TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

PAC – CONTENTIEUX

JUGEMENT DU 30 juin 2025

MINUTE N° :

LA/ELF

N° RG 24/00824 – N° Portalis DB2W-W-B7I-MJSE

72A Demande en paiement des charges ou des contributions

0A Sans procédure particulière

AFFAIRE :

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier OPHELIE, représenté par son syndic, la société SNG

C/

Madame [C] [F]

Monsieur [G] [B]

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier OPHELIE, représenté par son syndic, la société SNG

dont le siège social est sis 1015 rue du Lieutenant Paraye

13290 AIX EN PROVENCE

représentée par Maître Nina LETOUE de la SELARL CABINET BADINA ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de ROUEN, avocats postulant, vestiaire : 117

DÉFENDEURS

Madame [C] [F]

demeurant 24 rue des Ecoles – 14400 MOSLES

non constitué

Monsieur [G] [B]

né le 03 Mars 1971 à ABBEVILLE

demeurant 6, rue d’Artois – 80100 ABBEVILLE

représenté par Maître Nathalie HUREL, avocat au barreau de ROUEN, avocat plaidant, vestiaire : 29

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats : A l’audience publique du 30 avril 2025

JUGE UNIQUE : Lucie ANDRÉ, Juge

GREFFIER : Emmanuel LE FRANC, Greffier

Lors du délibéré :

JUGE UNIQUE : Lucie ANDRÉ, Juge

JUGEMENT : réputé contradictoire

Et en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 30 juin 2025

Le présent jugement a été signé par Lucie ANDRÉ, Juge, et par Emmanuel LE FRANC, Greffier présent lors du prononcé.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [C] [F] et M. [G] [B] sont propriétaires d’un appartement (lot n°1) et de deux emplacements de parking (lot n°35 et 36) dans la copropriété de l’ensemble immobilier OPHELIE, situé 203, rue de l’Argilière à CAUDEBEC-LES-ELBEUF (76320).

Par acte de commissaire de justice du 21 février 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier OPHELIE, représenté par son syndic le cabinet SNG, a fait assigner Mme [F] et M. [B] devant le tribunal judiciaire de ROUEN afin d’obtenir leur condamnation au paiement des charges de copropriété et frais de recouvrement, outre l’indemnisation de son préjudice.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique à M. [B] le 4 mars 2025, et signifiées à Mme [F] le 10 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier OPHELIE demande au tribunal de :

débouter les consorts [B] de leurs demandes ;condamner solidairement Mme [C] [F] et M. [G] [B] au paiement d’une somme de 16.060,14 euros, selon décompte du 4 février 2025 ;ordonner la capitalisation des intérêts ; condamner solidairement Mme [C] [F] et M. [G] [B] au paiement d’une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;condamner solidairement Mme [C] [F] et M. [G] [B] à lui payer la somme de 2.160 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires fait valoir que Mme [F] et M. [B] n’ont pas réglé régulièrement les charges de copropriété leur incombant en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Il soutient que le comportement de Mme [F] et M. [B] est injustifié, répétitif et a causé un préjudice financier direct et distinct de celui compensé par les intérêts moratoires pour la copropriété.

Il conteste une quelconque erreur dans les clés de répartition des charges et souligne que le défendeur n’est pas suffisamment précis sur la somme exacte qu’il entend contester.

Il s’oppose aux délais de paiement sollicités exposant que les défendeurs sont débiteurs depuis des années et ont donc déjà bénéficié de délais de fait.

***

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 novembre 2024, M. [B] demande au tribunal de :

À titre principal,

rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier OPHELIE ;

À titre secondaire,

si le tribunal devait juger fondée la demande en paiement, lui accorder les plus larges délais de paiement ;

En tout état de cause,

débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier OPHELIE de toutes demandes plus amples et contraires ;statuer ce que de droit sur les dépens.

Au soutien de sa demande de rejet des prétentions, M. [B] fait valoir que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas suffisamment sa créance, puisque sur les appels de fond qu’il produit, il est indiqué que les lots des défendeurs correspondent à 742/10000ème, alors que dans son acte de vente, les lots n°1, 35 et 36 constituent 407/10000ème de la copropriété.

Au soutien de sa demande subsidiaire de délais de paiement, M. [B] fait valoir que sa situation financière s’est beaucoup dégradée à partir de 2012, en raison d’une maladie grave qu’il a contractée l’empêchant de travailler, puis de son divorce prononcé en 2018.

***

Assignée à étude, Mme [F] n’a pas constitué avocat.

***

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour un complet exposé des prétentions et moyens des parties, à leurs dernières conclusions lesquelles sont expressément visées.

La clôture de l’instruction est intervenue le 16 avril 2025.

L’affaire a été fixée à l’audience du 30 avril 2025, puis mise en délibéré au 30 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

***

MOTIFS

Conformément aux dispositions de l’article 474 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, dès lors que la décision est susceptible d’appel, il est statué par jugement réputé contradictoire.

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I- Sur la demande en paiement des charges de copropriété échues et des frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement, et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, et que les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre, ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier OPHELIE produit aux débats :

— le règlement de copropriété et l’état descriptif de division concernant l’immeuble situé 203, rue de l’Argilière à CAUDEBEC-LES-ELBEUF (76320) ;

— l’acte de vente des lots n°1, 35 et 36 au profit de Mme [F] et M. [B] en date du 26 janvier 2006 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 27 octobre 2014, 2 octobre 2015, 5 octobre 2016, 4 octobre 2017, 4 octobre 2018, 2 octobre 2019, 5 octobre 2020, 27 octobre 2021, 4 octobre 2022, 30 novembre 2023 et 8 novembre 2024, approuvant les comptes de gestion des exercices courant du 1er juillet 2013 au 30 juin 2024, ainsi que les budgets prévisionnels des exercices courant du 1er juillet 2024 au 30 juin 2026 ;

— les relevés des appels de fonds ;

— le contrat de syndic ;

— les mises en demeure du 28 juin 2019, 10 juillet 2020 et du 6 février 2023 ;

— un décompte récapitulatif de la créance.

