Sylvie PEREZ ont tenu l’audience, les avocats ne s’y opposant pas conformément à l’article 786 du code de procédure civile. Les juges rapporteurs ont rendu compte au tribunal

DEBATS :

Audience publique du 03 Septembre 2024

Greffier : Frédéric FEBRIER

Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour .

JUGEMENT :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, contradictoire, en premier ressort, signé par Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président et M. Frédéric FEBRIER, greffier.

— =-=-=-=-=-=-

Grosse + expédition à : M^e Emilie BLAS

Expédition à : M^e Patrick GONTARD

délivrées le

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte notarié en date du 31 mai 2021, dressé en l’étude de Me [K], notaire à [Localité 17], Mme [N] [C] et M. [F] [U] ont fait l’acquisition auprès de la SARL Les Nourrats, sur la commune de [Localité 14], d’une maison d’habitation élevée d’un étage, avec piscine et un terrain arboré clôturé, figurant au cadastre Section C n° [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 5], d’une superficie de 28 a 60 ca, située [Adresse 12], moyennant un prix de 320 000 euros.

Les acquéreurs indiquent s’être aperçus que leur clôture empiétait largement sur les parcelles voisines au sud, cadastrées [Cadastre 10] et [Cadastre 8], appartenant à la société Immosphère et que dès lors une partie importante de terrain ne leur appartiendrait en réalité pas.

Par deux lettres adressées les 25 mars et 21 avril 2022 par leur assureur protection juridique, restées sans réponse, M. [U] et Mme [C] ont sollicité la garantie de leur vendeur.

Considérant avoir été évincés d’une partie de terrain, Mme [N] [C] et M. [F] [U] ont par exploit du 4 mai 2023, fait assigner la SARL Les Nourrats en garantie au visa de l’article 1626 du Code civil et aux fins de condamnations à titre indemnitaire.

Par conclusions notifiées par RPVA le 6 février 2024, M. [U] et Mme [C] ont conclu comme suit :

A titre liminaire :

— dire et juger que les éléments de preuve apportés par eux sont parfaitement recevables ;

— débouter la SARL Les Nourrats de sa demande de rejet des demandes ;

Au fond :

— dire et juger que la SARL Les Nourrats leur doit garantie du fait de l’éviction dont ils sont victimes ;

— condamner la SARL Les Nourrats à leur régler les sommes de :

—  47 360 euros au titre du préjudice immobilier,

—  25 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

—  11 120,12 euros au titre du préjudice financier,

—  30 000 euros au titre du préjudice matériel,

— dire et juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

— condamner la SARL Les Nourrats à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Les requérants exposent que leur propriétaire voisin, la société Immosphère, leur a fait part de sa volonté de prendre possession de son terrain et de déplacer les clôtures, expliquant se trouver dès lors évincés par la revendication de la société. Ils indiquent qu’un plan de division daté du 24 janvier 2013 a été produit par cette société, plan qui n’a pas été joint à leur titre de propriété.

M. [U] et Mme [C] expliquent que cette éviction a été matérialisée par un géomètre qui a placé une borne à l’intérieur de leur terrain alors que le plan cadastral dont se prévaut la défenderesse ne permet pas de se rendre compte des limites administratives du terrain lesquelles sont en contradiction avec les limites physiques.

Ils font valoir qu’il est impossible de se rendre compte lors de la vente si l’on est sur une propriété de 28 ares 60 centiares ainsi que le prévoit l’acte, ou sur une propriété de 28 ares 257 centiares qui est la contenance du terrain tel qu’il est clôturé, en déduisant qu’ils sont évincés d’un terrain de 296 m².

Les requérants soutiennent ne pas fonder leurs prétentions sur un seul constat huissier mais sur la vingtaine de pièces jointes à l’assignation, contestant que cet ensemble des éléments de preuve puisse être qualifié par la défenderesse d’inopposable et non contradictoire.

Estimant avoir été trompés sur la contenance réelle de leur terrain et sa limite sud, les requérants sollicitent la garantie de leur vendeur, faisant valoir qu’un plan cadastral ne permet pas de se rendre compte des limites du terrain, précisant que le plan cadastral inclus dans l’acte de vente ne faisait apparaître aucune division des parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 5], considérant que l’acquéreur ne pouvait se référer qu’au tracé des limites apparentes de la propriété telle quelle était présentée dans l’annonce immobilière et les photographies.

En considération du prix moyen du mètre carré à [Localité 14] qui selon les requérants peut être évalué à 160 euros, ceux-ci se prévalent d’un préjudice immobilier établi à 47 360 euros. Ils ajoutent qu’en outre, la partie de terrain perdu était arborée d’essences méditerranéennes, notamment un pin d’une trentaine d’années et des cyprès, ajoutant au charme de la propriété, de sorte que la privation de cette végétation constitue un préjudice de jouissance qui peut être estimé à 25 000 euros.

Ils exposent que l’éviction qu’ils subissent va les contraindre à déplacer tous les aménagements existants dans leur jardin, constituant un préjudice de chiffre à la somme de 30 000 euros. Ils ajoutent subir un préjudice financier du fait de la réduction importante de leur propriété diminuant la valeur de leur bien et la qualité de leur habitation expliquant qu’afin de limiter ce préjudice, ils envisagent d’acquérir une partie du terrain dont ils se trouvent évincés.

Par conclusions notifiées par RPVA le 19 mars 2024, la SARL Les Nourrats a conclu comme suit:

— dire les pièces et rapports unilatéraux des demandeurs non contradictoires et inopposables à la SARL Les Nourrats ;

— rejeter l’ensemble des demandes de M. [U] et Mme [C] ;

À titre subsidiaire,

— débouter M. [U] et Mme [C] de l’ensemble de leurs prétentions, fins, moyens et conclusions pour être infondées ;

En tout état de cause,

— condamner in solidum M. [U] et Mme [C] à lui payer une indemnité de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— les condamner in solidum aux entiers frais et dépens de l’instance ;

— écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

La SARL Les Nourrats invoque le caractère inopposable et non contradictoire des éléments de preuve produits par les requérants, s’agissant en principal d’un procès-verbal de constat d’un commissaire de justice établi unilatéralement et en l’absence de tout contradictoire, de sorte que ce procès-verbal n’a aucune valeur probante, ajoutant qu’un commissaire de justice n’a pas qualité pour apprécier l’existence d’un empiètement.

Subsidiairement, pour contester sa responsabilité en sa qualité de vendeur, la défenderesse affirme que M. [U] et Mme [C] ont reçu ce qui a été vendu.

Elle fait valoir que l’acheteur ne peut se prévaloir de la garantie des articles 1626 et suivants du Code civil que dans la mesure où il est évincé en tout ou en partie de la chose vendue. Elle rappelle que selon acte notarié du 31 mai 2021, des parcelles ont été vendues pour une contenance de 28 ares et 60, acte auquel était joint le plan cadastral, contenances demeurées inchangées.

Elle fait valoir que les créations des parcelles [Cadastre 8] et [Cadastre 10] ne concernent pas les parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 5] et ne sont pas issues d’une division de celles-ci mais de la division des parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 6], rappelant qu’il n’est pas démontré par les requérants que la consistance des parcelles et leur contenance seraient inexactes.

La SARL Les Nourrats rappelle qu’une clôture ne constitue pas une limite de propriété et que l’annonce n’indiquait pas que le terrain était entièrement clôturé, ajoutant que les clôtures n’ont jamais été présentées comme étant les limites de propriété du terrain.

Elle précise au surplus que le défaut de contenance obéit à un régime juridique spécifique prévu aux articles 1617 et suivants, prévoyant un délai de prescription d’un an à compter de la signature de l’acte authentique.

Elle fait valoir enfin que de jurisprudence constante, la mise en oeuvre de la garantie d’éviction suppose un trouble actuel et non simplement éventuel. Elle relève l’absence d’action judiciaire à l’encontre des requérants par le tiers revendiquant, précisant que la manifestation de l’intention du tiers de faire valoir un droit ne saurait valoir trouble actuel.