Il est établi que Mme [F] et M. [B] sont propriétaires indivis des lots n°1, 35 et 36, ils sont donc solidairement tenus de payer les charges de copropriété afférentes auxdits lots.

Il ressort de l’état descriptif de division de l’immeuble OPHELIE, que l’appartement numéroté lot n°1, dans le bâtiment A, correspond à 381/10000 tantièmes de copropriété du sol et des parties communes générales. Les emplacements de parking numérotés lots n°35 et 36 correspondent chacun à 13/10000 tantièmes, soit un total de 407/10000 tantièmes pour les lots appartenant à Mme [F] et M. [B]. Le tableau annexé à l’état descriptif de division mentionne également les parties communes spéciales, dont l’usage est réservé de fait à certains copropriétaires, notamment le hall et l’escalier du bâtiment A, pour lequel le lot n°1 correspond à 742/10000 tantièmes.

Il ressort par ailleurs des appels de fonds que les charges appelées au titre de ces deux types de parties communes sont bien mentionnées de façon distincte, rendant parfaitement clairs le principe et le quantum de l’obligation de paiement de Mme [F] et M. [B]. La contestation de M. [B] n’est donc pas fondée.

Il ressort par ailleurs du décompte des charges de copropriété et des appels de fonds que la créance du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier OPHELIE au titre des charges de copropriété échues et impayées est fondée et doit être arrêtée à la somme de 14.254,14 euros au 4 février 2025 (17.137,41 – 2.883,27).

S’agissant des frais de recouvrement, seules les mises en demeure du 6 février 2023 apparaissent utiles et sont justifiées par la production des accusés de réception des courriers, mais leur coût n’est pas justifié par une facture ni intégré dans le décompte du 4 février 2025. La somme de 60 euros sera donc retenue à ce titre.

Il conviendra, en conséquence, de condamner solidairement Mme [F] et M. [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier OPHELIE la somme totale de 14.314,14 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées et des frais de recouvrement, dus au 4 février 2025.

En application de l’article 1231-7 du code civil, il convient de rappeler que la somme objet de la condamnation est assortie des intérêts au taux légal de plein droit à compter du présent du jugement.

Il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts par année entière, conformément à l’article 1343-2 du code civil, laquelle elle est de droit lorsqu’elle est sollicitée.

II- Sur la demande de dommages et intérêts,

Les impayés de charges de copropriété génèrent pour l’ensemble de la copropriété, outre des désagréments d’ordre administratif et judiciaire, des difficultés de financement. Ce préjudice est d’autant plus caractérisé lorsque les impayés de charges sont importants et anciens, comme cela est le cas en l’espèce.

Mme [F] et M. [B] seront par conséquent condamnés solidairement à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier OPHELIE la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

III- Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. Néanmoins, il appartient au débiteur de justifier le bien-fondé de sa demande, ses difficultés et sa bonne foi.

En l’espèce, M. [B] verse aux débats les justificatifs médicaux de sa maladie apparue en 2012, ainsi que la reconnaissance par la MDPH de son statut de travailleur handicapé à compter du 17 mai 2024. Il verse également aux débats le courrier du 20 juin 2024 de la banque CIC lui indiquant que la somme totale de 225.072,18 euros est devenue immédiatement exigible, en raison de la résiliation de ses contrats de prêt pour défaut de paiement des échéances.

M. [B] verse enfin aux débats une attestation de prélèvement à la source en 2024 sur ses allocations d’ARE. Il en résulte que le défendeur a perçu entre 1.420 et 649 euros par mois d’ARE de février à octobre 2024.

Si M. [B] justifie d’un mandat exclusif de vente donné au cabinet SNG concernant le bien en copropriété litigieux, il est établi que celui-ci n’a toujours pas été vendu.

M. [B] ne verse pas aux débats ses justificatifs de charges courantes, ni ses avis d’imposition.

M. [B] sollicite des délais de paiement sur 24 mois, ce qui correspondrait à des échéances de plus de 590 euros par mois.

Au regard de l’importance des mensualités de l’échéancier proposé, les pièces justificatives versées aux débats par M. [B] sont insuffisantes pour assurer qu’il sera respecté.

En outre, M. [B] a d’ores et déjà bénéficié de délais de fait.

Sa demande sera donc rejetée.

IV- Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [F] et M. [B], qui succombent à l’instance, seront condamnés solidairement aux dépens.

Compte tenu de l’issue du litige, ils seront également condamnés solidairement à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier OPHELIE la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

***

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision réputée contradictoire, susceptible d’appel,

CONDAMNE solidairement Mme [C] [F] et M. [G] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier OPHELIE, représenté par son syndic le cabinet SNG, la somme de 14.314,14 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées et des frais de recouvrement, dus au 4 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE solidairement Mme [C] [F] et M. [G] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier OPHELIE, représenté par son syndic le cabinet SNG, la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

REJETTE la demande de délais de paiement formée par M. [G] [B] ;

CONDAMNE solidairement Mme [C] [F] et M. [G] [B] aux dépens;

CONDAMNE solidairement Mme [C] [F] et M. [G] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier OPHELIE la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LA JUGE