Par ordonnance en date du 16 mai 2024, l’affaire a été clôturée.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1. Caractère contradictoire et opposable des pièces produites par les demandeurs :

C’est sur le fondement de l’article 9 du code de procédure civile, que la SARL Les Nourrats soutient que les demandeurs « fondent uniquement leurs prétentions sur des documents privés, lesquels n’ont aucun lien entre eux”, que le procès-verbal de constat du commissaire de justice du 14 novembre 2022 n’a aucune valeur probante pour avoir été établi hors sa présence et qu’il en est de même du procès-verbal de bornage effectué en 2022 pour n’être pas signé des demandeurs.

La communication des pièces des parties est régie par l’article 15 du même code qui rappelle que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les éléments de preuve qu’elles produisent.

En l’espèce, la SARL Les Nourrats ne caractérise pas l’atteinte portée au principe du contradictoire tenant à la communication de pièces dont elle n’aurait pu discuter du contenu, étant par ailleurs rappelé qu’un constat huissier même non contradictoirement dressé, vaut à titre de preuve dès lors qu’il est soumis à la libre discussion des parties.

En conséquence de quoi, il n’y a pas lieu de déclarer inopposables à la SARL Les Nourrats les pièces communiquées par M. [U] et Mme [C] au sein de la présente instance.

2. La garantie du vendeur :

L’article 1626 du Code civil dispose que « quoique lors de la vente il n’ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente ».

La garantie d’éviction du fait d’un tiers n’est due que si le trouble subi par l’acheteur est d’un trouble de droit.

Il est constant que les parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 5] appartenant à M. [U] et Mme [C] sont contiguës aux parcelles [Cadastre 6] et [Cadastre 4] comme mentionné dans l’extrait de plan cadastral figurant en page 35 de leur acte notarié.

Ces parcelles [Cadastre 6] et [Cadastre 4] appartenant à la société Immosphère ont fait l’objet d’un plan de division le 23 novembre 2021, établi par M. [Z], géomètre expert, aboutissant à la création de quatre nouvelles parcelles, [Cadastre 9], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 10]. Ces deux dernières parcelles constituent une bande de terrain longeant la propriété des requérants au sud, selon une trajectoire d’Est en Ouest, jusqu’à l'[Adresse 15].

M. [U] et Mme [C] expliquent se trouver évincés par la revendication de propriété de leur voisin, la société Immosphère, laquelle a fait placer une borne par un géomètre expert à l’intérieur de leur terrain, ce qui a été constaté par procès-verbal de commissaire de justice dressé le 14 novembre 2022, les requérants expliquant que pour cela, le géomètre expert a escaladé leur clôture pour planter ce plot de bornage.

L’examen des deux plans de division versés aux débats, établis les 24 janvier 2013 et 23 novembre 2021 par le même géomètre expert, ne font apparaître aucun déplacement de la limite de la propriété des requérants.

Il ne résulte des pièces produites par les demandeurs aucune certitude que le positionnement de leur clôture que ceux-ci considèrent comme constituant la limite de leur propriété, a bien été réalisé en limite de propriété, ce que seul un document d’arpentage permettrait d’établir, au regard de la contenance mentionnée dans le titre de propriété de M. [U] et Mme [C].

En conséquence de quoi, il convient de considérer que les requérants n’établissent pas l’éviction alléguée, de sorte qu’il convient de les débouter de l’intégralité de leurs demandes.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Les dépens de l’instance seront mis à la charge de M. [U] et Mme [C], qui succombent en leurs demandes.

Il y a lieu de condamner M. [U] et Mme [C] au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de condamnation solidaire de M. [U] et Mme [C], celle-ci ne se présumant pas.

Il n’y a pas lieu enfin d’écarter l’exécution provisoire, nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Rejette la demande de la SARL Les Nourrats tendant à lui voir déclarer inopposables les pièces produites par M. [F] [U] et Mme [N] [C] ;

Déboute M. [F] [U] et Mme [N] [C] de l’intégralité de leurs demandes ;

Déboute la SARL Les Nourrats de sa demande de condamnation solidaire de M. [F] [U] et Mme [N] [C] ;

Condamne M. [F] [U] et Mme [N] [C] aux dépens de l’instance ;

Condamne M. [F] [U] et Mme [N] [C] à payer à la SARL Les Nourrats la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le président de la chambre et le greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT